MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 13 Février 2026

N° RC 25/01497

DÉCISION

REPUTEE CONTRADICTOIRE

PREMIER RESSORT

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[W] [K]

Débats à l’audience du 18 Décembre 2025

Le

— copie exécutoire+copie certifiée conforme+dossier

à VTH

— copie certifiée conforme

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

— copie certifiée conforme au dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 13 Février 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER,

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Février 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT (OPH), établissement public à caractère industriel et commercial, inscrit au RCS de [Localité 3] sous le numéro 781 598 248,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Madame [G] [A], chargée de recouvrement à [Localité 4] HABITAT, et munie d’un pouvoir régulier,

D’une Part ;

ET :

Monsieur [W] [K], né le 10 Octobre 1959 à [Localité 5] (COTE d’IVOIRE),

demeurant [Adresse 3]

non comparant, non représenté,

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2022, la société [Localité 4] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [K] portant sur un logement situé1 [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 367,88 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 3 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La société [Localité 4] HABITAT a ainsi fait assigner Monsieur [W] [K] par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [W] [K] ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [W] [K] au paiement :

— de la somme en principal de 1 954,13 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ;

— de la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens selon article 696 du Code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer, de ses formalités et de l’assignation.

La société [Localité 4] HABITAT – par la voix de sa représentante dûment mandatée -indique que Monsieur [W] [K] a adressé au bailleur un courrier pour donner congé de son logement, reçu le 24 novembre 2025. Le bailleur n’a cependant pu prendre en compte ce congé à défaut de précisions quant à la date de départ effective du logement. Malgré une relance faite par [Localité 4] HABITAT pour finaliser la libération du logement, Monsieur [W] [K] n’a donné aucune suite. Le bailleur maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme à 987,90 €.

Monsieur [W] [K], assigné par acte de commissaire de justice remis à son domicile à la personne de Madame [U] [K] qui l’a accepté n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, à défaut pour le locataire d’avoir donné suite aux propositions de rendez-vous de la Maison des Solidarités.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2026 par mise à dispostion au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 3 janvier 2025 portant sur la somme en principal de 1 824,09 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de la présente audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois mentionné, rendant acquise la clause résolutoire à effet du 4 mars 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 31 octobre 2022, le commandement de payer délivré le 3 janvier 2025 pour un montant en principal de 1 824,09 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 987,90 €, hors frais.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le décompte fourni n’appelle pas d’observations, le bailleur ayant déduit la somme de 3966,49 € au titre du SLS, les frais de dossier de 25 € ainsi que les frais de commissaire de justice d’un montant de 251,97 €, qui, pour ces derniers, s’ils sont justifiés, relèveront des dépens ci-après.

Monsieur [W] [K] sera ainsi condamné à verser à la société [Localité 4] HABITAT la somme de 987,90 €.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [K] a d’ores et déjà quitté le logement et ne formule aucune demande de délai de paiement pour apurer sa dette. L’expulsion de son logement sera ordonnée à compter de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [K] a continué d’occuper les lieux sans droit ni titre depuis le 4 mars 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire causant ainsi un préjudice au bailleur. Bien qu’il ait quitté le logement et donné congé au bailleur, ce dernier n’étant pas régulier en la forme, il ne permet pas de mettre fin au contrat de bail et à ses obligations. Il sera ainsi condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée par le juge d’en mettre tout au fraction à charge d’une autre partie. Le bailleur a dû mettre en mouvement une action contentieuse, à défaut d’un accord entre les parties, engageant ainsi des frais de commissaire de justice. Il convient ainsi de mettre les dépens solidairement à la charge de Monsieur [W] [K] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le31 octobre 2022 entre Monsieur [W] [K] et la société [Localité 4] HABITAT concernant le bien situé1 [Adresse 4] sont réunies au 4 mars 2025 ;

Dit que Monsieur [W] [K] est occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [W] [K] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [W] [K], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [W] [K] à payer à la société [Localité 4] HABITAT la somme de 987,90 € (NEUF CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS, QUATRE VINGT DIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 décembre 2025 ;

Condamne Monsieur [W] [K] à verser à la société [Localité 4] HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [W] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le treize février deux mille vingt six par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection