TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 17 AVRIL 2026

N° RG 26/00062 – N° Portalis DBWV-W-B7K-FNT4

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

17 avril 2026

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

c/

Monsieur [D] [E]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Madame [C] [V], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [D] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2026 tenue par Madame Catherine VERON, Juge du tribunal judiciaire de Troyes statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes par ordonnace en date du 16 février 2026 et statuant en référé, assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de Madame Julie DOMITILE, Greffière de la mise à disposition. En présence de Madame [H] [T], auditrice de justice.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 17 avril 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2024, la société O.P.H [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [D] [E] portant sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 286,77 euros et d’une provision pour charges de 62,28 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 557,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [E] le 26 mars 2025.

Par assignation du 4 novembre 2025, la société O.P.H [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 362,37 euros à compter du 25 juillet 2025,1895,45 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les loyers et charges et intérêts au taux légal à compter de chaque mensualité sur les indemintiés d’occupation à compter du 13 mai 2025,100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 20 mars 2026, la société O.P.H [Localité 1] [Localité 2] HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à la somme de 1288,77 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur assorti d’une clause de déchéance du terme.

M. [D] [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement.

Il reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. Il indique également le montant de ses ressources mensuelles.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société O.P.H [Localité 1] [Localité 2] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 557,23 euros a été réglée dans le délai de deux mois par deux versements du locataire de 398,21 euros le 07 avril 2025 et le 07 mai 2025.

Dès lors, la bailleresse ne peut se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et sa demande sera rejetée ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société O.P.H [Localité 1] [Localité 2] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 mars 2026, M. [D] [E] lui devait la somme de 1288,77 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois février 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [D] [E] propose une mensualité de remboursement de 200 euros et la société O.P.H [Localité 1] [Localité 2] HABITAT sollicite l’homologation des délais de paiement conclus entre eux.

Au regard des propositions formulées et de l’accord des parties, il convient d’autoriser M. [D] [E] à se libérer de la dette locative selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société O.P.H [Localité 1] [Localité 2] HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mars 2025 a été réglée dans le délai de deux mois,

DEBOUTE la société O.P.H [Localité 1] [Localité 2] HABITAT de sa demande de constatation de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [D] [E] à payer à la société O.P.H [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 1288,77 euros (mille deux cent quatre-vingt-huit euros et soixante-dix-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2026 représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [D] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 7 mois, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [D] [E] à payer à la société O.P.H [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 mars 2025 et celui de l’assignation du 14 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge