MINUTE N° : 26/00075

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RG 26/00702 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J7VK

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

ET :

S.C.I. MUCI-CARMIN

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 mars 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 06 MAI 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE EQUA SANTE, [Adresse 3] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA BERANGER dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e GAILLARD de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. MUCI-CARMIN, [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La société MUCI-CARMIN est propriétaire des lots n°18, n°19, n°20, n°43, n°44, n°63 et n°83 dans l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 2] (37).

Le 9 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, a donné assignation à la société MUCI-CARMIN devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n067-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 5252,68€ correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 22 janvier 2026 à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2025 outre la capitalisation des intérêts ; la somme de 1324,80€ au titre des frais de recouvrement ;la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 2250,00€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 22 janvier 2026 la somme de 5252,68 ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 4 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La SCI MUCI-CARMIN n’était pas représentée, bien que assignée selon acte remis à personne habilitée.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— les contrats de syndic à effet du 27 septembre 2023 au 30 septembre 2027 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 22 septembre 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er avril 2024 au 31 mars 2025 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 04 février 2026 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 5 252,68

Frais/diligences sollicitées 1 324,80

Autre- relevant article 700 1 470,00

TOTAL 8 047,48 (pièce 4 – décompte au 04/02/2026 bien communiqué même si date au 22/01/2026 dans conclusion erronée).

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la société MUCI-CARMIN n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 04 février 2026 à hauteur de la somme de 5252,68 €.

La lettre de mise en demeure du 11 août 2025 reçue le 14 août suivant puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La demanderesse ne justifie pas que la lettre de mise en demeure du 12 septembre 2025 ait été adressée en recommandée et dès lors ait été reçue ou présentée. En revanche, la lettre du 11 août 2025 a bien été reçu. Le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, les intérêts courent donc à compter du 12 septembre (date demandée) mais sur la seule somme à cette date pour laquelle la défenderesse avait reçu une mise en demeure effective soit sur la somme visée à la lettre de mise en demeure du 11 août 2025 reçue le 14 suivant.

La société MUCI-CARMIN sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5252,68 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 04 février 2026 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2025 sur la somme de 3617,21 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 124,80€.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de la société MUCI-CARMIN ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 22 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 480,00€ seront accordées en conséquence.

***

La société MUCI-CARMIN sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 604,80 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes

Les intérêts n’étant pas échus depuis une année entière, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

La société MUCI-CARMIN est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la société MUCI-CARMIN sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne la société MUCI-CARMIN à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes suivantes :

5.252,68 € (CINQ MILLE DEUX CENT CINQUANTE-DEUX EUROS SOIXANTE-HUIT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 04 février 2026 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2025 sur la somme de 3617,21 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

604,80 € (SIX CENT QUATRE EUROS QUATRE-VINGTS CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts et la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ;

Condamne la société MUCI-CARMIN aux dépens ;

Condamne la société MUCI-CARMIN à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 1000 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD