TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e FAURE (E1190)

M^e ABBE (P0560)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/11869

N° Portalis 352J-W-B7G-CX65R

N° MINUTE : 3

Assignation du :

30 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT (OHLE) (RCS de [Localité 6] 398 395 913)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1190, M^e Jean-Paul SANTA-CRUZ de la S.C.P. JURI EUROP AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, vestiaire 692

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [R] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentéS par M^e Giany ABBE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0560, M^e William MAC KENNA, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant, vestiaire P0560

Décision du 28 Novembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 22/11869 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX65R

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAINI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [R] [K] est nu propriétaire et M. [V] [K] usufruitier d’un appartement situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8], au sein d’une résidence étudiante.

Par acte sous signature privée du 3 juillet 1999, M. [V] [K] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Office hôtelier du logement étudiant – Le Saint Mandéen alors en cours de constitution l’appartement en cause, désigné comme suit : « une entrée, une salle de bain/toilettes, un séjour, pour une superficie habitable totale de 22,80 m2 ».

Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à effet du 1er septembre 1999 au 31 août 2008, moyennant un loyer annuel de 16 490 francs en principal.

La S.A.S. Office hôtelier du logement étudiant (ci-après : la S.A.S. OHLE) est venue aux droits de la preneuse initiale par transmission universelle du patrimoine du 30 juillet 2014.

Par acte d’huissier du 30 mars 2020, les consorts [K] ont fait délivrer à la S.A.S. OHLE un congé avec refus de renouvellement pour le 30 septembre 2020, avec offre d’indemnité d’éviction et invitation à discussions sur son montant.

Par ordonnance de référé du 10 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par les consorts [K], a ordonné une expertise portant sur l’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation et désigné M. [G] [N] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 9 mai 2022. Il a estimé l’indemnité d’éviction à la somme de 10 513 euros et l’indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2020 à la somme de 6 458 euros par an.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2024, la S.A.S. OHLE a assigné les consorts [K] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixée l’indemnité d’éviction due par ces derniers.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 1er février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 30 septembre 2024 et mise en délibéré au 28 novembre.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 24 juillet 2023, la S.A.S. OHLE demande au tribunal :

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due à la somme de 16 994 euros,

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur de 6 100 euros par an,

— de rejeter l’ensemble des demandes des consorts [K],

— de condamner les consorts [K] à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner les consorts [K] aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

La S.A.S. OHLE fait valoir principalement, au soutien de ses demandes :

— que le taux à retenir au titre de l’EBE doit être revu car l’expert a retenu de manière erronée la présence d’une concurrence relativement importante au titre des résidences étudiantes dans le quartier alors que trois d’entre elles sont des résidences du secteur conventionné,

— que le tribunal judiciaire de Paris s’est récemment prononcé dans le cadre d’évictions à l’initiative de plusieurs copropriétaires de la même résidence étudiante et qu’il convient de tenir compte des montants alors retenus rapportés à la surface pour calculer l’indemnité d’éviction comme de celle d’occupation,

— qu’il revient aux bailleurs à l’origine de l’éviction de supporter les dépens comprenant le coût de l’expertise,

— que les consorts [K] lui ont proposé la mise en gestion de leur appartement ce qu’elle ne pouvait pas accepter dès lors qu’elle ne détient pas de carte professionnelle pour exercer une profession de gestion locative sous mandat.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2023, les consorts [K] demandent au tribunal :

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 6 813 euros,

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 6 458 euros par an,

— de condamner la S.A.S. OHLE à lui verser l’indemnité d’occupation,

— de débouter la S.A.S. OHLE de l’intégralité de ses demandes,

— d’ordonner que chaque partie supporte les honoraires de son conseil,

— d’ordonner le partage égalitaire des dépens entre la demanderesse et les défendeurs.

Les consorts [K] exposent principalement, au soutien de leurs prétentions :

— que le coefficient appliqué à l’EBE par l’expert a été retenu pour différents critères que celui tiré de l’état de la concurrence dans le secteur du bien,

— que la S.A.S. OHLE ne produit aucun élément venant étayer ses allégations quant au coefficient de l’EBE,

— que la perte du fonds de commerce ne peut être retenue au titre de l’indemnité d’éviction dès lors qu’elle est imputable à la seule S.A.S. OHLE qui a refusé leur proposition de conclusion d’un contrat de gestion locative alors qu’il est faux de prétendre qu’elle ne pourrait pas effectuer de gestion locative,

— que la S.A.S. OHLE ne justifie pas plus de la demande qu’elle forme au titre de l’indemnité d’occupation,

— s’agissant des dépens et des frais irrépétibles, que la présente procédure a été rendue nécessaire par l’attitude de la S.A.S. OHLE qui a refusé toute solution amiable.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de rappeler que selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Par ailleurs, le second alinéa de l’article 768 du même code dispose que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, il est établi et non contesté que le congé avec refus de renouvellement délivré par les consorts [K] a mis fin au bail commercial liant les parties à compter du 30 septembre 2020, qu’il a ouvert droit pour la S.A.S. OHLE au paiement d’une indemnité d’éviction et aux consorts [K] au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er octobre 2020 jusqu’à la libération des locaux.

