MINUTE N° : 26/00139

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RC 25/02658

DÉCISION

Réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. VALLOIRE HABITAT

ET :

[A] [F]

Débats à l’audience du 05 Février 2026

copie et grosse le :

à

S.A. VALLOIRE HABITAT

copie le :

à prefet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. VALLOIRE HABITAT, immatriculée au RCS D'[Localité 4] n° 086 180 387 dont le siège social est sis [Adresse 2]

réprésentée par Mme [L] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Monsieur [A] [F]

né le 27 Octobre 1997 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2021 à effet du 15 décembre 2021, la S.A. VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [A] [F], un logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 391,08 euros, charges en sus.

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2021 à effet du 15 décembre 2021 les parties ont également conclu un bail portant sur une place de stationnement sise même adresse, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 25,00 euros, charges en sus.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la S.A. VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [A] [F] un commandement visant les clauses résolutoires pour obtenir justificatif de l’assurance des lieux loués.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, la S.A. VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [A] [F] un commandement visant des clauses résolutoires pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 843,40 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) le 16 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [A] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition des clauses résolutoires insérées aux baux liant les parties, tant pour absence de fourniture d’un justificatif d’assurance, que pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire desdits baux,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [F] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [A] [F] à lui payer :

. la somme de 1204,85 euros au titre de la dette locative,augmentées des intérêts au taux

légal à compter de la date du commandement pour les causes de celui-ci et de l’assignation pour le surplus,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 30 mai 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 5 février 2026, au cours de laquelle n’a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n’a pas reçu ce document.

La S.A. VALLOIRE HABITAT, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4644,56 €, selon décompte provisoirement arrêté au 5 février 2026.

Monsieur [A] [F], régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice instrumentaire n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n’être pas informée de l’existence d’une éventuelle procédure de surendettement engagée par Monsieur [A] [F].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’incidence de la non-comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.A. VALLOIRE HABITAT, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Monsieur [A] [F] le 16 décembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 30 mai 2025.

La S.A. VALLOIRE HABITAT verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 30 mai 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de fourniture d’un justificatif d’assurance et la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties contiennent respectivement à l’article V-5-B, popur le bail du logement, et à l’article IX pour le bail de la place de stationnement, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de fourniture d’un justificatif d’assurance dans les formes et délais prévus par la loi, soit dans le délai d’un mois.

Un commandement visant ces clauses résolutoires a été signifié à Monsieur [A] [F] le 11 juin 2024 sans que le justificatif de la souscription d’un contrat d’assurance habitation couvrant les lieux loués ait été fourni à la S.A. VALLOIRE HABITAT dans le mois suivant sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies depuis le 12 juillet 2024 ; ce, sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et charges, devenue sans objet puisque la résiliation du bail vient déjà d’être constatée.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s’entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d’indexation.

Les charges récupérables, c’est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s’entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d’ordre public en ce qu’il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l’utilisation et à l’entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre les baux signés entre les parties, la S.A. VALLOIRE HABITAT fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 4644,56 euros au 5 février 2026.

Ce décompte apparaît régulier et dans la mesure où Monsieur [A] [F] ne comparaît pas, le juge ne dispose d’aucun élément de nature à le remettre en cause, exception faite de frais ainsi libellés "Frais d’huissier” comptabilisés à hauteur de 264,78 euros qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges. De sorte qu’au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s’établit à 4379,78 euros au 5 février 2026

En conséquence, il y a lieu de condamnerMonsieur [A] [F] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT la somme de 4379,78 euros au titre de l’arriéré locatif total dû au 5 février 2026.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [A] [F] se trouve en situation d’occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 12 juillet 2024, date d’acquisition des clauses résolutoires, causant dès lors chaque mois à la S.A. VALLOIRE HABITAT un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation des baux.

Toutefois, l’arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 4379,78 euros au 5 février 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d’occupation ainsi octroyées.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [A] [F] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois de février 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [A] [F] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de justifier d’une assurance en date du 11 juin 2024 pour 43,44 euros et le coût du commandement de payer en date du 24 mars 2025 pour 84,49 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Monsieur [A] [F] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT la somme de 150 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la S.A. VALLOIRE HABITAT à l’encontre de Monsieur [A] [F] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de fourniture de justificatif d’assurance figurant aux baux conclus le 3 décembre 2021 à effet du 15 décembre 2021 entre la S.A. VALLOIRE HABITAT, d’une part, et Monsieur [A] [F], d’autre part, sont réunies à la date du 12 juillet 2024 relativement au logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] et au une place de stationnement sise même adresse ;

DIT en conséquence, qu’est devenue sans objet la demande tendant à voir déclarées acquises les clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers et charges, puisque la résiliation des deux baux vient déjà d’être constatée ;

CONDAMNE Monsieur [A] [F] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT la somme de 4379,78 euros (QUATRE MILLE TROIS CENT SOIXANTE DIX NEUF EUROS ET SOIXANTE DIX HUIT CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif total dû au 5 février 2026 ;

DIT que Monsieur [A] [F] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [A] [F] de restituer ces lieux à la S.A. VALLOIRE HABITAT ;

DIT qu’à défaut, pour Monsieur [A] [F] d’avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [A] [F] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois de février 2026 inclus jusqu’à libération effective des lieux.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [A] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier d’une assurance en date du 11 juin 2024 pour 43,44 euros et le coût du commandement de payer en date du 24 mars 2025 pour 84,49 euros ;

CONDAMNE Monsieur [A] [F] à payer à la S.A. VALLOIRE HABITAT la somme de 150 euros (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection