TRIBUNAL JUDICIAIRE

Tribunal Paritaire des Baux Ruraux – [Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

N° RG 24/00007 – N° Portalis 46C2-W-B7I-BB5H

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux,

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2026 et qui ont délibéré :

Président : Madame Cécile PAILLER

Assesseurs bailleurs : Madame Monique VINSOT

Assesseurs preneurs : Monsieur Elie CROUCHET

Monsieur Antoine BORDES

Greffier : M^me Marie-Pierre DEBONO

Dans le litige entre :

Demandeurs :

Groupement GFR [N]

RCS 485 052 435

[Adresse 2]

[Localité 2]

et

Monsieur [X] [C]

né le 04/12/1949 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

repésentés par M^e Philippe COLLET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et

Défendeurs :

G.A.E.C. [S] 19

RCS BRIVE 452 945 397

[Adresse 3]

[Localité 2]

et

Monsieur [L] [S] [R]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par M^e Eric BRECY-TEYSSANDIER, avocat au barreau de LIMOGES

copies notifiées aux parties

par LRAR le :

1 copie conforme à :

— M^e COLLET

— Me [Localité 4]-TEYSSANDIER

1 copie exécutoire à :

— Me [Localité 4]-TEYSSANDIER

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 14 décembre 2005, le GFR [N] a conclu avec le GAEC [C]-[S] un bail à domaine congéable d’une durée de 18 années, portant sur la parcelle cadastrée YI n° [Cadastre 1] sur la commune d'[Localité 3], moyennant une rente convenancière annuelle de 259,86 €.

Suite à un contentieux ayant opposé les deux parties, la Cour d’Appel de [Localité 5] a, par arrêt du 31 mai 2022, prononcé la résiliation de ce bail liant le GFR [N] au GAEC [S] 19 venant aux droits du GAEC [Localité 6].

Ladite parcelle YI n° [Cadastre 1], dont il est allégué qu’elle serait devenue parcelle n° [Cadastre 2], intègrerait divers bâtiments à usage d’écuries et de gîtes, ainsi qu’une carrière équestre. Dans son procès-verbal des 18 juillet et 8 septembre 2023, l’huissier de justice a constaté que l’accès aux écuries avait été condamné à l’aide d’un fil de clôture électrique. Une sommation interpellative a été signifiée le 24 octobre 2023 au GAEC [S] 19, d’avoir à restituer l’accès condamné, débarrasser ce qui encombre les bâtiments, et remettre la carrière en état.

Par requête reçue au greffe le 9 septembre 2024, le GFR [N] et M. [X] [C] ont saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) aux fins de voir :

Ordonner au GAEC [S] 19 de retirer le fil de clôture électrique qui condamne l’accès à l’écurie, sous peine d’une astreinte de 50 € par jour passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;Condamner le GAEC [S] 19 à payer et porter pour les causes sus-énoncées la somme de 22 942 € au titre des réparations rendues nécessaires par le comportement du preneur ;Condamner le GAEC [S] 19 à leur verser la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience de conciliation du 18 novembre 2024. Aucune conciliation n’ayant pu avoir lieu, elle a été renvoyée à l’audience du 17 février 2025 en formation de jugement, puis à celles des 19 mai 2025 et 15 septembre 2025, enfin à celle du 17 novembre 2025, où elle a été entendue.

À cette audience, représentés par leur conseil, le GFR [N] et M. [C] :

concluent au rejet de l’exception d’incompétence soulevée au profit du Juge de l’exécution ou éventuellement du Tribunal Judiciaire de Tulle ;maintiennent leur demande d’enlèvement du fil de clôture, sous la même astreinte ;actualisent leur demande au titre des réparations à la somme de 23 410,17 € ;demandent qu’il soit donné acte à M. [C] de son intervention accessoire ;actualisent leur demande aux titres des frais irrépétibles à la somme de 5 000 € ;demande de juger que la présente décision est opposable à M. [S] [R] ;précisent que la condamnation des défendeurs aux dépens doit comprendre le coût des constats d’huissier des 18 novembre 2020, 18 juillet 2023 et 8 septembre 2023, ainsi que de la sommation interpellative du 24 octobre 2023.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent :

Que bien que le bail soit résilié, le GAEC [S] 19 n’a pris aucune disposition pour retirer le fil de clôture condamnant l’accès à l’écurie ni pour remettre les installations en état ;

Que le JEX connaît des difficultés relatives au titre exécutoire et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de son exécution ; que tel n’est pas le cas en l’espèce, l’arrêt d’appel n’ordonnant nullement l’expulsion du GAEC [S] 19 mais ayant seulement prononcé la résiliation du bail à domaine congéable ; qu’il n’y a donc aucune difficulté d’exécution ;

Que l’objet du litige est afférent aux effets de la résiliation du bail et relève donc exclusivement de la compétence du TPBR ;

Que les demandes ne sont pas irrecevables et que les défendeurs confondent concentration des moyens et concentration des demandes ;

Que la Cour d’Appel n’a pas statué sur les revendications objets de la présente instance ; que la minute du bail du 14 décembre 2005 fait foi ;

Que l’écurie fait bien partie du bail à domaine congéable ; qu’il y avait des dispositions concernant les murs et bâtiments, et l’obligation pour le preneur d’entretenir les édifices en bon état de réparations locatives ;

Que les désordres ne sont pas liés à la vétusté des lieux.

Représentés par leur conseil, le GAEC [S] 19 et M. [L] [S] [R] soulèvent in limine litis l’incompétence matérielle du TPBR au profit, soit du Juge de l’Exécution, soit du Tribunal Judiciaire.

Subsidiairement, si le TPBR s’estimait compétent, ils soulèvent l’irrecevabilité des demandes.

Plus subsidiairement, ils concluent au débouté des demandeurs.

En toute hypothèse, ils sollicitent :

la condamnation solidaire de M. [C] et du GFR [N] à leur verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;leur condamnation aux entiers dépens ;la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;d’assortir les condamnations à intervenir de l’exécution provisoire.

Ils exposent :

Que le GFR [N] est propriétaire de diverses parcelles comprenant des bâtiments d’exploitation, sises sur la commune d'[Localité 3], qu’il a affermées à M. [S] [R] selon bail de carrière du 14 décembre 2005 ;

Que par acte authentique du même jour, le GFR [N] a également conclu avec le GAEC [S] 19, mais uniquement pour la parcelle YI [Cadastre 1], un bail à domaine congéable ;

Qu’aucun état des lieux contradictoire n’a été dressé entre les parties ; que suite à un contentieux opposant les parties, la résiliation du bail à domaine congéable a été prononcée par arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 5] du 31 mai 2022 ;

Que les lieux objets du bail résilié ont été restitués dans l’état où ils se trouvaient au moment de la prise à bail, et qu’il n’y a aucune clôture ;

Que le TPBR n’est compétent que pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux ; que le bail litigieux ayant été judiciairement résilié au 31 mai 2022, c’est le JEX qui est exclusivement compétent pour connaître des contestations soulevées à l’occasion de l’exécution des titres exécutoires ; qu’à défaut c’est le Tribunal judiciaire qui a compétence générale ;

Que les demandeurs ont poursuivi la résiliation du bail à domaine congéable devant le TPBR, avec toutes conséquences ; qu’ils avaient été déboutés, mais que la demande de résiliation avait été accueillie en appel ; que la Cour les avait toutefois déboutés de leurs demandes incidentes ou associées, et par conséquent celles touchant aux conséquences de la résiliation ; que les demandeurs ne peuvent donc plus remettre en cause les dispositions de cet arrêt devenu définitif et qui se heurtent à l’autorité de la chose jugée ;

Que la parcelle YI [Cadastre 1] donnée à bail congéable ne correspond nullement à celle aujourd’hui cadastrée YI [Cadastre 2] ; que le bail notarié n’est pas semblable à la pièce produite par les demandeurs ; que la copie exécutoire n’est pas conforme à la minute ; que cet acte comporte la description des bien loués constitués d’une «parcelle de terrain en nature de prairie» ; que les boxes à chevaux, la carrière et la clôture, dont il est demandé réfection, ne se trouvaient pas loués ;

Qu’au surplus le locataire n’est tenu qu’aux seules réparations locatives, non à celles nécessitées par la vétusté dont la charge incombe au bailleur ;

Que les devis produits constituent une remise en état totale, donc un enrichissement du propriétaire ; que le constat d’huissier des demandeurs du 18 juillet 2023 s’oppose à celui qu’ils ont eux-mêmes fait dresser le 16 mars 2018, qui montre les boxes encombrés d’objets appartenant à M. [C] lui-même ou à son fils ;

Que les constructions réalisées par le GAEC [S] 19 lui permettent de revendiquer l’indemnisation prévue aux termes du bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur l’exception d’incompétence matérielle du TPBR

L’article L. 491-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime (CRPM) dispose :

«Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code.»

En l’espèce, par acte notarié du 14 décembre 2005, le GFR [N] représenté par M. [X] [C] avait conclu avec le GAEC [Localité 6] (devenu GAEC [S] 19) représenté par M. [L] [M] un bail à domaine congéable pour une durée de 18 ans, portant sur la parcelle YI [Cadastre 1] dont l’arrêt d’appel relevait lui-même qu’il s’agissait d’une carrière équestre.

Ce bail a été résilié par arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 5] du 31 mai 2022. Toutefois, le GFR [N] et M. [C] ont saisi le TPBR en ce qu’ils allèguent que leurs demandes sont afférentes audit bail.

Lesdites demandes s’analysent en un contentieux entre bailleur et preneur d’un bail rural au titre des obligations du preneur sortant.

Il est donc établi que les parties ont été liées par un bail rural, d’où le TPBR est compétent pour connaître de ce litige, en ce qu’il a une compétence générale pour connaître de toutes contestations dont le bail rural était l’objet, la cause ou l’occasion (cf. Cass. Civ. 3e, n° 01-02048, 10 juillet 2002).

Cette compétence est réaffirmée à l’article L. 431-21 du CRPM, d’ordre public, qui dispose : «Tous les litiges auxquels peut donner lieu l’application des dispositions relatives aux baux à domaine congéable sont de la compétence des tribunaux paritaires.»

II – Sur l’exception d’irrecevabilité des demandes

L’article 122 du Code de procédure civile dispose :

«Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.»

En l’espèce, le GFR [N] et M. [C] demandaient notamment en appel de «prononcer la résiliation du bail à domaine congéable conclu le 14 décembre 2005 entre le GFR [N] et le GAEC [S] 19 pour défaut de paiement et défaut d’entretien».

Ils demandaient également :

«de réformer la décision [de première instance] en ce qu’elle a rejeté les demandes du GFR [N] au titre des manquements de son preneur ;

Statuant à nouveau sur ce point,

Constater que M. [S] [R] contrevient à ses obligations légales et conventionnelles de preneur, compromettant de ce fait la bonne exploitation du fonds ; […]

Prononcer la résiliation du bail rural à long terme conclu le 14 décembre 2005 entre le GFR [N] et M. [S] [R] pour défaut d’entretien.»

Dans son arrêt du 31 mai 2022, la Cour d’Appel a confirmé le jugement rendu par le TPBR le 10 mai 2021, sauf en ce qu’il a débouté le GFR [N] de sa demande en résiliation du bail à domaine congéable, outre une demande en réparation d’un mur de grange sur la parcelle YI [Cadastre 2], et une autre afférente à l’utilisation d’un garage situé sur la parcelle YI n° [Cadastre 3].

Statuant de nouveau, elle a notamment prononcé la résiliation du bail à domaine congéable et débouté les parties de leurs plus amples demandes.

Aucune des parties ne produit le jugement de première instance, de telle sorte qu’il est impossible de savoir quelles étaient les demandes du GFR au titre des manquements de son preneur – et surtout, de quel preneur il s’agissait : le GAEC [S] 19 au titre du bail à domaine congéable, ou M. [S] [R] au titre du bail de carrière.

La Cour a seulement constaté des manquements de M. [S] [R], qui ne peuvent donc être afférents au bail à domaine congéable mais seulement au bail de carrière, et elle a résilié ledit bail à domaine congéable en visant, dans ses motifs, tant les défauts de paiement que le défaut d’entretien de la carrière.

Il s’ensuit que les demandes du GFR [N] et de M. [C] dirigées contre M. [S] [R] sont irrecevables, en ce qu’elles se heurtent à l’autorité de la chose jugée. Toutefois, dans le présent litige, les requérants ne forment de demandes qu’à l’encontre du GAEC [S] 19, de telle sorte que M. [S] [R] doit être mis hors de cause dans la présente instance.

Toutefois, ces mêmes demandes doivent être déclarées recevables à l’encontre du GAEC [S] 19.

III – Sur la qualité à agir de M. [C]

Quant à M. [C], il demande au tribunal de lui donner acte de son intervention volontaire. Mais l’article 125 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose :

«Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.»

En l’espèce, M. [C], même en tant que gérant du GFR [N], n’a pas qualité à agir dans la présente instance qui oppose uniquement ledit GFR au GAEC [S] 19 au titre de ce bail à domaine congéable.

La Cour d’Appel, dans son arrêt, avait déjà relevé que M. [C] n’avait ni la qualité de propriétaire, ni la qualité de cocontractant, en rappelant qu’en tant qu’associé du GFR [N], il pouvait seulement être recherché par ses créanciers, mais à titre subsidiaire, au visa de l’article 1858 du Code civil.

M. [C] sera donc débouté de sa demande de donner acte et sera dit irrecevable à ester dans la présente procédure pour défaut de qualité à agir.

IV – Sur le fond

L’acte authentique du 14 décembre 2005 tel que produit in extenso par les défendeurs (cf. leur pièce n° 2) établit que le bail à domaine congéable portait sur la parcelle YI [Cadastre 1] d’une contenance de 2 ha 14 a 84 ca.

En son article 4, ce contrat précise : «Aucun état des lieux n’a été établi, la parcelle louée consistant en un terrain en nature de prairie en bon état d’exploitation.»

En l’espèce, le GAEC [S] 19 verse aux débats le plan cadastral pour la parcelle YI [Cadastre 1] objet du bail (ancien cadastre), et celui de la parcelle YI [Cadastre 2] (cadastre rénové) dont les demandeurs allèguent qu’elle aurait remplacé ladite parcelle YI [Cadastre 1].

Toutefois, le tribunal ne peut que constater :

Que la parcelle n° [Cadastre 2] est plus grande que celle n° [Cadastre 1], puisque cette dernière a été fusionnée avec une autre parcelle qui semble porter le n° [Cadastre 4] sur l’ancien cadastre ;Qu’aucun bâtiment n’est érigé sur la parcelle n° [Cadastre 1], alors qu’il y en a un sur l’autre parcelle fusionnée (une grange sur parcelle n° [Cadastre 4]) ; que le bâtiment dont le GFR [N] allègue qu’il s’agirait des écuries constitue la parcelle n° [Cadastre 5] (n° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] dans l’ancien cadastre), non donnée à bail au GAEC [S] 19.

Il s’ensuit que le GFR [N] ne pourra qu’être débouté de ses demandes au titre des bâtiments, à savoir d’abord de retirer le fil de clôture électrique qui condamne l’accès à l’écurie : en effet, dans son procès-verbal des 18 juillet et 8 septembre 2023, l’huissier de justice a constaté en page 17 que, «au niveau de l’écurie, la porte d’accès située à proximité de la douche des chevaux a été fermée à l’aide d’un fil de clôture électrique.» Il est ainsi établi que ce fil électrique est situé dans un bâtiment non objet du bail à domaine congéable.

Le GFR [N] sera aussi débouté de sa demande portant sur la réparation des abreuvoirs et des asperseurs, ainsi que de celle afférente aux fenêtres cassées des boxes, s’agissant ici encore de bâtiments non donnés à bail au GAEC [S] 19.

Quant aux demandes afférentes à la remise en état de la carrière et de la lice, le tribunal ne pourra également que débouter les demandeurs de ce chef. En effet, l’objet du bail à domaine congéable était cette parcelle n° [Cadastre 1], à savoir une prairie en bon état d’exploitation.

Le bail à domaine congéable (cf. CRPM articles L. 431-1 à L. 431-23), attesté depuis au moins le XIIIe siècle essentiellement en Bretagne, constitue une convention par laquelle le propriétaire d’un bien rural cède à un preneur, moyennant fermage annuel, la jouissance des parcelles et la propriété des “superfices”, c’est-à-dire ce que le fermier y plante (généralement des arbres ou des vignes) ou y construit. Le bailleur, appelé “propriétaire foncier”, possède le fonds. Le fermier, appelé “domanier”, est propriétaire des superfices (les plantations et arbres plantés ou poussés naturellement, mais aussi les puits, haies, barrières, le drainage, etc…) et des édifices, l’ensemble étant dénommé “droits réparatoires”.

Le fermier, propriétaire des plantations et autres superfices, est libre de les vendre, lesdites superfices ainsi que les édifices étant considérés comme des biens meubles à l’égard du propriétaire foncier. À la fin du bail, le propriétaire foncier indemnise le domanier pour ces édifices et superfices après évaluation contradictoire et à dire d’expert, selon un calcul prenant en compte la valeur actuelle des biens et leur coût initial.

Ce bail à domaine congéable implique donc l’existence de deux propriétés distinctes, celle du fonds, permanente, appartenant au propriétaire foncier, et celle des superfices et des édifices, temporaire, appartenant au domanier. Il est un mode de tenure reposant sur le dédoublement complet de la propriété, une discrimination entre le fonds de terre et tout ce qui le couvre, tout ce qui l’améliore, ce qui est rappelé, en l’espèce, à l’article 6 de l’acte notarié.

Ledit acte notarié, qui fait foi et ne peut être combattu que par inscription de faux (d’où l’inutilité des attestations produites), stipule que cette parcelle n° [Cadastre 1] est une prairie. Il s’ensuit que la carrière constitue un superfice érigé par le GAEC [S] 19.

Dès lors, il importe peu que la photographie de mai 2011 versée aux débats par les demandeurs (cf. leur pièce n° 2-14) montre une carrière en bon état – si ce n’est la barrière dont certaines lices sont déjà cassées –, puisqu’à cette date elle avait été créée par le GAEC [S] 19 après le 14 décembre 2005 et qu’elle appartient donc au domanier.

Il s’ensuit que le GFR [N], propriétaire foncier, ne peut prétendre à aucune remise en état, à son profit, d’un superfice qui ne lui appartient pas.

Il pourrait seulement, au titre de l’article 7 «1°) Jouissance» de l’acte notarié, demander une indemnisation pour la partie de la parcelle constituée par la carrière, pour sa remise en prairie, ce qu’il ne fait pas.

Au demeurant, il sera rappelé que l’article 7 stipule en «16°) fin du bail – droits réparatoires» :

«En ce qui concerne la tenure : Quelle que soit la cause de la fin du bail, à sa sortie, le PRENEUR devra restituer les lieux en bon état, conformément à l’état des lieux qui aura été dressé comme il est dit ci-dessus […] En fin de bail, les droits réparatoires, qui représentent les droits particuliers de l’exploitant sur les édifices et superfices, sont évalués contradictoirement et à dire d’experts suivant leur valeur à ce moment-là. Ils sont remboursés au domanier dans la proportion de la somme par lui payée comparativement à la valeur réelle lors de l’acquisition. Le domanier ne peut être expulsé qu’après avoir été remboursé. L’expertise des droits réparatoires doit être effectuée dans le délai de six mois qui précède l’expiration de la jouissance.»

C’est donc au GFR [N] qu’il appartiendrait de rembourser le GAEC [S] 19 pour les édifices et superfices (donc la carrière, quel qu’en soit son état actuel, et le bâtiment prévu au bail, s’il a été construit), si ce n’est qu’aucune expertise des droits réparatoires n’a été diligentée dans le délai prévu.

V – Sur les autres demandes

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, ou encore lorsqu’un plaideur agit, non pas pour demander justice mais pour faire pression sur son débiteur.

L’abus peut également résulter de l’absence de tout fondement à l’action.

En l’espèce, le GFR [N] ayant le droit en sa qualité de propriétaire foncier de saisir le tribunal au titre des comptes d’exit, son action en justice ne saurait être qualifiée d’abusive.

Quant à ses demandes, elles témoignent seulement de sa méconnaissance de ce mode de tenure très spécifique et rarissime qu’est le bail à domaine congéable. D’ailleurs, le fait que M. [C] ait entendu intervenir volontairement à la procédure et ait aussi assigné M. [S] [R] démontre également son défaut de conscience de la réalité ou de l’absence des relations juridiques entretenues entre les parties, personnes morales comme personnes physiques.

En conséquence, la demande du GAEC [S] 19 en dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, le GFR [N], qui est la partie perdante dans ce litige, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser supporter au GAEC [S] 19 les frais irrépétibles engagés dans l’instance. La somme de 3 000 € lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a consacré en son article 3 le principe de l’exécution provisoire de plein droit des décisions de justice à compter du 1er janvier 2020, ce qui a été transposé dans le nouvel article 514 du Code de procédure civile : «Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement».

Il n’y a donc pas lieu à statuer sur ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Paritaire des Baux ruraux, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

SE DÉCLARE COMPÉTENT pour connaître de ce litige ;

DÉCLARE IRRECEVABLE l’intervention volontaire de M. [X] [C] pour défaut de qualité à agir ;

DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes du GFR [N] dirigées contre M. [L] [S] [R], en ce qu’elles se heurtent à l’autorité de la chose jugée ;

MET M. [L] [S] [R] hors de cause ;

DÉBOUTE le GFR [N] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE le GAEC [S] 19 de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE le GFR [N] aux dépens ;

CONDAMNE le GFR [N] à payer au GAEC [S] 19 la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT