TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 OCTOBRE 2025

N° RG 25/01677 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FJBI

Nac :72A

Minute:

Jugement du :

06 octobre 2025

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 8] représenté par son Syndic, la société LOUIS LAIRE ET FILS

c/

S.C.I. AXLO

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 7] représenté par son Syndic, la société LOUIS LAIRE ET FILS

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

S.C.I. AXLO

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er septembre 2025 tenue par Monsieur Bastien MEMETEAU, juge placé délégué par ordonnance du Premier président de la Cour d’appel de [Localité 9] en date du 27 juin 2025, assisté de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, greffier, lors des débats et de Madame Julie Domitile, greffière de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 06 octobre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS

La SCI AXLO est copropriétaire au sein de l’immeuble POINCARE 14 JUILLET sis [Adresse 3] à TROYES (10000). Cet immeuble a pour Syndic la société CENTURY 21 LOUIS LAIRE ET FILS SARL.

En sa qualité de copropriétaire, la SCI AXLO est régulièrement convoquée aux assemblées générales ayant voté les charges de copropriété et approuvé les comptes de la copropriété.

Par acte d’huissier du 6 février 2024, remis à étude, la SCI AXLO a été sommée de payer les charges de copropriété impayées, soit la somme de 4.470,71 euro

Par acte d’huissier en date du 21 juillet 2025, remis à Monsieur [U], cogérant déclaré de la SCI AXLO, cette dernière a été citée à comparaître devant le Tribunal judiciaire de Troyes, au visa des articles 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1231-6 du Code civil, aux fins de la voir condamnée au paiement de plusieurs sommes.

L’affaire a été retenue lors de l’audience du 1er septembre 2025.

À l’audience, le syndic de copropriété IMMEUBLE POINCARE 14 JUILLET représenté par son syndic, la SARL LOUIS LAIRE ET FILS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes auprès du tribunal, à savoir de :

CONDAMNER la SCI AXLO à lui payer la somme de 6.876,10 euros arrêtée au 1er janvier 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2024 ;CONDAMNER la SCI AXLO à lui payer la somme de 96 euros au titre de la constitution et transmission du dossier et de 156 euros au titre des frais des hypothèques conformément au règlement de copropriété ;CONDAMNER la SCI AXLO au paiement des frais de recouvrement en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;DIRE que la SCI AXLO supportera seule la charge des dépenses de ce dernier qu’elle pourrait occasionner dans ce dossier en raison de la clause d’aggravation adoptée lors de l’assemblée générale ;CONDAMNER la SCI AXLO à lui payer l’ensemble des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2025 ;CONDAMNER la SCI AXLO à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;CONDAMNER la SCI AXLO à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER la SCI AXLO aux entiers dépens, dont notamment le coût de la sommation, de l’assignation et des suites nécessaires à l’exécution ;RAPPELER l’exécution provisoire de la présente décision.

A l’audience, la SCI AXLO ne s’est pas présentée et n’était pas représentée, elle est donc non-comparante.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de renvoyer aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées oralement que l’affaire était mise en délibéré au 6 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du même code ajoute que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur les demandes dont est saisie la juridiction

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

L’article 5 du même code dispose que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

Il convient de rappeler aux parties que la juridiction n’est tenue de statuer que, et uniquement, sur les prétentions formulées par l’une et l’autre des parties à l’instance.

Précisément, les « DIRE » ne s’analysent pas en des prétentions et il ne relève pas des pouvoirs de la juridiction de trancher dans son dispositif de simples demandes qui sont davantage des moyens, qu’ils soient de fait ou de droit, que de véritables prétentions.

En outre, la présente juridiction ne saurait statuer plusieurs fois sur des prétentions réitérées plusieurs fois par la même partie.

Précisément, les « deux » prétentions formulées par le demandeur consistant en la condamnation de la SCI AXLO au paiement de certaines sommes au titre des frais nécessaires au recouvrement et en sa condamnation au paiement des frais nécessaires au recouvrement de manière générale sont en réalité une seule et même prétention. En réalité une « troisième » prétention est également formulée afin de la voir condamnée les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 or il s’agit précisément des frais nécessaires au recouvrement. Pour le surplus, une « quatrième » demande consiste à la condamnation de la SCI AXLO aux dépenses nécessaires au recouvrement de sa situation en vertu d’une éventuelle clause d’aggravation adoptée en assemblée générale, la prétention étant identique.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

(…) Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que la SCI AXLO est propriétaire de plusieurs lots au-sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à TROYES.

Le demandeur produit le procès-verbal d’assemblée général des copropriétaires de l’immeuble POINCARE- 14 JUILLET du 30 juin 2023, la SCI AXLO étant absente ce jour-là, approuvant les comptes clos au 31 décembre 2022 et leur répartition se traduisant par un total de charges de 67.544,67 euros. Les résolutions concernant l’ajustement du budget prévisionnel pour 2023 et la fixation du budget prévisionnel pour 2024 sont également adoptées.

Est également produit le procès-verbal d’assemblée générale du 6 juin 2024 aux termes duquel est approuvée la fixation du budget prévisionnel pour l’exercice 2025.

Aucun élément ne permet de considérer que ces décisions prises auraient été contestées par l’un des copropriétaires.

Est également versé aux débats la sommation de payer du 6 février 2024 pour un montant, à l’époque, de 4.470,71 euros pour ce qui s’agit des charges de copropriété uniquement, sans compter les frais du Syndic et de procédure.

Eu-égard au décompte produit reprenant les sommes impayées par la SCI AXLO au 1er janvier 2025, il apparaît que la SCI AXLO a réalisé plusieurs versements depuis l’année 2023 et que plusieurs sommes apparaissant dans le décompte correspondent à des frais de ou frais nécessaires au recouvrement, il en va ainsi des frais de mise en demeure, de la constitution du dossier transmis à la justice, ces frais devant donc être déduits de la condamnation à intervenir.

Précisément, il apparaît qu’un remboursement de provisions a été réalisé le 6 juin 2024, soit postérieurement à la sommation de payer, et que certaines charges dont le paiement est poursuivi sont venues à échéance postérieurement à la délivrance de cette sommation. Partant, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation uniquement.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI AXLO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.638,10 euros au titre des charges dues depuis le 30 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement,

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le syndicat des propriétaires des frais au titre de deux mises en demeure et de la constitution du dossier transmis à la justice. Il n’est toutefois pas demandé la condamnation de la défenderesse à ce titre. Or, la prétention formulée concerne uniquement et expressément les sommes payées en lien avec deux modalités de recouvrement précises.

Il doit être précisé qu’il n’est aucunement justifié d’une quelconque clause d’aggravation votée en assemblée générale.

S’il est demandé le remboursement des frais de constitution et de transmission du dossier aux professionnels intervenants pour la somme de 96 euros, il s’agit d’une mission de base de tout syndic et il n’est démontré la réalisation de diligences exceptionnelles, ce coût doit donc être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes. S’agissant de la somme de 156 euros au titre des frais de constitution d’hypothèque prévus par le règlement de copropriété, aucun justificatif n’est fourni concernant la réalité de cette dépense de sorte que le demandeur échet à en rapporter la preuve.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande.

Sur les dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la SCI AXLO dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci. Quand bien même la SCI AXLO a procédé à plusieurs versements depuis 2023, il n’empêche qu’une dette se trouve latente depuis le 30 juin 2023 au moins et celle-ci n’a eu de cesse de s’aggraver depuis.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 750 euros à titre de dommages-intérêts, que la SCI AXLO sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Les dépens sont définis par l’article 695 du code de procédure civile et comprennent les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties (… ), 5° Les débours tarifés ;6° Les émoluments des officiers publics ou ministériels (…)

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Ainsi, la SCI AXLO sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux frais irrépétibles exposés par l’autre partie.

La SCI AXO, succombant aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision au sens de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONDAMNE la SCI AXLO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 6.638,10 euros au titre des charges dues, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2024, date de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande de condamnation de la SCI AXLO aux frais nécessaires au recouvrement de ces charges ;

CONDAMNE la SCI AXLO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI AXLO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI AXLO aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

LE GREFFIER, LE JUGE,