RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 12 MAI 2026

Ordonnance du :

12 MAI 2026

N° RG 26/00162 – N° Portalis DBWV-W-B7K-FOHS

30B 0A

Société civile immobilière [P] [S]

c/

Société AIGLE CONSTRUCTION

Monsieur [F] [B]

Société [A] [D]

Monsieur [E] [N]

DEMANDERESSE

Société civile immobilière [P] [S], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Xavier HONNET, avocat postulant, du barreau de l’AUBE, et par Maître Denis EVRARD, avocat plaidant, du barreau de SENS,

DEFENDEURS

Société AIGLE CONSTRUCTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Société [A] [D], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [E] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparant

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 Mars 2026 puis après renvoi à la demande des parties, plaidée à celle du 14 Avril 2026 tenue par :

— Madame Eléonore AUBRY, Juge du tribunal judiciaire, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant jugement d’adjudication du 25 janvier 2022, la société civile immobilière [P] [S] a acquis une maison à usage de commerce et d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 1] cadastrée section BT n°[Cadastre 1] et un garage adjacent sis [Adresse 6] cadastré section BT n°[Cadastre 2].

Suivant acte sous seing privé du 20 octobre 2023, la société civile immobilière [P] [S] a consenti un bail commercial à Monsieur [F] [B] portant sur les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 1].

Le contrat de bail contient une clause 9.2 aux termes de laquelle « Les cessionnaires successifs devront s’obliger solidairement avec le Preneur, au paiement des loyers et à l’exécution des conditions du présent bail. Le Preneur restera garant et répondra solidairement de son successeur tant du paiement des loyers que de l’entière exécution des conditions du bail pendant une durée de trois ans à compter de la cession ».

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2024, Monsieur [F] [B] a cédé son droit au bail à Monsieur [E] [N] moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 21 360 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 20 octobre 2025, la société civile immobilière [P] [S] a fait délivrer à Monsieur [E] [N] un commandement de payer la somme de 14 000 euros en loyers impayés jusqu’au mois d’octobre 2025 et la somme de 3 856 euros au titre de la taxer foncière, outre le coût de l’acte et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par exploit de commissaire de justice du 31 octobre 2025, la société civile immobilière [P] [S] a dénoncé ce commandement de payer à [F] [B] en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [E] [N].

Consulté aux fins de requérir l’état des créanciers inscrits de Monsieur [Y] [N], le greffe du tribunal de commerce a informé la société civile immobilière [P] [S] de ce que celui-ci n’avait jamais procédé à son inscription au registre des commerces et des sociétés. Il est en outre apparu que Monsieur [E] [N] était président de plusieurs sociétés parmi lesquelles :

La société AIGLE CONSTRUCTION, domiciliée au [Adresse 7] à [Localité 1] ;La société [A] [D], domiciliée au [Adresse 5] à [Localité 1].

Par exploit de commissaire de justice des 16 et 17 février 2026, la société civile immobilière [P] [S] a fait assigner Monsieur [E] [N], la société AIGLE CONSTRUCTION, la société [A] [D] et Monsieur [F] [B] devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail commercial à la date du 20 novembre 2025 ;Constater que Monsieur [E] [N] n’a jamais requis son inscription au registre du commerce et des sociétés comme l’y obligeait son engagement du 2 décembre 2024 dans l’acte de cession de droit au bail commercial ;Condamner Monsieur [E] [N] et Monsieur [F] [B] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 23 106 euros, soit : 17 856 euros au titre des loyers impayés au 31 octobre 2025 ;1 750 euros au titre du loyer du mois de novembre 2025 ;3500 euros au titre de l’indemnité d’occupation de décembre 2025 à janvier 2026 ;Condamner Monsieur [E] [N] et Monsieur [F] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation à compter du 1er février 2026 jusqu’au jour de la restitution des locaux et de la remise des clés ; Constater que la société AIGLE CONSTRUCTION occupe une partie de l’immeuble qui n’avait pas été louée à Monsieur [F] [B] et qu’elle est donc occupante sans droit ni titre ; Condamner à titre provisionnel la société AIGLE CONSTRUCTION à payer à la société civile immobilière [P] [S] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Constater que la société [A] [D] est occupante dans droit ni titre ; Condamner à titre provisionnel la société [A] [D] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [N], de la société AIGLE CONSTRUCTION et de la société [A] [D] des immeubles qu’ils occupent [Adresse 8] et [Adresse 7] à [Localité 1] ainsi que tous biens et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique s’il y a lieu et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à la charge de Monsieur [E] [N] solidairement avec Monsieur [F] [B] et de la société AIGLE CONSTRUCTION et de la société [A] [D] ;Dire et juger que l’expulsion pourra être mise en œuvre à l’expiration d’un délai de 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir ; Condamner solidairement Monsieur [E] [N] et Monsieur [F] [B] à payer à la société civile immobilière [P] [S] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 octobre 2025 et le coût de la dénonciation à la caution solidaire du 31 octobre 2025.

À l’audience du 14 avril 2026, la société civile immobilière [P] [S], représentée par avocat, maintient ses demandes.

Monsieur [E] [N], la société AIGLE CONSTRUCTION, la société [A] [D] et Monsieur [F] [B], quoique régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés ; l’ordonnance sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mai 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de déclaration rappel, constat

Ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile ce qui ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert.

L’action en justice est définie comme « le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée » par l’article 30 du code de procédure civile.

Le fait de demander au juge de constater, de déclarer ou de rappeler – à l’exception de la demande aux fins de voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire – ne constitue pas une véritable demande.

Il n’y sera donc pas répondu.

Sur les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [E] [N] et de Monsieur [F] [B]

Sur le constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date du 22 janvier 2022, qui contient une clause résolutoire en son article 10 ;du commandement de payer la somme de 17 856 euros, arrêtée mois d’octobre 2025, délivré le 20 octobre 2025 ;

Monsieur [E] [N], à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, n’a pas comparu et ainsi, ne démontre ni ne soutient avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois suivant la régularisation du commandement de payer du 20 octobre 2025.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 novembre 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner la libération des lieux par Monsieur [E] [N] et tout occupant de son chef dans un délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance sans qu’il ne soit nécessaire de l’assortir d’une astreinte.

Le concours de la force publique afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève en revanche pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

Enfin , les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

*Sur la dette locative

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit par la société civile immobilière [P] [S] :

du bail commercial en date du 22 janvier 2022, qui contient une clause résolutoire en son article 10 ainsi qu’une clause de cautionnement solidaire en son article 9.2 ;du commandement de payer la somme de 17 856 euros, arrêtée mois d’octobre 2025, délivré le 20 octobre 2025 ;

Au vu des démonstrations antérieures, l’obligation en cause n’apparaît pas sérieusement contestable.

Il sera donc fait droit à la demande de la société civile immobilière [P] [S] en paiement de la somme provisionnelle de 19 606 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de novembre 2025.

Il n’apparaît pas davantage sérieusement contestable que Monsieur [F] [B] est tenu, en qualité de preneur cédant, conformément au contrat de bail initial du 20 octobre 2023 et de la cession de droit au bail commercial du 2 décembre 2024 de garantir le paiement des loyers, charges, accessoires et toutes les sommes dues en cas de condamnation judiciaire de Monsieur [E] [N] pendant une durée de 3 ans à compter de la cession.

Ce dernier sera donc condamné solidairement au paiement provisionnel de la somme de 19 906 euros au titre des loyers et charges impayés par Monsieur [E] [N].

*Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges.

Aussi, Monsieur [E] [N] sera tenu à une indemnité d’occupation à compter du 21 novembre 2025 puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera égale au dernier loyer, soit 1 750 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Il sera donc fait droit à la demande de la société civile immobilière [P] [S] en paiement de la somme provisionnelle de 3 500 euros au titre des indemnités d’occupation échues aux mois de décembre 2025 et janvier 2026.

Il y a enfin lieu de condamner solidairement Monsieur [F] [B], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de cette somme.

S’agissant des demandes formulées à l’encontre des sociétés AIGLE CONSTRUCTION et [A] [D]

Sur les demandes d’expulsion

La société civile immobilière [P] [S] verse aux débats les extraits KBIS et les états certifiés des inscriptions des sociétés [A] [D] et AIGLE CONSTRUCTION, lesquelles sont domiciliées respectivement, à la date du 26 mars 2026, au [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1], immeubles dont la société civile immobilière [P] [S] justifie être propriétaire.

Or, les sociétés [A] [D] et AIGLE CONSTRUCTION, non comparantes, ne justifient d’aucun titre d’occupation des locaux sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1].

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner la libération des lieux par les sociétés [A] [D] et AIGLE CONSTRUCTION et tout occupant de leur chef dans un délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance à peine d’astreinte de 80 euros par jour de retard passé ce délai.

Le concours de la force publique afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève en revanche pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

Enfin, les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement provisionnel

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la société civile immobilière [P] [S] sollicite la condamnation des sociétés [A] [W] et AIGLE CONSTRUCTION au paiement de la somme provisionnelle à titre de dommages et intérêts, sans toutefois expliciter ni justifier de son préjudice.

Ses demandes à cette fin seront en conséquence rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [N] et Monsieur [F] [B], qui succombent, seront condamnés solidairement à verser à la société civile immobilière [P] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 octobre 2025 et le coût de la dénonciation à la caution solidaire du 31 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eléonore AUBRY, juge du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail signé le 20 octobre 2023 entre la société civile immobilière [P] [S], bailleur, et Monsieur [F] [B], cédé le 2 décembre 2024 à Monsieur [E] [N], preneur, à compter du 21 novembre 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [E] [N] et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 1] cadastrée section BT n°[Cadastre 1] dans un délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance sans qu’il ne soit nécessaire de l’assortir d’une astreinte ;

ORDONNONS l’expulsion de la société [A] [D] et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 1] cadastrée section BT n°[Cadastre 1] dans un délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance à peine d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé ce délai ;

ORDONNONS l’expulsion de la société AIGLE CONSTRUCTION et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 6] cadastré section BT n°[Cadastre 2] dans un délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance à peine d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé ce délai ;

DISONS que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [N] et Monsieur [F] [B] à payer à la société civile immobilière [P] [S], à titre de provision, la somme de 19 606 euros (DIX NEUF MILLE SIX CENT SIX EUROS) au titre des loyers et charges impayés au 21 novembre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [N] et Monsieur [F] [B] à payer à la société civile immobilière [P] [S], à titre de provision, la somme de 3 500 euros (TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’indemnité d’occupation échue pour les mois de décembre 2025 et janvier 2026 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [N] et Monsieur [F] [B] à payer à la société civile immobilière [P] [S], à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit 1 750 euros, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes de provision formulées par la société civile immobilière [P] [S] à l’encontre des sociétés AIGLE CONSTRUCTION et [A] [W] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [N] et Monsieur [F] [B] à verser à la société civile immobilière [P] [S] la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [E] [N] et Monsieur [F] [B] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 octobre 2025 et le coût de la dénonciation à la caution solidaire du 31 octobre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.