TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01588 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FIWQ

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

05 décembre 2025

Société STUDENT FACTORY NORD

S.A. SEYNA

c/

Madame [S] [C]

DEMANDERESSES

Société STUDENT FACTORY NORD

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS substituée par Maître Anne BAUDIER, avocate au barreau de l’AUBE

S.A. SEYNA

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS substituée par Maître Anne BAUDIER, avocate au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [S] [C]

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 octobre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 06 septembre 2023, la société STUDENT FACTORY NORD a donné à bail à Mme [S] [C] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 441 € et 29 € de provision sur charges.

Par acte du 05 septembre 2023, la société SEYNA s’est portée caution solidaire de l’engagement.

Des loyers étant demeurés impayés, la société STUDENT FACTORY NORD a fait jouer l’engagement de caution qui s’est acquitté de plusieurs loyers impayés selon quittance subrogative.

Le 04 janvier 2024, la société STUDENT FACTORY NORD a fait signifier un commandement de payer en date du 04 janvier 2024 visant la clause résolutoire.

Par acte du 03 juillet 2025, la société STUDENT FACTORY NORD et la société SEYNA ont ensuite fait assigner Mme [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 03 octobre 2025, la société STUDENT FACTORY NORD et la société SEYNA, représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et demandent au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail ; ordonner l’expulsion de Mme [S] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Mme [S] [C] au paiement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation : à la société STUDENT FACTORY NORD la somme de 3215,84 € ; à la société SEYNA la somme de 5 727,97 € ;condamner Mme [S] [C] au versement à la société STUDENT FACTORY NORD d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer t des charges qui auraient été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;condamner Mme [S] [C] au paiement d’une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [S] [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs demandes, la société STUDENT FACTORY NORD et la société SEYNA se prévalent des manquements du locataire à son obligation de payer les loyers. Ils indiquent de nouveaux impayés et actualisent le montant au jour de l’audience. Ils font valoir que la société SEYNA est, en qualité de caution, subrogée dans les droits et actions du bailleur à concurrence des sommes versées selon quittance subrogative.

Enfin, ils s’opposent à tout éventuel délai de paiement.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice remis à étude le 03 juillet 2025, Mme [S] [C] n’est ni présente ni représentée.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES :

L’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que "I.-Une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Lorsque le bailleur est titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d’activité est prévue, le contrat peut être d’une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.

Si le bail commercial est renouvelé ou si l’activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement.".

L’article 25-3 du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 précise que "Les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Le présent titre ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

Le présent titre ne s’applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.".

En l’espèce, le bail litigieux consistant en une sous-location meublée, est soumis à l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation soumettant le régime de ce bail aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 8] par la voie électronique le 07 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Cependant, les demanderesses ne justifient pas avoir signalé la persistance de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

ou aux organismes payeurs des aides au logement au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux disposition de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’exigence de ce signalement étant à peine d’irrecevabilité des demandes, la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes en expulsion, indemnité d’occupation et séquestre des meubles seront donc déclarées irrecevables.

II. SUR LA SUBROGATION :

L’article 1346-1 du code civil dispose que "La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.".

A l’appui de sa demande, la société SEYNA verse l’acte de cautionnement ainsi que des quittances subrogatives en date du 08 décembre 2023, 15 décembre 2023, 23 mai 2024, 08 juillet 2024, 21 août 2024, 23 septembre 2024, 22 octobre 2024, 25 novembre 2024, 20 décembre 2024, et 21 janvier 2025, pour un somme totale de 5 727,97 € versée au titre des loyers et charges impayés dus par Mme [S] [C].

Ainsi, la société SEYNA est bien subrogée dans les droits et actions de la société STUDENT FACTORY NORD, bailleur, à concurrence du montant des sommes versées.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société STUDENT FACTORY NORD et la société SEYNA produisent un décompte démontrant que Mme [S] [C] reste devoir la somme de 8 943,61 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse.

La société SEYNA rapporte la preuve de sa subrogation dans les droits du bailleur à hauteur de la somme de 5 737,97 €.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Mme [S] [C] sera par conséquent condamnée au paiement à la société SEYNA de la somme de 5727,97 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à la société STUDENT FACTORY NORD de la somme de 3215,64 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 618,55 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [S] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société STUDENT FACTORY NORD et la société SEYNA, Mme [S] [C] sera condamnée à leur verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable les demandes de résiliation du bail, d’expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation et de séquestre des meubles ;

CONDAMNE Mme [S] [C] à verser à la société SEYNA la somme de 5 727,97 € (CINQ MILLE SEPT CENT VINGT-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-SEPT CENTIMES) correspondant aux loyers et charges payés par la caution, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [S] [C] à verser à la société STUDENT FACTORY NORD la somme de 3 215,64 € (TROIS MILLE DEUX CENT QUINZE EUROS ET SOIXANTE-QUATRE CENTIMES) correspondant aux loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 618,55 € à compter du 3 juillet 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [S] [C] à verser à la société STUDENT FACTORY NORD et la société SEYNA une somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,