MINUTE N° : 25/00432

JUGEMENT

DU 04 Mars 2026

N° RG 25/04657 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J2ZC

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

ET :

S.C.I. NVD [Localité 1]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 04 MARS 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], demeurant [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic l’agence LA CENTRALE IMMOBILIERE dont le siège social est [Adresse 4]

non comparante, représentée par Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS – 41 #

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. NVD [Localité 1] immatriculée au RCS de [Localité 1] N° 504 940 040, demeurant [Adresse 5]

non comparante, représentée par M. [F] [T], gérant de la société,

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NVD [Localité 1] (anciennement, la société LE MANS INVESTISSEMENT) est nu-propriétaire des lots n°20, n°67 et n°320 dans l’immeuble situé [Adresse 6] à JOUE-LES-TOURS (37).

Le 23 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[F]", représenté par son syndic, a donné assignation à la SCI NVD [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil,

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 3386,03€ correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 30 septembre 2025, incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic ; la somme de 1000,00€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;condamner cette dernière à lui payer la somme de 1000,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais d’hypothèque provisoire;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 30 septembre 2025 la somme de 3386,03€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte de ses charges de copropriété prive le syndicat des copropriétaire d’une partie de sa trésorerie et lui cause un préjudice financier.

A l’audience du 17 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[F]", représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de 2820,57€.

La SCI NVD [Localité 1], régulièrement représentée, reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement sur une période de douze mois, arguant de sa bonne foi et expliquant que la personne bénéficiant du droit d’usage et d’habitation ne règlerait pas les charges locatives. Elle affirme avoir procédé au paiement de près de 1000 euros sur les sommes demandées depuis la saisine du Tribunal judiciaire de Tours.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[F]" verse aux débats :

— le relevé de propriété et le titre de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 22 avril 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 15/12/2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2406,65

Frais sollicités 413,92

TOTAL 2820,57

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI NVD [Localité 1] n’a pas réglé les charges de copropriété.

Le décompte versé aux débats du 15 décembre 2025 tient compte des paiements réalisés en octobre 2025 soit 279,18 x 3 et 116,45 soit une somme totale de 953,99 euros. La défenderesse ne justifie pas depuis de nouveau paiement.

La lettre de mise en demeure présentée le 18 juillet 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI NVD [Localité 1] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2406,65 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 15 décembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du premier avril 2025 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 150,57 euros (commandement de payer).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

Le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du premier avril 2025 de sorte que tous les frais survenus avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats. Seule la somme de 95 € sera retenue à ce titre.

***

La SCI NVD [Localité 1] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 245,57euros (95+150,57)au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI NVD [Localité 1] est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées pour cet appartement. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La société NVD ne justifie nullement de ses revenus ni pourquoi, alors qu’elle avait commence à régler les impayés en octobre, elle n’a pas continué. Dans ces circonstances, un délai lui sera accordé selon les modalités précisées au dispositif mais exclusivement sur 6 mois.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI NVD [Localité 1] sera tenue aux dépens en ce compris les frais d’hypothèque provisoire.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

Condamne la SCI NVD [Localité 1] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[F]" les sommes suivantes :

2406,65 (DEUX MILLE QUATRE CENT SIX EUROS et SOIXANTE CINQ CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au30 septembre 2025;245,57 €(DEUX CENT QUARANTE CINQ EUROS ET CINQUANTE SEPT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[F]";

Autorise la SCI NVD [Localité 1] à régler ces sommes en six mensualités de 442 €, étant précisé que la sixième mensualité sera augmentée du solde du capital et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard avant le 10 du mois qui suivra la signification de la présente décision puis avant le 10 de chaque mois ;

Dit qu’en cas de défaut total ou partiel de paiement d’un versement à échéance, le solde sera immédiatement exigible et susceptible d’exécution forcée;

Condamne la SCI NVD [Localité 1] aux dépens ;

Condamne la SCI NVD [Localité 1] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[F]" la somme de 1000 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

C. BELOUARD