RG 25/01039

MINUTE N° : 25/01498

JUGEMENT

DU 23 janvier 2026

N° RC 25/01039

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

[M] [U]

[H] [U]

Débats à l’audience du 18 Décembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

TOURS METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 1] et [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 23 Janvier 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 23 janvier 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [X], salariée au service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [M] [U]

née le 03 Février 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [H] [U]

né le 20 Mai 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2001, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] METROPOLE HABITAT (ex [Localité 3] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 245,96 € (1613,43 [Localité 6]).

Invoquant des impayés de loyers, le 4 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

TOURS METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] par actes de commissaire de justice du 26 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] au paiement :

• de la somme en principal de 2 564 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

• d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ;

• de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• aux entiers dépens selon article 696 du Code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer, de ses formalités et de l’assignation.

TOURS METROPOLE HABITAT – par la voix de sa représentante dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 030,48 € au 16 décembre 2025. Elle précise qu’un paiement de 700 € est intervenu le 12 décembre 2025 et que Monsieur [H] [U] s’est engagé à résorber sa dette locative par versements mensuels de 70 € en plus du loyer courant.

La représentante de [Localité 7] indique, dès lors, ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [H] [U] précise occuper ce logement depuis 25 ans et souhaite y rester. Il dit travailler en intérim, avec des petites missions et un revenu mensuel de 600 à 900 € selon les contrats. Il indique que sa conjointe a une activité professionnelle, avec des ressources mensuelles de 1100 € environ. Il souhaite apurer sa dette par paiement mensuel de 70 €.

Madame [M] [U], assignée par acte de commissaire de justice remis à domicile à la personne de son conjoint n’est pas présente et n’a pas donné pouvoir à Monsieur pour la représenter.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience indique que le couple disposerait de ressources mensuelles de près de 2000 € pour des dépenses déclarées de 1100 €, avec un enfant à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 avril 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 4 octobre 2024 portant sur la somme en principal de 1 759,80 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de la présente audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 5 décembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 15 février 2001, le commandement de payer délivré le 4 octobre 2024 pour un montant en principal de 1 759,80 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 2 030,48 €.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte :

— la somme de 268,34 € de frais de commissaire de justice qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après,

— les frais d’enquête sociale d’un montant de 91,44 €, à défaut pour le bailleur d’en justifier.

Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] seront ainsi solidairement condamnés à verser à [Localité 8] HABITAT la somme de 1 670,70 €.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit en cours de délibéré par le bailleur que Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] ont repris le paiement de leur loyer courant avec un versement de 700 € en date du 12 décembre 2025. Monsieur s’engage à régler la somme de 70 € pour apurer sa dette locative.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la capacité financière de Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] et de la proposition faite pour apurer la dette, il leur sera accordé des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] pourront régler leur dette plus rapidement si leur situation financière le leur permet.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée par le juge d’en mettre tout au fraction à charge d’une autre partie. Le bailleur a dû mettre en mouvement une action contentieuse, à défaut d’un accord entre les parties, engageant ainsi des frais de commissaire de justice. Il convient ainsi de mettre les dépens solidairement à la charge de Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2001 entre Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] et [Localité 3] HABITAT (devenu [Localité 3] METROPOLE HABITAT) concernant le bien situé [Adresse 6] sont réunies au 4 décembre 2024 ;

Condamne solidairement Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] à payer à [Localité 7] la somme de 1 670,70 € (MILLE SIX CENT SOIXANTE DIX EUROS, SOIXANTE DIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au16 décembre 2025 ;

Autorise Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 70 € et une 24ème mensualité qui réglera la dette en principal, frais et intérêts compris ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 8] HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RG 25/01039

* que Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] soient condamnés solidairement à verser à [Localité 8] HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [M] [U] et Monsieur [H] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt-trois janvier deux mille vingt six par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

RG 25/01039