TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/02041

N° Portalis 352J-W-B7H-CY7CQ

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

07 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDERESSE

Société THALES

(SA à conseil d’administration)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE (EPFIF) (Etablissement public à caractère industriel et commercial)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0498

Décision du 07 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 23/02041 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7CQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 26 Janvier 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 11 juin 2009, la société civile Alesraa [Localité 4] a donné à bail commercial à la SA Thales des locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (Essonne) pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er décembre 2009 avec échéance au 31 décembre 2017.

La destination est la suivante : « toute activité entrant dans le champ d’application des article L.145-1 et suivants du code de commerce ».

A échéance, le bail commercial s’est tacitement prolongé.

Par acte authentique du 30 décembre 2016, l’établissement public foncier [Localité 5] (ci-après dénommé « EPFIF ») a acquis le bien immobilier objet du bail.

Par acte extrajudiciaire du 10 mars 2021, la SA Thales a fait délivrer à l’EPFIF un congé pour la date du 30 septembre 2021. Un état des lieux a été dressé contradictoirement ledit jour.

Par acte extrajudiciaire du 18 février 2022 la SA Thales a fait délivrer à l’EPFIF une sommation d’avoir à payer la somme de 62.022,40 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie, et la somme de 347,25 euros au titre du coût de l’acte.

Par courrier du 19 avril 2022, la société Nexity Property Management, mandataire de l’EPFIF, a informé la SA Thales qu’elle recevrait le dépôt de garantie suite aux redditions de charges de 2021.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2023, la SA Thales a fait assigner l’EPFIF devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de voir condamner le bailleur à restituer le dépôt de garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2025, la SA Thales demande au tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions ;

CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] à payer à la société THALES la somme de 62.022,40 €, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 28 novembre 2022 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts de retard conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire,

Si le tribunal considère que la réédition de compte tardive est justifiée,

CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] à payer à la société THALES la somme de 17.301,32 € au titre de la restitution du dépôt de garantie;

CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] à payer à la société THALES la somme de 47.694,28 € au titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] à payer à la société THALES la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

CONDAMNER l’EPFIF ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 5] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 18 février 2022.

Au soutien de ses prétentions, la SA THALES énonce :

— que s’agissant du montant du dépôt de garantie, il s’élève à la somme de 62.022,40 euros, montant contractuellement prévu de deux mois de loyer TTC ; que le montant de 59.052,40 euros mentionné à ce titre dans l’acte de vente liant l’ancien propriétaire et l’EPFIF lui est inopposable, dès lors qu’elle n’est pas partie à ce contrat ;

— que s’agissant des taxes et charges des années 2018 et 2019, ces créances sont prescrites en vertu de l’article 2224 du code civil, le bailleur ayant agi au-delà du délai de cinq ans imparti ;

— que s’agissant des taxes et charges des années 2020 et 2021, les sommes réclamées ne sont pas dues au motif que le bailleur ne produit pas de factures ni de justificatifs permettant de vérifier la nature réelle des dépenses ;

— que s’agissant de la taxe de stationnement, en l’absence de clause claire, précise et expresse au contrat, cette charge ne peut être mise à sa charge ;

— que s’agissant de son préjudice, elle l’estime à la somme de 47.694,28 euros si le tribunal jugeait les charges dues, afin de compenser l’impossibilité de les refacturer à son sous-locataire en raison de la réclamation tardive du bailleur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, l’EPFIF demande au tribunal de :

— RECEVOIR l’EPFIF en ses demandes et le déclarer bien fondé ;

— DEBOUTER la société THALES ses demandes, fins et conclusions et limiter sa créance à la somme de 17 301,32 € ;

— DEBOUTER la société THALES pour le surplus.

Au soutien de ses prétentions, l’EPFIF énonce :

— que s’agissant du montant du dépôt de garantie, celui-ci ne s’élève qu’à la somme de 59.052,40 euros, montant officiellement acté lors de l’acquisition de l’immeuble le 30 décembre 2016 ;

— que les demandes de déduction des taxes et charges des années 2018 et 2019 du dépôt de garantie sont recevables en application de l’article R 145-36 du code de commerce;

— que s’agissant de la taxe de stationnement, celle-ci est implicitement incluse dans les charges récupérables en ce que l’article 22 du bail stipule que le preneur doit supporter tous les impôts et taxes de toute nature afin que le loyer soit perçu entièrement net par le bailleur ;

— que s’agissant de la restitution du dépôt de garantie, elle a déjà procédé à une reddition des comptes sous forme d’avoir ; que cet avoir a été compensé par les sommes dont la SA Thales restait débitrice au titre des charges et taxes impayées ;

— que s’agissant du solde restant, la créance de la SA Thales doit être limitée à la somme de 17.301,32 euros.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier, et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 15 mai 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 26 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 1134 ancien du code civil dans sa rédaction applicable au bail litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, aux termes de l’article 1165 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenue 1199 du code civil, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes de sorte que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter.

En l’espèce, l’article 20 du bail du 11 juin 2009 stipule :

« Le Preneur doit au Bailleur, à titre de dépôt de garantie, une somme représentant deux mois de loyer TTC laquelle sera remboursée au Preneur en fin de jouissance, après déménagement et remise des clefs, déduction faite de toute somme dont le Preneur pourrait être débiteur envers le Bailleur. Le montant de ce dépôt variera chaque fois que le loyer subira une modification de manière que le dépôt corresponde toujours à une somme égale à la valeur de deux (2) mois de loyer, la différence devant être versée au Bailleur avec le premier terme modifié.

Le dépôt de garantie versé dans le cadre du Bail initial est reporté en garantie dans le cadre du présent bail sous réserve des ajustements nécessaires qui pourraient être justifié par le montant du loyer tel que prévu à l’article 17.1. ».

Si la reconstitution du dépôt de garantie fixe celui-ci à la somme de 62.022,40 euros, force est de constater qu’elle est unilatéralement réalisée par le preneur de sorte qu’elle comporte une faible valeur probatoire.

Il ressort toutefois du relevé des comptes du locataire arrêté au 24 septembre 2021 que pour l’année 2021, année au cours de laquelle la résiliation est intervenue, le loyer trimestriel TTC était de 90.792,90 euros. Il s’ensuit que le dépôt de garantie contractuellement prévu s’élève à la somme de 60.528,60 euros, somme calculée comme suit : 2/3 * (90.792,90 € TTC) = 60.528,60 €. Le bailleur ne produit aucune pièce démontrant que le dépôt de garantie contractuellement prévu n’a pas été versé dans son intégralité.

C’est vainement que l’EPFIF invoque le montant de 59.052,40 euros déclaré au titre du dépôt de garantie du bail litigieux dans l’acte de vente de l’immeuble du 30 décembre 2016, la SA Thales étant tiers à l’acte considéré, comme elle le fait soutenir à juste titre.

Afin de déterminer le montant exact à restituer le cas échéant, il convient toutefois de tenir compte de la « déduction faite de toute somme dont le Preneur pourrait être débiteur envers le Bailleur ».

Sur la déduction des charges

A titre liminaire, il est relevé que le bailleur ne formule aucune demande de condamnation au paiement des charges prétendument prescrites, les charges réclamées sur le fondement contractuel du droit à déduction des dettes locatives n’étant formulées qu’à titre de moyens de défense visant à faire échec à la demande de restitution intégrale du dépôt de garantie, de sorte que le preneur ne pouvait saisir le juge de la mise en état au titre de la prescription. La question de la prescription doit dès lors être examinée par le tribunal.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En matière de charges provisionnelles, il est constant que le point de départ de la prescription est la date à laquelle les parties ont connaissance de l’arrêté définitif des charges, et non pas à la date à laquelle les provisions sur charges ont été appelées.

Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, l’EPFIF sollicite la déduction des taxes et des charges pour les années 2018 et 2019 du dépôt de garantie.

Pour contester la prescription des taxes et chargés pour les années 2018 et 2019, l’EPFIF invoque l’article R. 145-36 du code de commerce pour estimer que le point de départ de la prescription doit démarrer au 30 septembre de l’année suivante, et non pas à compter de la date d’exigibilité.

Toutefois, les dispositions invoquées sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 dont elles sont issues, soit à compter du 6 novembre 2014. Elles ne sont dès lors pas applicables au bail litigieux conclu en 2009 et qui s’est tacitement prolongé.

Pour autant, comme cela a été précédemment rappelé, en matière de charges provisionnelles, le point de départ de la prescription est la date à laquelle les parties ont connaissance de l’arrêté définitif des charges, et ce, sans préjudice de l’article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Le bail stipule en son article 22 : « Le Preneur supportera toutes les charges, prestations, fournitures, impôts, taxes et dépenses afférentes à l’immeuble [Localité 6], exception faite de la quote-part afférente et aux constructions édifiées par le Bailleur qui ne seraient pas données à bail au Preneur. […]

En ce qui concerne les charges, celles-ci s’appliquent, sans que la présente énumération soit limitative, aux frais de personnel d’entretien (y compris les charges sociales et fiscales), entretien des systèmes de sécurité, nettoyage des parties communes éventuelles, façades, etc, entretien des espaces verts, enlèvement des ordures, entretien des ascenseurs, climatisation, électricité (éclairage des locaux communs, alimentation par équipements collectifs), eau froide et eau chaude relevées aux compteurs si cette dernière prestation est fournie, et, si besoin est, fourniture d’énergie et entretien des chaufferies, contrats d’entretien des différentes installations, maintenance technique, renouvellement des pièces détachées, outils, etc. […]

Par ailleurs, le Preneur s’engage à payer ses contributions personnelles, mobilières taxe professionnelle, taxes locatives et autres, de toute nature le concernant particulièrement ou relatives à son activité, auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis, supporter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentation d’impôts pouvant être créées à la charge des locataires, de toute nature et sous quelque dénomination que ce puisse être, et à rembourser au Bailleur, sur simple requête de sa part dans les conditions de l’article 23, les sommes avancées par lui à ce sujet, à supporter la charge de tous droits, taxes et impôts de toute nature afférents à l’immeuble [Localité 6], exception faite de la quote-part afférente aux [sic] constructions édifiées par le Bailleur qui ne seraient pas données à bail au Preneur, notamment l’impôt foncier, la taxe sur les bureaux, les entrepôts et les locaux commerciaux ou tout nouvel impôts sur les propriétés bâties ou non bâties, y compris ceux normalement à la charge du Bailleur.

Le tout de telle sorte que le loyer soit perçu entièrement net […] ».

Le bail stipule à son article 23 : « Le Preneur remboursera au Bailleur, ou à toute personne désignée par ce dernier, la quote-part des contributions, impôts et taxes définis à l’article précédent.

Ils seront remboursés au Bailleur par le Preneur sur présentation d’une facture accompagnée d’un justificatif.

En cas de dégrèvement obtenu par le Bailleur des contributions, impôts et taxes remboursés par le Preneur, il les restituera en principal et intérêts, à due concurrence à ce dernier, dans les quinze (15) jours du remboursement par le Trésor Public. ».

S’agissant des charges des années 2018 et 2019, le bailleur produit un décompte locataire arrêté au 24 septembre 2024 dont il ressort en substance :

— un appel de la taxe de bureaux 2018 d’un montant de 3.468 euros TTC ;

— un appel de solde de charges locatives, taxe foncière et TEOM 2018 d’un montant de 5.912,01 euros TTC ;

— un appel de solde de charges locatives, taxe foncière et TEOM 2019 d’un montant de 6.900,83 euros TTC ;

— un appel de taxe de stationnement 2019 d’un montant de 3.519,60 euros TTC.

Ce décompte fixe définitivement les charges pour les années 2018 et 2019 et sa notification doit être considérée comme le point de départ de la prescription. Or, à défaut d’autres éléments probants concernant la date de notification du décompte, il doit être considéré qu’il a été notifié à la date des dernières écritures du bailleur, tel que cela ressort du bordereau de communication de pièces. Il s’ensuit que la prescription quinquennale n’est pas acquise de sorte que la déduction du dépôt de garantie desdites sommes ne saurait être écartée à ce titre.

Au fond, il est relevé qu’en se bornant à produire un décompte et un état récapitulatif de répartition de la taxe foncière et des ordures ménagères pour les années 2018 et 2019 cosigné par son mandataire, l’ EPFIF ne justifie pas de la mise en œuvre de l’article 23 du bail, par la production de factures et de justificatifs, tels que la production des avis de taxation afférents ou de pièces justifiant du paiement effectif des montants appelés à ce titre.

Par ailleurs, s’agissant de la taxe de stationnement, l’article 22 du bail ne la prévoit pas expressément. A défaut de mention explicite, cette taxe doit être supportée par l’ EPFIF qui ne peut sérieusement soutenir que le transfert d’une telle charge doit être considéré comme implicite.

En conséquence, il y a lieu de rejeter le moyen tiré de la déduction du dépôt de garantie des sommes appelées au titre des taxes et des charges pour les années 2018 et 2019.

S’agissant des taxes et de charges pour les exercices 2020 et 2021 le bailleur produit un décompte locataire arrêté au 24 septembre 2024 dont il ressort en substance :

— un appel de solde de charges locatives, taxe foncière et TEOM 2020 d’un montant de 9.379,36 euros TTC ;

— un appel de solde de charges locatives, taxe foncière et TEOM 2021 d’un montant de 1.212,26 euros TTC ;

— un appel de la taxe de bureaux et de stationnement 2021 d’un montant de 13.732,22 euros TTC.

Ainsi que précédemment examiné, en produisant un simple décompte locataire et un état récapitulatif de répartition sans verser aux débats aucune facture, ni aucun justificatif, la déduction invoquée par le bailleur desdites sommes sur la période considérée doit être écartée. Par ailleurs, comme précédemment indiqué la taxe de stationnement n’a pas été mise expressément à la charge du preneur, ce dont il faut en déduire qu’elle doit rester à la charge du bailleur pour la période considérée.

En conséquence, l’EPIF sera condamné à verser à la SA Thales la somme de 60.528,60 euros au titre de restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2022, date de la sommation de payer. Les intérêts dus au moins pour une année entière seront en outre capitalisés.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ce texte, l’EPFIF sera condamné aux entiers dépens, en ce, compris le coût de la sommation.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, l’EPFIF sera condamné à verser à la SA Thales, la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

CONDAMNE l’établissement public foncier [Localité 5] (EPFIF) à payer à la SA Thales la somme de 60.528,60 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2022, date de la sommation ;

DIT que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1154 ancien du code civil ;

CONDAMNE l’établissement public foncier [Localité 5] (EPFIF) à payer à la SA Thales la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE l’établissement public foncier [Localité 5] (EPFIF) aux entiers dépens, en ce, compris le coût de la sommation ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON