TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

03 AVRIL 2025

N° RG 24/01722 – N° Portalis DB22-W-B7I-STFD

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [N] [J], [S] [F] épouse [J], [B] [J] C/ S.A.R.L. CLASS’AFFAIR

DEMANDEURS

Monsieur [N] [J], ès-qualités d’usufruitier, né le 21 juillet 1946 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 1]

représenté par M^e Anne-Sophie Chevillard-Buisson, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 441

Madame [S] [F] épouse [J], ès-qualités d’usufruitier, née le 30 octobre 1948 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant [Adresse 5] à [Localité 13]

représenté par M^e Anne-Sophie Chevillard-Buisson, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 441

Madame [B] [J], ès-qualités de nue-propriétaire, née le 1er décembre 1982 [Localité 6] [Localité 7], de nationalité française, demeurant [Adresse 5] à [Localité 13]

représenté par M^e Anne-Sophie Chevillard-Buisson, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 441

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CLASS’AFFAIR, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 444 026 272, dont le siège social est [Adresse 2], et dont l’établissement secondaire est [Adresse 4], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit établissement

défaillante

Débats tenus à l’audience du 27 février 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 27 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 mars 2024, Monsieur [N] [J], Madame [S] [F] épouse [J] et Madame [B] [J] ont consenti à la société Class’Affair un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 12] (Yvelines), pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2024 moyennant un loyer annuel de 20 900,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 17 juin 2024, Monsieur [N] [J], Madame [S] [F] épouse [J] et Madame [B] [J] ont fait signifier à la société Class’Affair un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 3 585,66 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, Monsieur [N] [J], Madame [S] [F] épouse [J] et Madame [B] [J] ont fait assigner la société Class’Affair devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 27 février 2025.

Aux termes de leur assignation développée oralement à l’audience, Monsieur [N] [J], Madame [S] [F] épouse [J] et Madame [B] [J] demandent au juge de :

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Class’Affair ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, dans le mois de la signification de l’ordonnance, ainsi que la séquestration des meubles :

— condamner la société Class’Affair à leur payer la somme de 12 336,08 € au titre des échéances de loyers, indemnités d’occupation et charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner la société Class’Affair à leur payer une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail à la somme mensuelle de 2 543,37 €, correspondant au double du loyer ;

— condamner la société Class’Affair à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont le coût du commandement de payer et de la levée de l’état d’endettement.

Assignée à l’étude, la société Class’Affair n’a pas constitué avocat.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d’appel, il est statué, en vertu de l’article 473 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire alors même que la société Class’Affair, ni représentée ni comparant, n’a pas été citée à sa personne.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Class’Affair :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 27 mars 2024 entre Monsieur [N] [J], Madame [S] [F] épouse [J] et Madame [B] [J] et la société Class’Affair comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 17 juin 2024 à la société Class’Affair vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 3 570,66 € terme de mai 2024 inclus, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Il ressort d’un décompte au 3 décembre 2024 produit par les demandeurs que la société Class’Affair ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Par ailleurs, si la dette a été régularisée par un tiers à la suite de la délivrance de l’assignation, la société Class’Affair ne sollicite aucun délai de paiement, ni ne justifie que sa situation financière lui permet d’assurer le paiement régulier du loyer courant.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 juillet 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société Class’Affair selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à Monsieur [N] [J], Madame [S] [F] épouse [J] et Madame [B] [J] à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, Monsieur [N] [J], Madame [S] [F] épouse [J] et Madame [B] [J] versent aux débats un extrait du compte de la société Class’Affair arrêté à la somme de 158,32 € au 13 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Toutefois, après déduction des frais de recouvrement et du coût du commandement, il en ressort que la société Class’Affair n’est plus redevable d’aucune somme, ce qui justifie le rejet de la demande de condamnation à titre provisionnel sur l’arriéré locatif.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par Monsieur [N] [J], Madame [S] [F] épouse [J] et Madame [B] [J] au titre de la fixation de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer contractuel s’analysent en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

La société Class’Affair, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2024.

L’équité commande de condamner la société Class’Affair à payer à Monsieur [N] [J], Madame [S] [F] épouse [J] et Madame [B] [J] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 27 mars 2024 entre Monsieur [N] [J], Madame [S] [F] épouse [J] et Madame [B] [J] et la société Class’Affair portant sur les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 12] (Yvelines), avec effet au 17 juillet 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Class’Affair pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Class’Affair, immatriculée sous le numéro 444 026 272 RCS [Localité 12], à payer à Monsieur [N] [J], Madame [S] [F] épouse [J] et Madame [B] [J] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Class’Affair à payer à Monsieur [N] [J], Madame [S] [F] épouse [J] et Madame [B] [J] la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Class’Affair aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre