Tribunal Judiciaire de Paris, 18deg chambre 3e section, 12 mars 2025, n° 20/11126

TJ Paris 12 mars 2025

Arguments

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Accepté
Absence de signification du congé au preneur
Le tribunal a jugé que la signification du congé à une personne autre que le preneur équivaut à une absence de congé, rendant ainsi le congé nul.
Accepté
Congé délivré à une société différente
Le tribunal a constaté que le congé a été délivré à une personne morale différente, ce qui entraîne sa nullité.
Accepté
Dépens de l'instance
Le tribunal a jugé équitable de condamner le bailleur à payer une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la S.A. NEXITY STUDEA demande au tribunal de constater l'absence de congé valide délivré par Monsieur [V] [I] et, subsidiairement, de déclarer nul le congé notifié. Les questions juridiques posées concernent la qualité à agir de NEXITY STUDEA et la validité du congé délivré. Le tribunal conclut que NEXITY STUDEA a la qualité pour agir, que le congé délivré à une personne tierce est nul, et que le bail se poursuit. En conséquence, il déboute Monsieur [V] [I] de toutes ses demandes et le condamne à payer des dépens et une somme au titre de l'article 700 du CPC.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 18deg ch. 3e sect., 12 mars 2025, n° 20/11126
Numéro(s) :	20/11126
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie LOZEAurélie ECUYER
Cabinet(s) :	SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES
Parties :	S.A. NEXITY STUDEA ( RCS de [ Localité 8 ], )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [Localité 7] (P0319)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e NGUYEN (E061)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/11126

N° Portalis 352J-W-B7E-CTFKR

N° MINUTE : 3

Assignation du :

05 Novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA (RCS de [Localité 8] 342 090 834)

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par Maître Sophie LOZÉ de la S.C.P. SUR-MAUVENU & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0319

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [I]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Julie NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0601, M^e AURELIE ECUYER, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

Décision du 12 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/11126 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTFKR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2006, la S.A.S. I INVEST, aux droits de laquelle vient Monsieur [F] [O], aux droits duquel vient aujourd’hui Monsieur [V] [I] a donné à bail commercial à la S.A.S. ICADE EUROSTUDIOMES, aux droits de laquelle viendrait la S.A. NEXITY STUDEA des locaux correspondant au lot 190 constitué d’un studio au sixième étage, sis [Adresse 2]) pour une durée de 9 ans à compter du 24 octobre 2006 moyennant un loyer principal annuel de 810.000 euros, aux fins d’y exploiter une « activité d’exploitation de résidence locative meublée avec services pour étudiants, jeunes en formation, salariés en mobilité, … consistant en la mise à disposition meublée des Locaux désignés à l’article 2 du bail, accompagnée des services et prestations ci-après énoncés liés à l’exploitation de la résidence, pour des courts, moyens et longs séjours ».

Le bail s’est ensuite prolongé par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2018, Monsieur [V] [I] a fait délivrer à la S.A. NEXITY LAMY un congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2018.

Par acte extrajudiciaire du 5 novembre 2020, la S.A. NEXITY STUDEA a assigné Monsieur [V] [I] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de voir constater l’absence de congé délivré par Monsieur [V] [I] et à titre subsidiaire de déclarer nul le congé délivré par Monsieur [V] [I].

Par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2020, la S.A. NEXITY STUDEA a fait délivrer à Monsieur [V] [I] un congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction pour le 30 juin 2021.

Ce congé fait l’objet d’une procédure distincte.

Par ordonnance du 8 novembre 2022, le juge de la mise en état a :

— constaté que Monsieur [V] [I] se désiste de sa demande de désignation d’un expert judiciaire,

— joint l’incident au fond, renvoyé les deux fins de non-recevoir soulevées par la S.A. NEXITY STUDEA tirées de la prescription de la demande de fixation de l’indemnité d’occupation relative au 1er congé et de l’irrecevabilité de la demande de fixation d’une telle indemnité relative au 2nd congé, devant le tribunal statuant au fond afin de trancher la question préalable de la validité du congé délivré le 27 juin 2018.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juillet 2023, la S.A. NEXITY STUDEA demande au tribunal, aux visas des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, de :

« A titre principal,

➢ PRONONCER la poursuite du bail en l’absence de congé délivré par Monsieur [I] à la Société NEXITY STUDEA ;

➢ DEBOUTER Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

➢ PRONONCER la nullité du congé délivré par Monsieur [I] ;

➢ PRONONCER la poursuite du bail

➢ DEBOUTER Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes.

A titre très subsidiaire, si le congé de Monsieur [I] n’était pas déclaré nul,

➢ FIXER à la somme de 47.872,27 euros, sauf à parfaire l’indemnité d’éviction que Monsieur [V] [I] devra payer à la Société NEXITY STUDEA ;

➢ DECLARER Monsieur [V] [I] prescrit en sa demande relative à une indemnité d’occupation ;

➢ DEBOUTER Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire,

➢ DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec mission de :

o Se rendre sur place, Résidence [9], sise [Adresse 1],

o Visiter le lot n°190 donné à bail et les locaux communs de la Résidence [9] et les décrire,

o Entendre les parties et se faire communiquer toutes les pièces utiles,

o Rechercher tous les éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction, à la date la plus proche possible du départ du locataire, et notamment :

➢ L’évaluation globale du fonds de commerce suivant les usages pratiqués en matière

d’hôtels et de résidences para-hôtelières ;

➢ La part que représente le lot n°190 dans la valeur marchande du fonds de commerce

déterminée suivant les usages pratiqués en matière d’hôtels et des résidences para-hôtelières, suivant la méthode du chiffre d’affaires ;

➢ L’indemnité pour trouble commercial ;

➢ Les frais et honoraires de remploi ;

➢ Les frais de déménagement ;

➢ Les frais fixes, soit le montant de la dégration (sic) des conditions d’amortissement des charges de la Résidence ;

➢ Les frais administratifs.

➢ METTRE à la charge de Monsieur [I], les frais d’expertise ;

En tout état de cause,

➢ CONDAMNER Monsieur [V] [I] au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER Monsieur [V] [I] en tous les dépens selon les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 5 février 2024, Monsieur [V] [I] demande au tribunal, de :

« A titre principal

DEBOUTER NEXITY STUDEA en raison de l’irrecevabilité de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions pour défaut de droit à agir / de qualité.

DEBOUTER NEXITY STUDEA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire :

JUGER valable le congé délivré le 27 juin 2018.

CONDAMNER la société NEXITY STUDEA à payer à Monsieur [I] l’indemnité d’occupation, soit la somme de 1754,46 euros TTC par trimestre, majorée des charges et accessoires, outre l’indexation contractuelle à hauteur de 80% de l’ICC en application du bail commercial, et jusqu’à la date de libération effective des locaux.

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 0 euro.

A titre infiniment subsidiaire :

DESIGNER tel expert qu’il lui plaira de commettre avec mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;

— Se rendre sur place dans les locaux sis [Adresse 1] et situé au sixième étage, correspondant au lot 190 ;

— Visiter les locaux donnés à bail faisant l’objet du refus de renouvellement, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le Preneur;

— Rechercher tous les éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-14 du Code de commerce, dans le cas :

— de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause l’évaluation de la perte du droit au bail le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation de l’éventuel trouble commercial ;

— d’une perte partielle du fonds de commerce : écarter la méthode hôtelière, et la déterminer selon la méthode de l’EBE ou de résultats ;

Dire que l’expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe dans le délai de quatre mois de sa saisine ;

DEBOUTER NEXITY STUDEA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause

CONDAMNER NEXITY STUDEA à verser à Monsieur [V] [I] une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

ORDONNER l’exécution provisoire, le cas échéant rappeler que cette exécution provisoire est de droit.

CONDAMNER NEXITY STUDEA aux entiers dépens."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 4 septembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 27 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la qualité à agir de la S.A. NEXITY STUDEA

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est « irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Selon l’article 1844-5 du code civil, "la réunion de toutes les parts sociales en une seule main n’entraîne pas la dissolution de plein droit de la société. Tout intéressé peut demander cette dissolution si la situation n’a pas été régularisée dans le délai d’un an. Le tribunal peut accorder à la société un délai maximal de six mois pour régulariser la situation. Il ne peut prononcer la dissolution si, au jour où il statue sur le fond, cette régularisation a eu lieu.

L’appartenance de l’usufruit de toutes les parts sociales à la même personne est sans conséquence sur l’existence de la société.

En cas de dissolution, celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation. Les créanciers peuvent faire opposition à la dissolution dans le délai de trente jours à compter de la publication de celle-ci. Une décision de justice rejette l’opposition ou ordonne soit le remboursement des créances, soit la constitution de garanties si la société en offre et si elles sont jugées suffisantes. La transmission du patrimoine n’est réalisée et il n’y a disparition de la personne morale qu’à l’issue du délai d’opposition ou, le cas échéant, lorsque l’opposition a été rejetée en première instance ou que le remboursement des créances a été effectué ou les garanties constituées.

Les dispositions du troisième alinéa ne sont pas applicables aux sociétés dont l’associé unique est une personne physique."

En l’espèce, Monsieur [V] [I] soulève l’irrecevabilité des demandes de la S.A. NEXITY STUDEA en raison de son absence de qualité à agir. Il soutient que la S.A. NEXITY STUDEA ne démontre pas venir aux droits de la S.A.S. ICADE EUROSTUDIOMES et donc être la locataire des locaux litigieux. Il soutient qu’il n’est pas démontré que le bail commercial ait été transmis dans le cadre de la transmission universelle de patrimoine postérieurement à la cession du fonds de commerce. La S.A. NEXITY STUDEA s’oppose à cette demande en indiquant qu’elle démontre être la locataire des locaux litigieux.

Il ressort des pièces versées aux débats que par acte sous seing privé du 24 octobre 2006, la S.A.S. I INVEST a conclu un bail commercial avec la S.A.S. ICADE EUROSTUDIOMES.

Le 20 février 2009, la société ICADE EUROSTUDIOMES a fait l’objet d’une modification de dénomination sociale et est devenue la S.A.S. ICADE RÉSIDENCES SERVICES. Le 30 mars 2012, la S.A.S. ICADE RÉSIDENCES SERVICES a fait à son tour l’objet d’une modification de dénomination sociale et est devenue la S.A.S. NEXITY RÉSIDENCES SERVICES.

Il ressort de l’extrait Kbis de la S.A.S. NEXITY RÉSIDENCES SERVICES et du bulletin officiel des annonces civiles et commerciales en date du 12 juillet 2012 que le 30 juin 2012 la S.A.S. NEXITY RÉSIDENCES SERVICES a été dissoute à la suite de la transmission universelle de son patrimoine à la S.A.S. LAMY RÉSIDENCES et qu’elle a été radiée le 4 juillet 2012 à la suite de cette transmission universelle du patrimoine. Le 17 juillet 2012, la S.A.S. LAMY RÉSIDENCES a fait l’objet d’une modification de dénomination et est devenue la S.A.S. NEXITY STUDEA.

Ainsi c’est à compter du 12 août 2012, date suivant l’expiration du délai imparti aux créanciers pour former opposition à la dissolution, que le patrimoine de la S.A.S. NEXITY RÉSIDENCES SERVICES, incluant le droit au bail des locaux, a fait l’objet d’une transmission universelle à son associé unique, la S.A.S. LAMY RÉSIDENCES, qui s’est substituée à elle dans tous ses biens, droits et obligations, et que la personnalité morale de la S.A.S. NEXITY RÉSIDENCES SERVICES a disparu.

Dans ces conditions, la S.A.S. NEXITY STUDEA démontre être aujourd’hui la locataire de Monsieur [V] [I] et justifie donc du droit d’agir dans la présente procédure en nullité du congé délivré par Monsieur [V] [I].

Dès lors, Monsieur [V] [I] sera débouté de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la S.A.S. NEXITY STUDEA et les demandes de la S.A.S. NEXITY STUDEA seront déclarées recevables.

Sur la validité du congé délivré par Monsieur [V] [I] à la S.A.S. NEXITY STUDEA

La S.A.S. NEXITY STUDEA soutient que le congé donné par l’une des parties doit nécessairement pour être valable être signifié à l’autre partie au bail et non à une tierce personne ; que la jurisprudence assimile le congé délivré à une personne tierce au bail à l’absence de congé ; que le congé a été délivré à la S.A.S. NEXITY LAMY qui est une personne morale différente de la sienne.

Monsieur [V] [I] soutient que la délivrance à la S.A.S. NEXITY LAMY au lieu et place de la S.A.S. NEXITY STUDEA est une simple erreur matérielle ; que les deux sociétés ont le même siège social ; que la S.A.S. NEXITY STUDEA a pallié cette erreur en saisissant le tribunal judiciaire.

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que "par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné."

Il est constant que le congé délivré à une personne tierce au bail équivaut à une absence de congés (3ème Civ. 11 juillet 2006, n° 05-16.394).

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [V] [I] a par acte extrajudiciaire en date du 27 juin 2018 fait délivrer à la S.A.S. NEXITY LAMY et non à la S.A.S. NEXITY STUDEA un congé sans offre de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2018.

Il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.S. NEXITY LAMY et la S.A.S. NEXITY STUDEA sont deux personnes morales distinctes et que la S.A.S. NEXITY LAMY n’est pas la locataire de Monsieur [V] [I].

Dès lors, la signification du congé a été effectuée à une personne autre que celle du preneur. Or, la signification d’un congé à une personne autre que celle du preneur équivaut à une absence de congé.

En conséquence, le congé délivré le 27 juin 2018 sera déclaré nul.

Faute de congé valable, force est de constater que le bail litigieux se poursuit entre les parties sans qu’il soit nécessaire de le prononcer.

Compte tenu de la nullité du congé, Monsieur [V] [I] sera débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la S.A.S. NEXITY STUDEA.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [I], qui succombe, sera condamné à payer les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner Monsieur [V] [I] à payer à la S.A.S. NEXITY STUDEA la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [V] [I] de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la S.A.S. NEXITY STUDEA,

DÉCLARE recevables les demandes de la S.A.S. NEXITY STUDEA,

DÉCLARE nul le congé avec refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction délivré le 27 juin 2018 par Monsieur [V] [I] à la S.A.S. NEXITY LAMY,

DÉBOUTE Monsieur [V] [I] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la S.A.S. NEXITY STUDEA,

CONDAMNE Monsieur [V] [I] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [V] [I] à payer à la S.A.S. NEXITY STUDEA la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 12 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA