TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01374 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z53M

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 16 Février 2026

S.C.I. FLIMMO1

C/

[B] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. FLIMMO1, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 août 2024, avec effet au 21 août 2024, la SCI FLIMMO1 a donné en location à Madame [B] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à Lys-Lez-Lannoy (59390), moyennant un loyer mensuel révisable de 576 euros outre 60,20 euros de provision sur charges, ainsi qu’une place de stationnement n° P177, ce local étant situé à la même adresse que le logement, moyennant un loyer mensuel révisable de 40 euros, outre 2,03 euros de provision sur charges, et ce pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la SCI FLIMMO1 a fait signifier à Madame [B] [D] un commandement de payer portant sur la somme de 3.158,14 euros de loyers et charges impayés, loyer du mois d’avril 2025 inclus, outre la somme de 153,46 euros au titre du coût de l’acte.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 28 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, la SCI FLIMMO1 a fait citer Madame [B] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l’audience du 1er décembre 2025 aux fins de :

. constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant résiliation du bail à la date du 23 avril 2025,

. prononcer l’expulsion de Madame [B] [D] dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, et de tout occupant de son chef de l’appartement qu’elle occupe au [Adresse 4], à [Localité 3] ainsi que la place de stationnement numérotée P177,

. autoriser la SCI FLIMMO1 à expulser Madame [B] [D] ainsi que tout occupant de son chef en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

. rappeler qu’en application de l’article L. 433-1 du code de procédure civile d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

. Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 680,50 euros à compter du mois de septembre 2025,

. condamner Madame [D] à lui payer la somme de 3.778,10 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.158,14 euros à compter du commandement aux fins de résiliation du bail du 23 avril 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus,

. condamner Madame [D] au paiement de la somme de 680,50 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de septembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux,

. condamner Madame [D] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer les loyers du 23 avril 2025, soit la somme de 153,46 euros.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture par voie électronique le 5 septembre 2025.

A l’audience du 1er décembre 2025, la SCI FLIMMO1 a comparu représentée par son conseil. Elle a réitéré ses demandes initiales, sauf à actualiser la demande en paiement à la somme de 6.726,25 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [B] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la non comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Si Madame [B] [D] n’a pas été citée à personne, la décision est susceptible d’appel.

En conséquence, l’ordonnance sera réputée contradictoire.

2. Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 5 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La SCI FLIMMO1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 28 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 13 août 2024 à effet au 21 août 2024, portant tant sur l’appartement que sur la place de stationnement, prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat pourra être résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer et charges aux termes convenus.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2025 et portant sur la somme en principal de 3.158.14 euros.

Il résulte de l’historique de compte versé aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 23 juin 2025 à minuit.

L’occupation du logement et de la place de stationnement sans droit ni titre par Madame [B] [D] après cette date constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient de faire cesser ce trouble et d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Si le demandeur sollicite d’ordonner l’expulsion dans les 8 jours suivant la décision à intervenir, il ne développe pas à proprement parler de demande de réduction des délais sur le fondement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution qui, en toute hypothèse, ne serait justifié par aucun élément de fait.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes de provisions :

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte versé par le bailleur que les frais de rejet de prélèvement, apparaissant à six reprises pour un montant de 13,51 euros, ne sont pas justifiés.

En outre, les frais de contentieux apparaissant dans les décomptes à la date des 6 mai 2025 et 18 septembre 2025, pour des montants respectifs de 175,95 euros et 182,57 euros, ne sont pas justifiés. Il convient dès lors de déduire ces sommes du montant mis à la charge de la locataire.

Dès lors, il résulte du bail et de l’historique de compte versés par le bailleur que l’obligation pour la locataire de payer la somme de 6.286,67 euros (6.726,25 – 81,06 – 358,52 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2025 inclus n’est pas contestable.

Il convient donc de condamner Madame [B] [D] à titre provisoire à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.117,61 euros (3.158,14 – 40,53 euros) à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus.

Par ailleurs, il n’est pas contestable que le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation de son logement et de la place de stationnement par Madame [B] [D] postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par une indemnité d’occupation.

Elle sera donc fixée à une somme égale au montant du loyer et des charges, subissant les mêmes augmentations contractuelles et légales, du 23 juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 680,50 euros.

Les indemnités d’occupation du 23 juin 2025 au mois de décembre 2025 inclus sont comprises dans la condamnation principale.

3. Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [B] [D], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 23 avril 2025, soit la somme de 153,46 euros.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît équitable de limiter la condamnation du défendeur aux frais irrépétibles à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé le 13 août 2024, avec effet au 21 août 2024, conclu entre la SCI FLIMMO1, d’une part, et Madame [B] [D], d’autre part, et portant sur un logement situé [Adresse 4], à Lys-Lez-Lannoy (59390) ainsi qu’une place de stationnement n° P177, sont réunies à la date du 23 juin 2025 ;

ORDONNONS à défaut pour Madame [B] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Madame [B] [D] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTONS le demandeur de ses demandes tendant à réduire le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement et de la place de stationnement à la somme totale de 680,50 euros, sous réserve des augmentations contractuelles et légales en cas de poursuite du bail, égale au montant du loyer ;

CONDAMNONS, à titre provisoire, Madame [B] [D] à payer à la SCI FLIMMO1 cette indemnité mensuelle d’occupation du 23 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS, à titre provisoire, Madame [B] [D] à payer à la SCI FLIMMO1 la somme de 6.286,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.117,61 euros à compter du commandement de payer du 23 avril 2025 et de l’assignation pour le surplus ;

RAPPELONS à Madame [B] [D] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS Madame [B] [D] à payer à la SCI FLIMMO1 une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 23 avril 2025, soit la somme de 153,46 euros, ainsi que les frais exposés au titre de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] le 16 février 2026,

LE GREFFIER LE JUGE