TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 JANVIER 2026

Jugement du :

21 JANVIER 2026

MINUTE N°:

N° RG 24/00221 – N° Portalis DBWV-W-B7I-EZLO

NAC :31B

[M] [E]

c/

[F] [Z]

Grosse le

à

DEMANDEUR

Monsieur [M] [E]

né le 09 Mars 1961 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE et Maître Jean-Eudes CORDELIER de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat plaidant, avocat au barreau de DIJON substitué à l’audience par Maître Caroline VUILLAUME

DEFENDERESSE

Madame [F] [Z]

née le 13 Avril 1993 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Arnaud HONNET, avocat postulant, avocat au barreau de l’AUBE et Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET MIGNOT LEGASPHERE AVOCATS, avocat plaidant, avocat au barreau de DIJON substitué à l’audience par Maître Philippine DEBORDES

* * * * * * * * * *

Composition du tribunal :

Président : Madame Anne-Laure DELATTE, Juge,

Assesseurs : Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge,

Madame Méline FERRAND, Juge,

Greffier : Madame Laura BISSON, Greffier.

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L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Il a été indiqué que la décision serait rendue le 18 Décembre 2025 prorogée au 21 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [E], pharmacien depuis le 19 mars 1984, exploite sa propre officine située [Adresse 4], acquise aux côtés de son épouse.

Dans le courant de l’année 2019, son épouse est tombée gravement malade. Pour pallier son absence, Monsieur [E] a décidé d’embaucher Madame [F] [Z], alors étudiante en pharmacie à l’université de [Localité 8] [Localité 6]-ARDENNE, selon contrat de travail régularisé au mois d’avril 2020.

Son épouse est décédée le 2 octobre 2020.

Monsieur [M] [E] a alors évoqué la question de la cession de son officine ainsi que des murs à Madame [F] [Z], laquelle a fait part de son intérêt, et les parties ont souhaité rédiger un projet d’acte de cession.

Le 11 janvier 2022, Monsieur [E] et Madame [F] [Z] ont régularisé un acte contenant la cession d’officine sous conditions suspensives conventionnelles et réglementaires, à savoir notamment, la condition suspensive tenant à l’inscription de Madame [F] [Z] au tableau A ainsi que l’enregistrement d’une déclaration d’intention d’exploiter une officine de pharmacie auprès du Conseil de l’Ordre des pharmaciens du [Localité 7] EST.

Un avenant a été régularisé entre les parties le 6 janvier 2023, lequel a différé la date de transfert de propriété de l’officine et d’entrée en jouissance initialement fixée au 1er mars 2022, à celle du 6 mars 2023.

Un nouvel avenant a été régularisé entre les parties afin de différer le dépôt du dossier au 17 avril 2023.

Madame [F] [Z] n’a pas achevé la rédaction de sa thèse, ne l’a pas soutenue, et n’a pas obtenu son diplôme.

La condition suspensive tenant à l’inscription de Madame [F] [Z] au tableau A ne s’est donc pas réalisée.

Suivant exploit en date du 22 janvier 2024, Monsieur [M] [E] a assigné Madame [F] [Z] devant le tribunal judiciaire de TROYES aux fins d’obtenir réparation du préjudice qu’il estime avoir subi.

*

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [M] [E] sollicite du tribunal de :

RECEVOIR Monsieur [M] [E] en ses demandes dès lors qu’elles sont recevables et bien fondées,

CONSTATER que l’ensemble des conditions suspensives sont réputées accomplies par l’effet des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, en particulier la condition suspensive réglementaire d’inscription au tableau A de l’Ordre des pharmaciens dès lors que Madame [Z] en a empêché l’accomplissement,

CONSTATER que Madame [F] [Z] est défaillante dans la réalisation de la cession de l’officine de pharmacie,

En conséquence,

A titre principal,

CONDAMNER Madame [F] [Z] à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 110.000 euros au titre de la clause pénale stipulée au sein de l’acte I de la cession de l’officine de pharmacie du 11 janvier 2022,

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résolution judiciaire de la cession de l’officine de pharmacie aux torts exclusifs de Madame [F] [Z],

CONDAMNER Madame [F] [Z] à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [F] [Z] à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.

*

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [F] [Z] sollicite du tribunal de :

Débouter Monsieur [M] [E] de l’ensemble de ses demandes.

Condamner Monsieur [M] [E] à verser à Madame [F] [Z] une somme de 7000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Condamner le même aux entiers dépens.

*

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

A l’audience collégiale du 3 octobre 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 prorogée au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’engagement de la responsabilité de Madame [F] [Z]

Sur le principe de responsabilité de Madame [F] [Z]

L’article 1104 du code civil dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1304 du code civil dispose que « L’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation. »

Enfin, l’article 1304-3 du code civil dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

A ce titre, il est notamment considéré que le défaut de diligence est constitutif d’une abstention fautive.

Ainsi, le fait pour une SCI, souhaitant acquérir un local commercial sous condition suspensive d’obtention d’une autorisation administrative d’y exploiter un fonds de commerce, de ne pas avoir accompli les démarches nécessaires à la réalisation de cette condition, est constitutif d’une faute.

En l’espèce, l’acte de cession signé entre les parties le 11 janvier 2022 prévoit la condition suspensive suivante :

« Le CESSIONNAIRE devra obtenir son inscription au tableau A ainsi que l’enregistrement de la déclaration qu’il est tenu de faire après du Conseil Région de l’Ordre des Pharmaciens du [Localité 7] EST, conformément à l’article L5125-9 du code de la santé publique, de son intention d’exploiter une officine de pharmacie en vertu de la licence nouvellement délivrée. […] Les parties prennent ici l’engagement d’effectuer avec diligence toutes les demandes nécessaires à la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives ci-dessus. »

Par la suite, les parties ont régularisé deux avenants, lesquels ont modifié la date prévue pour le transfert de propriété de jouissance au 17 avril 2023 puis au 6 mai 2023.

Pour pouvoir acquérir l’officine de pharmacie, il avait donc été convenu que Madame [F] [Z] obtienne son inscription à l’ordre des pharmaciens. Pour ce faire, elle devait finaliser sa thèse, la soutenir et obtenir son diplôme.

Or, Monsieur [M] [E] affirme que Madame [F] [Z] a entretenu la croyance auprès de lui de ce qu’elle était en bonne voie pour obtenir son diplôme et son inscription auprès de l’ordre des pharmaciens, alors qu’il n’en était rien.

Il résulte en effet des échanges de SMS produits que Madame [F] [Z] a laissé croire, pendant une année, qu’elle était sur le point d’obtenir son diplôme.

Madame [F] [Z] est allée jusqu’à affirmer à Monsieur [M] [E], par SMS du 12 janvier 2023, qu’elle avait soutenu sa thèse :

« Stressant comme tout oral devant un jury et surtout vu le contexte mais en vrai ça c’est super bien passé ! Je m’attendais vraiment à des remarques de con et pas du tout. Bon en même temps je pense que j’en ai pris pour mon grade avec cette affaire qui traine depuis un an ».

Or, il n’en était rien.

En effet, Monsieur [M] [E] apprendra du service scolarité de la faculté que Madame [F] [Z] lui avait menti.

Aux termes d’un email du 24 mai 2023 (soit quatre mois plus tard), Madame [S] [G] a écrit à Monsieur [M] [E] :

« Bonjour Monsieur [E],

Je comprends votre situation mais je n’ai malheureusement aucune visibilité supplémentaire. En effet, je n’ai eu aucune nouvelle de Mademoiselle [Z] depuis notre rencontre début janvier 2023.

Il me semble impossible qu’elle soutienne avant le 30 juin 2023 (date butoir de la dérogation accordée par le Doyen de notre Faculté). La rédaction de la dernière partie n’est pas terminée et les corrections n’ont pas été réalisées à ce jour.

Je ne manquerai pas de revenir vers vous, si je dispose d’informations complémentaires.

Bien cordialement,

[S] [G] »

En conséquence Madame [F] [Z] a laissé croire à une issue favorable quant à la cession de l’officine, alors qu’elle savait qu’elle n’obtiendrait pas son diplôme en raison du défaut de dépôt et de soutenance de sa thèse.

Si Madame [F] [Z] affirme que l’obtention de son diplôme présentait un aléa, et qu’elle n’aurait pas été en mesure de soutenir sa thèse et d’obtenir son diplôme, néanmoins, les raisons l’en ayant empêchée ne sont pas exposées.

En effet, il résulte des pièces qu’elle produit qu’elle a uniquement adressé la première partie de sa thèse le 15 décembre 2021. Elle affirmait, au terme de cet email, qu’elle adresserait prochainement la partie II et III. Or, la dernière partie n’était toujours pas finalisée en début d’année 2023.

De plus, aucun des emails produits ne porte mention de difficultés éprouvées par Madame [F] [Z] dans la rédaction de sa thèse mais simplement de l’absence de nouvelles de cette dernière entre janvier et mai 2023 alors que la date butoir de la dérogation accordée par le Doyen de la faculté était fixée au 30 juin 2023. Or, l’aléa évoqué par Madame [F] [Z] se trouvait dans le fait, pour elle, de ne pas être admise à l’issue de sa soutenance.

Par ailleurs, il convient de souligner que Madame [F] [Z] n’apporte aucune explication sur ce qu’il est advenu de ses études par la suite. En effet, elle ne justifie pas de situation actuelle, professionnelle ou universitaire.

Il est indéniable que le projet initial de Madame [F] [Z] d’acquérir l’officine était réel, l’ayant conduit à créer des sociétés de reprise, à effectuer des démarches auprès de l’ordre des pharmaciens et à régler des honoraires de conseils.

Toutefois, si, comme elle l’indique, elle a pu effectivement ressentir des craintes quant à son projet à un moment donné, pour autant, elle aurait dû en informer Monsieur [M] [E], afin que ce dernier prenne ses dispositions et ne demeure pas dans l’attente de la réunion des éléments nécessaires à la cession de l’officine à son profit, ce que Madame [F] [Z] savait finalement irréalisable.

Surtout, les mensonges de cette dernière quant à la soutenance de sa thèse révèlent sa mauvaise foi.

S’agissant de la condition suspensive d’obtention de prêt, force est de constater que Madame [F] [Z] avait reçu un accord de principe du CREDIT AGRICOLE le 27 octobre 2021, renouvelé par la banque le 3 février 2023.

Madame [F] [Z] affirme néanmoins n’avoir jamais obtenu d’offre définitive de prêt.

Pour autant, il est indéniable qu’aucune offre de prêt ne pouvait être formulée par la banque en l’absence d’obtention du diplôme de pharmacien par Madame [F] [Z], lequel était un préalable obligatoire à l’acquisition.

En outre et quoi qu’il en soit, si elle affirme ne pas avoir obtenu d’offre de prêt, elle ne justifie pas non plus avoir obtenu un refus de prêt par la banque.

Ainsi, c’est bien le défaut de diligences de Madame [F] [Z], à savoir le défaut de rédaction, puis de soutenance de sa thèse, et donc d’obtention du diplôme puis d’inscription au tableau de l’ordre des pharmaciens de manière volontaire, qui a empêché la réalisation des conditions suspensives.

En conséquence, Madame [F] [Z] a empêché la réalisation de la condition suspensive, ce, de manière d’autant plus grave que sa défaillance s’est inscrit dans un contexte de mauvaise foi.

Sur la réparation du préjudice subi par Monsieur [M] [E]

Il résulte de l’application de l’article 1304-3 du code civil qu’il n’est pas toujours possible de considérer la condition suspensive accomplie. Dès lors, il est considéré que la partie défaillante peut se voir réclamer le paiement de la clause pénale ou se voir imputer la résolution du contrat à ses torts exclusifs.

L’article 1226 du code civil dispose que « la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ».

Par ailleurs, l’article 1231-5 du même code prévoit que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, l’acte de cession signé entre les parties le 11 janvier 2022 contient la clause suivante :

« Paiement de la somme due en cas de défaillance de l’une des parties – dépositaire amiable – mission.

Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étaient remplies, où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors éligibles, elle devra verser à l’autre partie une somme de 110 000 € (cent dix mille euros) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la cession.

En garantie du paiement de la somme due, au cas où le CESSIONNAIRE choisirait de ne plus acquérir le fonds, celui-ci s’engage à remettre au plus tard dans les huit (8) jours des présentes, à titre de dépositaire amiable, à Maitre [L] [Y], Notaire à [Localité 8] (Marne), [Adresse 2], un billet à ordre d’un montant de CENT DIX MILLE EUROS (110 000,00 EUR) à l’ordre du CEDANT, à échéance du 30 juin 2022.

[…] Si la cession ne se réalise pas du fait du CESSIONNAIRE, ès qualité, le dépositaire amiable remettra au CEDANT l’effet de commerce du CESSIONNAIRE. […] ».

Monsieur [M] [E] sollicite, à titre principal, le paiement de la clause pénale, à titre subsidiaire, la résolution judiciaire aux torts de Madame [F] [Z].

A titre principal, il indique que la déloyauté et la défaillance de Madame [F] [Z] permettent de considérer que la condition suspensive est réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil et que la fiction légale permet d’affirmer que la défaillance fautive de cette dernière est à l’origine de la non-régularisation de l’acte authentique de cession de l’officine de pharmacie.

En l’espèce, la défaillance de Madame [F] [Z] est établie, pour les raisons sus exposées.

Or, Madame [F] [Z] ayant empêché l’accomplissement des conditions suspensives, il y a lieu de considérer que les conditions suspensives sont réputées accomplies.

L’inexécution de Madame [F] [Z] était définitive, puisqu’il n’était pas possible de mettre en demeure cette dernière de déposer sa thèse et d’obtenir son diplôme et son inscription au tableau, conditions essentielles à la réalisation de la cession en l’espèce.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de paiement de la clause pénale formulée par Monsieur [M] [E].

Madame [F] [Z] sollicite néanmoins la modération de la clause pénale, au motif que Monsieur [M] [E] n’aurait pas subi de réel préjudice, le chiffre d’affaires et le résultat de la pharmacie démontrant l’absence de préjudice financier.

Or, il convient de rappeler que le seul manquement du débiteur à son obligation, tel que prévu dans la clause pénale, suffit à la mise en œuvre de cette dernière. En effet, l’application de la clause pénale n’est pas subordonnée à la preuve du préjudice subi par le créancier.

Ce n’est que lorsque le montant de l’indemnité présente un caractère manifestement excessif ou dérisoire que le juge pourra prendre la décision de la revoir soit à la baisse, soit à la hausse.

La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.

Dans ce cas, il appartient aux juges du fond, souverains dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application de la clause pénale dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessive.

Il n’est pas imposé aux juges de limiter le montant de l’indemnité résultant de la clause pénale à celui du préjudice réellement subi par le créancier victime de l’inexécution du contrat. Néanmoins, il ne peut être alloué une somme inférieure au montant du dommage.

En l’espèce, le prix de vente fixé entre les parties était de 1.100.000 euros. Dès lors, la clause pénale correspond à 10% du prix de vente.

Madame [F] [Z] indique que cette somme représente un gros montant pour elle qui est étudiante et âgée de 31 ans.

Néanmoins, il convient de souligner que Madame [F] [Z] ne justifie pas de sa situation actuelle.

S’agissant du préjudice subi par Monsieur [M] [E], ce dernier justifie avoir subi des frais de déménagement, des frais d’expertise auprès d’un géomètre et d’un diagnostiqueur, des frais bancaires de prêt relais, ainsi que des frais de conseil et de rédaction d’acte (pour la partie rédaction de l’acte I uniquement). Le fait que le chiffre d’affaires de l’officine n’ait pas chuté en raison de son maintien en activité n’exclut pas tout préjudice financier pour Monsieur [M] [E].

Ce dernier ajoute qu’outre la perte d’argent, il a également perdu du temps au cours duquel il aurait pu faire valoir ses droits à la retraite, ce alors qu’un pharmacien s’était manifesté en novembre 2021 pour reprendre l’officine.

Il indique que son préjudice se poursuit aujourd’hui encore, étant contraint de travailler au sein de l’officine, faute de repreneur effectif quatre ans après la signature du premier acte entre les parties. Il ne peut donc pas faire valoir ses droits à la retraite.

Enfin, la déloyauté de la défenderesse dans le cadre de leur relation contractuelle, empreinte d’une dimension personnelle, a nécessairement accru encore davantage son préjudice moral.

Le montant du préjudice financier de Monsieur [E] est donc d’environ 10.000 euros et son préjudice moral peut être estimé à hauteur de 40.000 euros.

Compte tenu du préjudice effectivement subi par Monsieur [M] [E], l’application de la clause pénale apparait effectivement manifestement excessive.

Il convient donc de réduire son montant à la juste somme de 55.000 euros.

En conséquence, Madame [F] [Z] sera condamnée à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 55.000 € au titre de la clause pénale stipulée dans l’acte de cession de l’officine de pharmacie en date du 11 janvier 2022.

Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [Z], qui succombe au sens de l’article précité, sera déboutée de sa demande, et sera condamnée à supporter les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [F] [Z], qui succombe, sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et sera condamnée à payer Monsieur [M] [E] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances engagées après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

*

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que l’ensemble des conditions suspensives sont réputées accomplies par l’effet des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, Madame [F] [Z] en ayant empêché l’accomplissement ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 55.000 € (CINQUANTE CINQ MILLE EUROS) au titre de la clause pénale stipulée au sein de l’acte de cession de l’officine de pharmacie du 11 janvier 2022 ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 3.000 € (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Et le présent jugement a été signé par Nous, Abigail LAFOUCRIERE, Juge, compte tenu de l’empêchement légitime de Anne-Laure DELATTE, Vice-Présidente, assistée de Laura BISSON, Greffier en charge de la mise à disposition.

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Fait à [Localité 10], le 21 janvier 2026

LE GREFFIER LE JUGE