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail (Civ. 3e, 7 novembre 1978).

Elle doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire, soit à la date du jugement si le locataire est encore dans les lieux ou bien à la date où le locataire a régulièrement quitté les lieux (Com., 30 juin 1959 ; Com., 15 décembre 1965, n°63-11.925).

En l’espèce, le tribunal n’a pas connaissance d’un départ de la S.A.S. OHLE, de sorte que son préjudice sera évalué à la date du présent jugement.

Au terme de ses opérations d’expertise, M. [N] a évalué le 9 mai 2022 l’indemnité due par les bailleurs à la preneuse évincée comme suit :

— perte du fonds de commerce : 3 700 euros,

— frais de déménagement : 798 euros,

— trouble commercial : 86 euros,

— incidence sur l’exploitation conservée : 5 481 euros,

— modification d’inscription au registre du commerce et frais administratifs : 449 euros

soit un total de 10 513 euros.

Décision du 28 Novembre 2024

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Les deux parties concluent différemment en critiquant certains points de l’évaluation de l’expert.

Il est constant qu’il importe en premier lieu de déterminer si la perte du local loué entraîne la perte du fonds de commerce ou s’il existe une possibilité de transfert de l’exploitation. L’article L. 145-14 du code de commerce susvisé instituant une présomption de perte de fonds de commerce, il revient le cas échéant au propriétaire de démontrer que le fonds serait transférable pour un coût moindre.

En l’espèce, M. [N] a estimé que l’éviction entraînera pour la S.A.S. OHLE la perte de la quote-part de son fonds de commerce.

Cette appréciation n’a fait l’objet d’aucune critique de la part des consorts [K] comme cela résulte de la lecture des brefs dires des parties.

Les consorts [K] apparaissent pourtant, dans leurs dernières écritures, contester ce fait, dès lors qu’ils font soutenir que la perte du fonds serait imputable à la preneuse qui a refusé de conclure avec eux un contrat de gestion locative qui lui aurait permis de maintenir son activité dans des conditions présentées comme similaires.

Néanmoins, aucun élément n’obligeait la S.A.S. OHLE, bénéficiaire du statut protecteur des baux commerciaux, d’accepter alors qu’elle fait l’objet d’une éviction la conclusion d’un contrat différent n’impliquant ni les mêmes droits ni les mêmes obligations pour les parties.

C’est d’ailleurs précisément ce qu’a notifié la locataire en répondant par courriel du 5 mai 2020 qu’elle ne souhaitait pas « renier son bail commercial ».

Cet argument inopérant doit par suite être écarté. Dès lors que les bailleurs ne rapportent pas la preuve de l’existence pour la preneuse d’une possibilité de transfert de son exploitation, l’indemnité principale constituera une indemnité dite de remplacement.

Pour déterminer cette valeur de remplacement, l’expert judiciaire a appliqué les deux méthodes principales d’évaluation, soit la méthode par la rentabilité du fonds et la méthode basée sur le chiffre d’affaires, et a ensuite opéré une moyenne.

La S.A.S. OHLE critique le coefficient appliqué par l’expert à l’excédent brut d’exploitation (EBE), soit son exécution de l’approche basée sur la rentabilité du fonds.

Sur ce point cependant, la demanderesse se contente de développer dans ses conclusions une argumentation imprécise, indiquant que « le taux à retenir au titre de l’EBE méritait d’être revu dans le cadre du rapport définitif de l’expert. Il n’en a rien été, mais le tribunal pourra y procéder ». Cette argumentation ne constitue pas un moyen fondé en droit et en fait de nature à permettre au tribunal de l’apprécier. La S.A.S. OHLE ne développe pas dans ses écritures le taux qu’elle estimerait davantage approprié.

M. [N] a appliqué un coefficient multiplicateur de 10 à l’EBE recalculé en tenant compte de plusieurs éléments qu’il a pu établir à partir de ses opérations d’expertises, soit le fait que le local fait partie d’une résidence étudiante de 88 logements présentant une surface comprise entre 17 et 22 m², que la situation de l’immeuble est bonne pour une résidence étudiante et que la concurrence dans le secteur est relativement importante.

La S.A.S. OHLE conteste cette appréciation de la concurrence dans le secteur, appréciation qui repose sur la constatation de la présence, dans un rayon de 2,50km, de quatre résidences étudiantes. Ses allégations ne sont cependant pas suffisamment corroborées, d’autant moins que l’expert y a répondu de manière argumentée en soulignant les différents paramètres justifiant de ne pas augmenter davantage le coefficient appliqué à l’EBE. Faute d’élément supplémentaire, ce moyen sera par suite écarté.

Finalement, la S.A.S. OHLE estime que le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est dû doit être fixé selon une méthode consistant dans le fait de rapporter les sommes globales fixées par le tribunal judiciaire de Paris dans trois décisions de 2022 dans le cadre d’évictions concernant la même résidence, à la surface des locaux alors en cause, et d’appliquer ce prix par mètre carré au studio qu’elle loue.

Il sera d’une part rappelé qu’en application de l’article 5 du code civil, il est défendu aux juges de prononcer par voie de disposition générale et réglementaire sur les causes qui leur sont soumises.

Il résulte de cette disposition que le tribunal ne peut pas fonder sa décision sur une jurisprudence considérée comme habituelle en se référant à une décision rendue dans un litige différent de celui qui lui est soumis.

D’autre part, la S.A.S. OHLE s’exonère ainsi de la distinction entre indemnité principale d’éviction et indemnités accessoires, outre des usages et méthodes élaborés par les experts en immobilier commercial pour évaluer ces indemnités.

Cette argumentation ne peut pour ces différentes raisons être suivie.

S’agissant enfin des indemnités accessoires évaluées par l’expert, aucune des deux parties ne les conteste.

Ainsi, en l’absence de démonstration par les deux parties de l’existence de moyens sérieux de contestation de l’expertise, l’évaluation de M. [N] sera intégralement retenue. L’indemnité d’éviction due par les consorts [K] à la S.A.S. OHLE sera donc fixée à la somme globale de 10 513 euros décomposée comme suit :

— indemnité principale : 3 700 euros,

— indemnités accessoires :

* frais de déménagement : 798 euros,

* trouble commercial : 86 euros,

* incidence sur l’exploitation conservée : 5 481 euros,

* modification d’inscription au registre du commerce et frais administratifs : 449 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article L. 145-28 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, qui est égale à la valeur locative compte tenu de tous éléments d’appréciation, outre abattement pour tenir compte de la précarité.

Ces éléments d’appréciation résultent de l’article L. 145-33 et des articles R. 145-3 à R 145-8 du même code et sont définis comme suit :

« 1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »

En l’espèce, la S.A.S. OHLE est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2020.

L’expert l’a évaluée à la somme de 6 458 euros par an HT/HC décomposée comme suit :

22,82 m² x 312 € = 7 120 €

—  7 % de frais de gestion

— abattement de 10 % pour précarité.

Les consorts [K] ne contestent pas cette évaluation au contraire de la S.A.S. OHLE. Cette dernière, néanmoins, se contente là encore de justifier sa prétention par un renvoi aux trois décisions déjà évoquées qu’elle verse aux débats.

Ce renvoi ne constituant pas un moyen opérant comme cela a déjà été établi, aucun élément ne justifie de s’écarter de l’évaluation retenue par l’expert au terme de ses opérations.

La S.A.S. OHLE sera donc tenue au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à 6 458 euros par an en principal.

Dès lors que les consorts [K] peuvent choisir d’exercer leur droit de repentir en application de l’article L. 145-58 du code de commerce, la condamnation prononcée, à leur demande, au titre de l’indemnité d’occupation, le sera sous réserve qu’ils n’exercent pas ce droit, et déduction faite des sommes déjà versées par la locataire évincée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’instance et l’expertise trouvant leur origine dans la délivrance par les consorts [K] d’un congé sans offre de renouvellement, ces derniers supporteront la charge des dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Les consorts [K], condamnés aux dépens, devront en outre payer à la S.A.S. OHLE une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 3 000 euros. Ces derniers sont à l’origine de l’éviction de la preneuse et ne peuvent, comme cela a déjà été souligné, se prévaloir du refus de la S.A.S. OHLE de conclure avec eux un contrat ne constituant pas un bail commercial.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE à la somme globale de 10 513 euros l’indemnité d’éviction due par Monsieur [V] [K] et Monsieur [R] [K] à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 3 700 euros,

— indemnités accessoires :

* frais de déménagement : 798 euros,

* trouble commercial : 86 euros,

* incidence sur l’exploitation conservée : 5 481 euros,

* modification d’inscription au registre du commerce et frais administratifs : 449 euros,

FIXE à la somme de 6 458 euros hors taxes et hors charges par an l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT à Monsieur [V] [K] et Monsiuer [R] [K] à compter du 1er octobre 2020,

CONDAMNE la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT, en l’absence d’exercice par Monsieur [V] [K] et Monsieur [R] [K] de leur droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clés, déduction faite des sommes d’ores et déjà versées,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] et Monsieur [R] [K] au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] et Monsieur [R] [K] à payer à la S.A.S. OFFICE HÔTELIER DU LOGEMENT ÉTUDIANT la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 28 Novembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI