TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 1]

N° RG 25/00038 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BDJ4

N° Minute : 25/109

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Copies délivrées le

CEX à M^e DIAS

CCC à SA COPROD, Mme [U]

JUGEMENT DU 20 Août 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Yvonne ZOUZOULAS, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de Limoges, déléguée au Tribunal Judiciaire de Tulle aux fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Brigitte BARRET, Greffier, lors des débats et Nicolas DASTIS, Greffier, lors du délibéré ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. COPROD,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Eric DIAS, avocat au barreau de BRIVE substitué par M^e Bertrand DRUART, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDERESSE

Madame [I] [U]

née le 6 mars 1989 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : 2 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2021, la société [Adresse 6] (la SA COPROD) a loué à madame [I] [U] une maison située [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial et révisable de 468.28 euros, outre les charges.

Madame [I] [U] a cessé de régler ses loyers depuis le mois de septembre 2023, et les multiples démarches faites par la SA COPROD pour obtenir la régularisation de la situation n’ont pas été suivies d’effet.

Madame [U] a quitté les lieux le 30 novembre 2023 après avoir donné congé et remis les clés du logement par courrier au bailleur l’informant qu’elle ne serait ni présente ni représentée pour réaliser l’état des lieux de sortie.

La SA COPROD a fait procéder à l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice le 12 décembre 2023, le constat fait ressortir un appartement sale et dégradé.

Le courrier recommandé de la SA COPROD en date du 14 février 2024 demandant le règlement des loyers impayés et une somme au titre des travaux de remise en état est demeurée vaine, de même en a-t-il été de la mise en demeure qui lui a été adressée en date du 10 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, la SA COPROD a assigné madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TULLE, afin, sur le fondement des articles 7 a) et 7c) de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1231-1 et 1728 du Code civil :

de condamner madame [U] à lui verser la somme de 3473.64 euros au titre des loyers et charges impayés et des frais de remise en état du logement et ce, avec intérêts a au taux légal à compter de la date d’assignation soit le 6 mars 2025 ;de la condamner à lui verser la somme de 162.41 euros au titre de frais d’huissier pour l’établissement du constat des lieux de sortie ; de la condamner à lui verser la somme de 3000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; De la condamner à lui verser la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 2 juin 2025, la SA COPROD expose que madame [U] lui doit la somme de 1513.56 euros au titre de loyers et charges et taxe TEOM 2023 à la date de sortie des lieux selon décompte versé aux débats ;

Que la locataire a laissé à son départ, un logement dégradé, obligeant la SA COPROD à faire appel à une entreprise AILE pour procéder à un nettoyage intensif du logement et à une remise en état de la maison (peinture, changement de papier peint) ; que le coût d’intervention s’élève à la somme de 4276.48 euros mais pour tenir compte de la vétusté, la SA COPROD limite la part du locataire à la somme de 2439.46 euros ;

Qu’il y a lieu de déduire le dépôt de garantie de 468.28 euros et une action COPROD de 11.10 euros ;

Que par son comportement, madame [U] a causé à la SA COPROD un préjudice spécifique distinct des seules sommes dont elle est redevable, raison pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil.

Madame [I] [U] assignée à étude, était non comparante ni représentée à l’audience du 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande en paiement des loyers et charges

Madame [U] a quitté volontairement les lieux et remis les clés par courrier au bailleur le 30 novembre 2023.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi susvisée du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [I] [U] est partie en laissant un arriéré de loyers et charges d’un montant de 1511.85 euros, selon décompte des sommes dues établi par la SA COPROD au 10 décembre 2024 outre la somme de 26.35 euros au titre de la taxe TEOM 2023.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner madame [I] [U] au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal.

II- Sur les réparations locatives

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose en son article 7 alinéa c) que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et l’article 7 alinéa d) de cette même loi impose au locataire donc à madame [U] une obligation générale d’entretien de la maison et des équipements qui le composent, qu’il s’agisse de l’habitation et des extérieurs.

Madame [I] [U] a occupé la maison du 27 février 2021 au 30 novembre 2023 date à laquelle elle a quitté les lieux, soit 2 ans et 9 mois.

Le constat d’huissier du 12 décembre 2023, établi après le départ de madame [U], décrit la maison louée et les différentes pièces qui la composent ainsi que le garage.

La pièce de vie : le sol en carrelage est fortement tâché, les plinthes sont extrêmement sales et doivent être nettoyées, la toile de verre peinte qui recouvre les murs est fortement détériorée.Les chambres : le papier peint est dégradé, tâché, avec des coulures, des déchirures, la peinture est écaillée, les portes sont sales,Les pièces d’eau : dans les sanitaires, le sol en carrelage est sale, les murs peints sont également dégradés en partie basse, la bouche d’aération est sale.Dans la salle d’eau, des trous sont relevés en partie haute, le sol en carrelage est extrêmement sale, on constate la présence d’une fissure à l’angle du mur où se trouve le porte serviettes, les plinthes sont également à nettoyer, le plafond en toile de verre peinte est sale, les parois de douche sont extrêmement sales et dégradées, le lavabo sur colonne est sale avec une fissure.Le couloir : les murs en papier peint présentent de nombreuses dégradations, écritures, déchirures, traces et tâches, en mauvais état.Le garage : la porte en bois peinte est en état correct, elle ouvre et ferme convenablement et présente des traces de griffures en partie basse sur son tablier intérieur.

L’état des lieux d’entrée établi le 26 février 2021, notait « bon état » pour les supports plafond, sols, murs, menuiseries de chacune des pièces, également pour les pièces d’eau, des traces sont marquées sur le plafond d’une chambre et une porte de placard est mal réglée.

Il y a un défaut d’entretien certain notamment une absence de nettoyage de la maison et de ses équipements ayant conduit à une dégradation du bien loué.

Il y a manquement avéré du locataire aux obligations du bail, la loi du 6 juillet 1989 dans son article 7 impose au locataire d’user paisiblement des locaux loués (article 7 alinéa b) suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, il répond des dégradations et pertes qui surviennent durant la location (alinéa c) et doit assurer l’entretien courant du logement (alinéa d).

Madame [I] [U] n’a donc pas rempli ses obligations locatives telles que définies par le contrat de bail et par la loi, elle doit réparation au propriétaire de ce chef, étant ici rappelé que le bailleur n’est pas tenu de justifier des travaux par une facture et qu’un devis estimatif suffit pour justifier d’éventuelles réparations locatives ou prestations de remise en état. En l’espèce, la SA COPROD fournit une facture de la société AILE à [Localité 10] en date du 6 février 2024 attestant du caractère effectif des travaux de remise en état.

La SA COPROD tenant compte du critère de la vétusté (pour les prestations de peinture sur les murs et plafonds) a limité sa demande de réparations locatives à la somme de 2439.46 euros (pièce 10 demandeur), il est précisé que ce montant inclut des prestations de nettoyage de la maison pour 968 euros TTC.

En conséquence de ce qui précède, des dégradations locatives sont à mettre au passif de madame [U] locataire sortant, qui sera condamnée à payer à la SA COPROD la somme de 2439.46 euros en application des dispositions de l’article 7 alinéas b) +c) +d) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Le décompte s’établit comme suit : madame [U] doit la somme de 3977.66 euros (1538.20 euros arriéré de loyers et TEOM + 2439.46 euros réparations locatives) dont il faut déduire la somme de 504.02 euros (468.28 euros remboursement dépôt de garantie + 11.10 euros action Coprod + 24.64 euros versement locataire).

Madame [U] sera condamnée à payer à la SA COPROD la somme totale de 3473.64 euros (3977.66 euros – 504.02 euros). Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

L’état des lieux de sortie n’ayant pu être établi à l’amiable, les frais de constat d’huissier du 12 décembre 2023 seront partagés par moitié entre la SA COPROD et madame [U] qui sera condamnée à payer la somme de 81.20 euros à ce titre.

III – Sur les demandes accessoires

La SA COPROD ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement qui est réparé par l’application du taux légal, sa demande de dommages et intérêts de 3000 euros ne sera pas accueillie.

L’article 700 du Code de Procédure Civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il sera alloué à la SA COPROD la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, madame [I] [U], qui est la partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Tulle, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE madame [I] [U] à payer à la SA COPROD la somme de 3473.64 euros (trois mille quatre cent soixante-treize euros et 64 centimes), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil ;

CONDAMNE madame [I] [U] à payer à la SA COPROD la somme de 81.20 euros (quatre-vingt-un euros et 20 centimes) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE madame [I] [U] à payer à la SA COPROD la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA COPROD du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [I] [U] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût de l’acte d’assignation en justice.

LE GREFFIER LE JUGE