MINUTE N° : 26/00030

JUGEMENT

DU 25 Mars 2026

N° RG 25/03626 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JYUC

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 1]

ET :

,

[E], [Y], [J]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Au siège du Tribunal,, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire auprès du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 janvier 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 25 MARS 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE, [Adresse 1], sis, [Adresse 3], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis, [Adresse 5]

Représenté par M^e EMAURE substituant M^e Gaylord GAILLARD de la SCP REFERENS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur, [E], [Y], [J]

né le 08 Août 1986 à, [Localité 2] (MAROC), demeurant, [Adresse 6] (MAROC)

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [Y], [J] est propriétaire des lots n° 171 et n° 243 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, dénommé, [Adresse 7], [Adresse 1] et situé, [Adresse 3], [Adresse 8] et, [Localité 3], [Adresse 9] à, [Localité 4].

Par acte régularisé par l’intermédiaire des Autorités marocaines le 1er octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10], représenté par son syndic, a fait délivrer assignation à Monsieur, [E], [Y], [J] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 725,24 € correspondant au montant des charges et fonds travaux de copropriété impayées arrêtés au 8 avril 2025 ;la somme de 309,06 € au titre des frais de mise en demeure recouvrement ;la somme de 700,00 € au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux ;ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

condamner ce dernier à lui payer la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et fonds travaux, et qu’il reste devoir au 8 avril 2025 la somme de 725,24 € ; que malgré des mises en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que ce copropriétaire, qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété, met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 28 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Au terme des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— SUR LA REGULARITE ET LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

La Convention entre la France et le Maroc du 5 octobre 1957, pose notamment les modalités selon lesquelles les actes judiciaires et extra-judiciaires doivent être transmis entre ces deux pays et remis à leurs ressortissants respectifs.

Elle permet au commissaire de justice d’adresser l’acte, accompagné du formulaire de transmission rédigé en langue arabe, directement au Procureur du Roi près le tribunal de première instance du ressort dans lequel l’acte doit être remis, lequel peut déléguer à un officier de police judiciaire sa remise à son destinataire final.

L’article 687-2 du code de procédure civile dispose notamment que la date de notification d’un acte judiciaire ou extrajudiciaire à l’étranger est, sans préjudicier des dispositions de l’article 687-1, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date à laquelle l’acte lui est remis ou valablement notifié. Lorsque l’acte n’a pu être remis ou notifié à son destinataire, la notification est réputée avoir été effectuée à la date à laquelle l’autorité étrangère compétente ou le représentant consulaire ou diplomatique français a tenté de remettre ou notifier l’acte, ou lorsque cette date n’est pas connue, celle à laquelle l’une de ces autorités a avisé l’autorité française requérante de l’impossibilité de notifier l’acte.

En l’espèce, il résulte que l’assignation destinée Monsieur, [E], [Y], [J] a été transmise par le commissaire de justice instrumentaire, accompagnée du formulaire de transmission rédigé en langue arabe, au Procureur du Roi près le tribunal de première instance de Tanger, dans le ressort duquel demeure le défendeur ; procureur du Roi qui en a délégué la remise à un officier de police judiciaire.

Du procès-verbal dressé par cet officier de police judiciaire en date du 1er octobre 2025, il résulte que ce même jour à 12 heures 17, Monsieur, [E], [Y], [J] convoqué à cet effet a refusé de recevoir le pli judiciaire international contenant l’assignation qui lui était destinée.

Ainsi il y a lieu, d’une part, de dire que la notification de l’assignation est intervenue selon les formes prévues à la convention précitée et, d’autre part, de dire qu’elle est réputée avoir été valablement effectuée à la date à laquelle l’autorité marocaine a tenté de la notifier l’acte à Monsieur, [E], [Y], [J], soit le 1er octobre 2025.

En conséquence, la demande dont est saisie le tribunal est régulière. Le Tribunal n’ayant par ailleurs pas relevé de cause d’irrecevabilité, il peut être passé à l’examen du fond.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] verse aux débats :

— le jugement d’adjudication du 11 décembre 2018 aux termes duquel Monsieur, [E], [Y], [J] s’est porté acquéreur des lots n° 171 et 243 au sein de la copropiété ;

— le contrat de syndic ayant effet du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 5 avril 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires des 3 mars et 13 juin 2021, du 25 mai 2022 et du 29 mars 23 qui approuvent notamment les comptes de l’exercice n-1 et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— diverses mises en demeure adressées au défendeur ;

— diverses factures établies par le syndic pour justifier du coût de ces mises en demeure ;

— les appels de charges et de fonds travaux établis au nom de Monsieur, [Y], [J] laissant apparaître la quote-part imputée à celui-ci pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 30 septembre 2025 ;

— l’extrait de son compte de copropriétaire, provisoirement arrêté au 8 avril 2025, faisant apparaître un solde débiteur au titre, d’une part, des charges et fonds de travaux échus et, d’autre part, de divers frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges et fonds travaux appelés : 719,65 €

Frais de recouvrement appelés : 1 095,65 €

Total appelé : 1 815,30 €

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Monsieur, [E], [Y], [J] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux provisoirement arrêtées au 8 avril 2025 à hauteur de la somme de 719,65 €.

Les mises en demeure et relances puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation de ce solde.

En conséquence, Monsieur, [E], [Y], [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 719,65 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 8 avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit à compter du 1er octobre 2025.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Les frais non expressément visés par l’article 10-1,doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si, et seulement si, ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10-1 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 1er octobre 2024 de sorte que les frais sollicités avant cette date ne peuvent être comptabilisés.

Concernant les mises en demeure et relance postérieures, la mise en demeure du 5 février 2025 n’apparaît pas nécessaire au sens de la loi, en ce qu’elle fait suite à une mise en demeure du 7 janvier 2025 et précède une relance du 25 février 2025, qui seules seront retenues pour les sommes respectives de 54 € et 44 €, soit la somme totale de 98 €.

S’agissant des intérêts comptabilisés, ceux-ci ne relèvent pas des sommes visées par les dispositions précitées, tandis qu’ils ne sont justifiés par aucune pièce produite. De la sorte, ils devront également être écartés du compte de copropriétaire de Monsieur, [E], [Y], [J].

Ainsi, les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 seront retenus à hauteur de la somme de 98 €.

— Sur la facturation des diligences du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’espèce, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Monsieur, [E], [Y], [J] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles, a fortiori des diligences justifiant une rémunération correspondant à 97 % de la créance à recouvrer, tandis qu’aucune facture n’est produite aux débats pour en justifier. De la sorte, cette demande doit être rejetée.

***

En conséquence,Monsieur, [E], [Y], [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme total de 98,00 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 8 avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Monsieur, [E], [Y], [J] sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procéure civile.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000,00 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en dernier ressort,

Condamne Monsieur, [E], [Y], [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] les sommes suivantes :

la somme de 719,65 euros (SEPT CENT DIX NEUF EUROS ET SOIXANTE CINQ CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 8 avril 2025 ;

la somme de 98,00 euros (QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS) au titre des frais de recouvrement dûs tels qu’arrêtés au 8 avril 2025 ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à parfait paiement ;

Condamne Monsieur, [E], [Y], [J] aux dépens ;

Condamne Monsieur, [E], [Y], [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 10] la somme de 1000,00 euros (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé B. STACHETTI