N° RG 23/02160

N° Portalis DBXS-W-B7H-H2BX

N° minute : 25/00203

Copie exécutoire délivrée

le 25/04/2025

à :

— la SELARL GIRARD & ASSOCIES

— la SELARL GPS AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. DAPIA IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Fabrice GIRARD de la SELARL GIRARD & ASSOCIES, avocats postulants au barreau de la Drôme, Maître Quentin FOUREL GASSER de la SCP GASSER PUECH BARTHOUIL BAUMHAUER – JURISUD AVOCATS, avocats plaidants au barreau d’Avignon

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [A]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

Madame [D] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : D. DALEGRE, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : M. ROCHE, adjointe administrative faisant fonction

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 février 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous signature privée en date du 4 mars 2022, M. [T] [A] et Mme [D] [N] ont confié à la société DAPIA IMMOBILIER un mandat de vente sans exclusivité (n°2006) afin de rechercher un acquéreur pour une maison d’habitation, avec garage et terrain, sise [Adresse 3]), cadastrée section AE n° [Cadastre 5] et AH n° [Cadastre 6], présentée au prix de 336.000,00 €.

Dans le paragraphe relatif aux engagements du mandant est insérée la clause suivante :

“Le mandant s’engage à exécuter le présent mandat de bonne foi.

Il s’interdit de refuser de réaliser l’opération aux conditions convenues dans le présent mandat si ce refus a pour conséquence de priver le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

En cas de manquement à cet engagement, le mandant s’oblige expressément et de manière irrévocable à verser au mandataire une somme égale au montant total, TVA incluse, de la rémunération prévue aux présentes et ce, à titre d’indemnité forfaitaire et définitive.”

Le 13 mars 2022, les parties ont conclu un avenant à ce mandat de vente, pour réduire à la somme de 325.000,00 € le montant du prix de vente et à 15.000,00 € le montant des honoraires de la société DAPIA IMMOBILIER (soit un prix net vendeur de 310.000,00 €), toutes les autres clauses et conditions du mandat demeurant inchangées.

Le 8 mars 2022, M. [X] [W] et Mme [K] [E] épouse [W] ont signé et remis à la société DAPIA IMMOBILIER une offre d’achat du bien immobilier appartenant à M. [T] [A] et Mme [D] [N] au prix de 325.000,00 € (soit un prix net vendeur de 310.000,00 €, les honoraires de l’agence demeurant à la charge des vendeurs).

Cette offre a été transmise aux vendeurs le 11 mars 2022. M. [T] [A] et Mme [D] [N] ont déclaré l’accepter, sous réserve que l’avant contrat de vente soit signé au plus tard le 15 avril 2022.

Suivant promesse unilatérale de vente authentique reçue le 21 avril 2022 par Maître [B] [C], notaire associée à [Localité 8] ([Localité 11]), avec la participation de Maître [S] [J], notaire à [Localité 10] assistant les promettants, M. [T] [A] et Mme [D] [N] (promettants) ont promis de vendre à M. [X] [W] et Mme [K] [E] épouse [W] (bénéficiaires) leurs biens immobiliers sis [Adresse 2] (Drôme), cadastrés section AE n° [Cadastre 5] et AH n° [Cadastre 6], au prix de 325.000,00 €.

La réalisation de cette promesse, conclue sous diverses conditions suspensives usuelles et sous la condition suspensive particulière de l’obtention par les bénéficiaires d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques prévues par le contrat, pouvait être demandée par les bénéficiaires jusqu’au 22 juillet 2022 à 18 heures.

Le 1er juin 2022, M. [X] [W] et Mme [K] [E] épouse [W] ont informé leur notaire de l’obtention du crédit nécessaire à l’acquisition des biens immobiliers.

Maître [B] [C] a fixé le rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente au 20 juillet 2022 à 10 heures 30.

Les promettants et les bénéficiaires ont annulé ce rendez-vous et convenu de procéder à la résiliation amiable de la promesse de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, la société DAPIA IMMOBILIER a fait assigner M. [T] [A] et Mme [D] [N] devant le présent tribunal.

Par ordonnance en date du 7 novembre 2024, le juge de la mise en état a débouté la société DAPIA IMMOBILIER de sa demande de production de pièces dirigée à l’encontre de M. [X] [W] et Mme [K] [E] épouse [W] (tiers au procès).

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ;

Vu les dernières écritures de la société DAPIA IMMOBILIER (conclusions en demande n°3 déposées le 9 janvier 2025) qui demande au tribunal, au visa des articles 1194 et 1998 du Code civil, de :

— condamner solidairement M. [T] [A] et Mme [D] [N] au paiement de la somme de 15.000,00 €, augmentée de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement M. [T] [A] et Mme [D] [N] à lui payer la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu les dernières écritures de M. [T] [A] et Mme [D] [N] (conclusions récapitulatives n°2 déposées le 6 janvier 2025) qui demandent au tribunal, au visa de l’article de la loi Hoguet, de :

— débouter la société DAPIA IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société DAPIA IMMOBILIER à leur payer la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- Attendu qu’en application des dispositions de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, le mandant n’est tenu de payer une rémunération ou une commission à l’agent immobilier auquel il a confié un mandat non-exclusif de vendre sa propriété que si l’opération a été effectivement conclue par l’entremise de cet agent, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages et intérêts s’il démontre une faute du vendeur qui l’aurait privé de la réalisation de la vente (en ce sens notamment : Cour de Cassation – 1ère Chambre Civile – 13 décembre 2005 – n° 03-17695);

II- Attendu qu’en l’espèce, M. [T] [A] et Mme [D] [N] ont confié à la société DAPIA IMMOBILIER, suivant acte sous signature privée en date du 4 mars 2022 et avenant en date du 13 mars 2022, un mandat de vente sans exclusivité (n°2006) afin de rechercher un acquéreur pour une maison d’habitation, avec garage et terrain, sise [Adresse 2] (Drôme), cadastrée section AE n° [Cadastre 5] et AH n° [Cadastre 6] ;

Que dans le paragraphe de ce contrat relatif aux engagements du mandant est insérée la clause suivante :

“Le mandant s’engage à exécuter le présent mandat de bonne foi.

Il s’interdit de refuser de réaliser l’opération aux conditions convenues dans le présent mandat si ce refus a pour conséquence de priver le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

En cas de manquement à cet engagement, le mandant s’oblige expressément et de manière irrévocable à verser au mandataire une somme égale au montant total, TVA incluse, de la rémunération prévue aux présentes et ce, à titre d’indemnité forfaitaire et définitive.”

Que la vente n’ayant pas été réalisée par son intermédiaire, la société DAPIA IMMOBILIER ne peut prétendre obtenir le versement de la commission fixée par le mandat de vente liant les parties ;

III- Attendu que la société DAPIA IMMOBILIER sollicite, sur le fondement des dispositions des articles 1194 et 1998 du Code civil (relatifs à la force obligatoire des contrats et aux obligations du mandant) le paiement de la clause pénale prévue par le contrat, en faisant valoir que M. [T] [A] et Mme [D] [N] auraient eu un comportement fautif, qui l’aurait privé de la réalisation de la vente, ayant consisté à refuser, sans motif légitime et alors que les bénéficiaires avaient levé l’option d’achat, de procéder à la signature de l’acte authentique de vente aux conditions convenues dans le mandat ;

Mais attendu qu’il convient de rappeler que l’acte authentique signé le 21 avril 2022 entre M. [T] [A] et Mme [D] [N] (promettants) et M. [X] [W] et Mme [K] [E] épouse [W] (bénéficiaires) constitue une promesse unilatérale de vente conférant aux seuls bénéficiaires, sans engagement d’acheter, la simple faculté d’acquérir, si bon leur semble, la pleine propriété des biens immobiliers appartenant aux promettants (pages 2 et 3 de l’acte – « objet du contrat ») ;

Qu’aux termes de cet acte, les parties ont expressément convenu que « la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant » (page 21 du contrat – « force exécutoire de la promesse ») ;

Qu’il résulte des pièces régulièrement versées aux débats (et en particulier du courrier électronique adressé le 14 octobre 2023 à M. [T] [A] et Mme [D] [N] par leur notaire Maître [J] – pièce n°1 des défendeurs, et du courrier électronique adressé le 21 juillet 2022 par la société DAPIA IMMOBILIER à M. [T] [A] et Mme [D] [N] – pièce n°2 des défendeurs) que M. [X] [W] et Mme [K] [E] épouse [W] ont décidé de ne pas lever l’option d’acquérir les biens immobiliers aux conditions définies par la promesse et de renoncer définitivement à la faculté de les acquérir, en raison de l’insuffisance ou de la disparition de leur apport personnel et/ou du défaut d’obtention du prêt nécessaire au financement de l’opération (difficultés apparemment consécutives à une escroquerie dont ils auraient été victimes) ;

Que la société DAPIA IMMOBILIER a été immédiatement informée de cette situation et a proposé aux promettants de confirmer leur volonté de remettre leur bien en vente par son intermédiaire ;

Attendu qu’au vu de ces éléments d’appréciation, qui suffisent à établir que la non réalisation de la vente est exclusivement due à l’absence de levée d’option par les bénéficiaires de la promesse, consécutive à des difficultés rencontrées par ces derniers dans le financement de l’opération, la société DAPIA IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, d’une faute de M. [T] [A] et Mme [D] [N] qui l’aurait privé de la réalisation de la vente des biens immobiliers ;

Qu’elle ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de l’intégralité de ses prétentions subséquentes ;

IV- Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “(…) dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de condamne la société DAPIA IMMOBILIER à payer à M. [T] [A] et Mme [D] [N] unis d’intérêts la somme de 2.500,00 € au titre de leurs frais de défense ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute la société DAPIA IMMOBILIER de l’intégralité de ses prétentions ;

Condamne la société DAPIA IMMOBILIER à payer à M. [T] [A] et Mme [D] [N] unis d’intérêts la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société DAPIA IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT