TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Assim BENLAHCEN

PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sophie COMMERCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00938 – N° Portalis 352J-W-B7J-C644H

N° MINUTE :

8JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. CARDIF LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [A], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [DK], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Assim BENLAHCEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0572

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00938 – N° Portalis 352J-W-B7J-C644H

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing prenant effet au 14/03/2009, la société CARDIF LOGEMENTS a consenti à [R] [A] et [E] [DK] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 5], lot 1067, et une cave n°67, pour un loyer mensuel initial de 1795 euros outre des charges provisionnelles mensuelles de 329 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13/01/2025 à étude, la société CARDIF LOGEMENTS a fait assigner [R] [A] et [E] [DK] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins notamment d’obtenir la résiliation du bail et le prononcé de l’expulsion des défendeurs

L’affaire était appelée à l’audience du 11/03/2025 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 07/10/2025.

La société CARDIF LOGEMENTS, représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation consenti à [R] [A] et [E] [DK] à leurs torts exclusifs, en raison des troubles de jouissance réitérés et manquements graves aux obligations contractuelles ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de [R] [A] et [E] [DK] et celle de tous les occupants de leur chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— condamner solidairement, à défaut in solidum, [R] [A] et [E] [DK] à payer une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au loyer actualisé révisé, augmenté des charges, tel qu’il aurait été du si le bail s’était poursuivi et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— débouter [R] [A] et [E] [DK] de leurs demandes reconventionnelles ;

— condamner solidairement, à défaut in solidum, [R] [A] et [E] [DK] au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision.

[R] [A] et [E] [DK], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions reprises oralement à l’audience, de voir :

— débouter la société CARDIF LOGEMENTS de ses demandes ;

— condamner la société CARDIF LOGEMENTS à payer une amende civile de 1000 euros pour procédure abusive et dilatoire ;

— condamner la société CARDIF LOGEMENTS à leur payer la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

— faire injonction à la société CARDIF LOGEMENTS de réaliser, à ses frais, un diagnostic acoustique de l’appartement par un acousticien au plus tard dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir, à défaut, la société CARDIF LOGEMENTS sera condamnée au paiement d’une astreinte de 250 euros par jour de retard, dont le juge des contentieux de la protection se réservera la liquidation ;

— condamner la société CARDIF LOGEMENTS à verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Il convient de se référer aux écritures des parties reprises oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens, en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16/12/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Conformément à l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989, la locataire est tenue d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces dispositions sont rappelées par le bail liant les parties.

Par ailleurs la jurisprudence a dégagé un principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage » (Cass. 2e civ., 19 nov. 1986 : Bull. Civ. 1986, II, n° 172).

Il s’agit d’une responsabilité objective qui s’appuie sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance – trouble excessif ou anormal – sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à

l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire. Le demandeur doit néanmoins rapporter la preuve de ce que les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage compte tenu de l’environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné. Pour cela, il faut, d’une part, que le trouble ait un caractère continu ou, au moins, répétitif et qu’il soit, d’autre part, anormal. Il convient de préciser que l’anormalité est celle du trouble, non celle du dommage, car c’est le trouble anormal qui constitue le fait générateur de cette responsabilité sui generis.

La société CARDIF LOGEMENTS soutient que les locataires n’occupent pas paisiblement le logement, et causent des nuisances graves et répétés en adoptant une attitude agressive voire violente envers leurs voisins, notamment du 8ème étage (au-dessus du logement concerné), depuis 2021.

La société CARDIF LOGEMENTS verse aux débats au soutien de ses prétentions :

— le contrat de bail du 14/03/2009 et le règlement intérieur de l’immeuble signé par les locataires ;

— les courriers des 31/07/2024, 01/08/2024, 22/08/2024et courriel du 04/09/2024 de [J] [K] et [W] [V], locataires au 8ème étage, au-dessus du logement de [R] [A] et [E] [DK], jusqu’en septembre 2024 ;

— le dépôt de plainte du 16/07/2024 de [J] [K] contre [R] [A] pour des faits de violence et le certificat médical du 23/07/2024 fixant son ITT à 4 jours ;

— les courriers des 15/12/2024 et 16/01/2025 de [Y] [T] et [H] [N] de [HX] [GR], locataires au 8ème étage, au-dessus du logement de [R] [A] et [E] [DK] depuis novembre 2024 ;

— deux dépôts de main courantes et plaintes de 2021 déposées par [Z] [L] épouse [M], ancienne occupante du logement du 8ème étage ;

— un dépôt de plainte et un courrier du 05/02/2022 de [G] [C], ancienne occupante du 8ème étage.

[R] [A] et [E] [DK] contestent être à l’origine de troubles et affirment subir des nuisances sonores anormales depuis plusieurs années, dues au manque d’insonorisation de l’immeuble et au comportement des occupants du 8ème étage. Ils expliquent que depuis le changement de revêtement du sol (retrait de la moquette au profit d’un parquet flottant), ils entendent jours et nuits les bruits de pas d’enfants et de talons, ainsi que les bruits de travaux les week-ends et jours fériés. Ils contestent toute agression physique ou verbal à l’encontre de leur voisin, affirmant solliciter la médiation de la gardienne pour faire cesser les bruits. Ils assurent que la propriétaire est au courant du défaut d’insonorisation depuis 2022, et n’a pas agi malgré l’engagement de procéder à un diagnostic acoustique. Selon eux, ils ont des rapports cordiaux et apaisés avec l’ensemble du voisinage de la résidence, mais subissent l’attitude inappropriée, agressive et menaçante des voisins du dessus.

Ils versent au soutien de leurs moyens de défense :

— des copies écrans d’échanges SMS avec « [O] » ;

— une attestation de [O] [P], gardienne de l’immeuble sis [Adresse 3], du 26/02/2025 ;

— des photographies d’une descente de parking souterrain ;

—  11 attestations d’habitants de l’immeuble sis [Adresse 3], rédigées en février et mars 2025 ;

— une attestation de [U] [DK], frère de [E] [DK] ;

— une attestation d'[D] [X] ;

— des documents médicaux concernant l’état de santé de la mère de [E] [DK] ;

— les certificats de scolarité de [I] [A], [S] [A] et [F] [A] ;

— un descriptif de travaux [Adresse 7] mentionnant la commande au titre du remplacement des moquette d’un appartement ;

— des échanges courriels de février 2025 entre [R] [A] et [B] [BK], acousticien ;

— des échanges courriels entre mars et mai 2022 entre [R] [A] et un représentant de la société CARDIF LOGEMENTS au sujet de la réalisation d’un diagnostic acoustique ;

— un courrier de [R] [A] daté du 21/03/2022

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la société CARDIF LOGEMENTS que [R] [A] et [E] [DK] sont à l’origine de troubles anormaux et répétés, qui perturbent gravement la tranquillité de leurs voisins depuis plusieurs années.

En effet, les différents occupants du logement du 8ème étage, situé au-dessus de celui de [R] [A] et [E] [DK], décrivent les mêmes nuisances, de manière répétée et circonstanciée. Ils évoquent un comportement menaçant et agressif de [R] [A], qui les accusent de causer des bruits incessants et volontaires. L’ensemble des locataires successifs du 8ème étage indiquent à leur propriétaire avoir peur de [R] [A] et [E] [DK], et craindre des représailles suite aux dépôts de plaintes et aux alertes. [Z] [L] épouse [M] évoque dans sa plainte l’attitude agressive de [E] [DK] à son égard, et des propos injurieux. [G] [C] confirme également le comportement des défendeurs à l’égard d’ [Z] [L] épouse [M] mais également à son égard, relatant des propos insultants « va crever la vieille (…) sale pute » et menaçants « Un de ces jours, je vais te défoncer la gueule, tu vas voir, les vieux j’en ai rien à foutre ».

Si le caractère ancien de ces faits peut être légitimement relevé, force est de constater que des comportements similaires ont été relatés de la part des locataires suivants en 2022, 2024 et janvier 2025, qui font part de propos menaçants des défendeurs qui s’estiment victimes de bruits (bruits de pas, travaux) insupportables.

Il résulte par ailleurs du dépôt de plainte de [J] [K] du 16/07/2024 et du certificat médical du 23/07/2024 que [R] [A] lui a porté deux coups de poings dans l’ascenseur, lui causant des blessures estimées à 4 jours d’ITT par un médecin légiste. [R] [A] et [E] [DK] contestent l’existence de ces faits et de ces blessures, produisant l’attestation de la gardienne ayant aperçu le soir même [J] [K] sur un scooter dans le passage du parking souterrain. Toutefois, cette seule attestation ne peut permettre de remettre en cause les conclusions d’un professionnel de santé, médecin légiste, qui a constaté par lui-même la réalité des blessures.

Aussi, la crédibilité du récit de [J] [K] est corroborée par son dépôt de plainte, et son départ précipité du logement dans les semaines ayant suivi cette agression, les locataires ayant notifié leur congé le 22/08/2024 par courrier, assurant vivre dans la crainte depuis les faits et ne plus pouvoir jouir paisiblement de leur appartement et de l’immeuble.

En décembre 2024 et janvier 2025, les nouveaux occupants du logement du 8ème étage font part à leur tour des menaces de la part de [R] [A] et [E] [DK], qui leur reprochent de faire trop de bruit. [Y] [T] assure s’être fait volontairement bousculer à la sortie de l’ascenseur par [R] [A] le 14/01/2025, et que le 14/12/2024, [R] [A] s’est présenté à leur porte en les menaçant de venir frapper quotidiennement à leur porte si leur fille continuait à marcher.

Il résulte de ces éléments que [R] [A] et [E] [DK] adoptent depuis plusieurs années un comportement menaçant et violent à l’égard de leurs voisins du-dessus depuis plusieurs années, engendrant un climat de peur.

[R] [A] et [E] [DK] produisent de nombreuses attestations d’autres voisins de l’immeuble, récentes, qui mettent en évidence leur bonne entente avec la majorité du voisinage et leur comportement calme et respectueux. Toutefois, ces attestations n’émanent pas de voisins du dessus des défendeurs, et ne remettent pas en cause la réalité des troubles causés à leurs voisins directs, liés à la proximité entre les logements.

En effet, [R] [A] et [E] [DK] font part des bruits incessants et anormaux causés par leurs voisins du-dessus suite au retrait des moquettes, et affirment avoir toujours adopté une attitude calme et appropriée pour tenter de faire cesser ces bruits. Or, ils ne produisent à ce jour aucun courrier envoyé à leurs voisins pour solliciter la fin des bruits qu’ils estiment anormaux, ou encore la saisine d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur pour entamer des discussions apaisées. Au contraire, il ressort des récits concordants des voisins du 8ème étage que les défendeurs ont constamment adopté un comportement menaçant et agressif pour intimider les locataires et tenter d’obtenir la fin des bruits ou leur déménagement par un climat de peur.

Par ailleurs, et à titre indicatif, force est de constater que les défendeurs ne produisent aucun procès-verbal de constat par commissaire de justice ou de rapport d’un diagnostiqueur constatant l’existence de bruits anormaux de la part des voisins, ces éléments pouvant être obtenus à leur propre initiative. L’attestation du frère de [E] [DK] ne constitue pas une preuve objective et probante, ce-dernier relatant les propos de sa mère et non ses propres constatations d’une part, et la mère de [E] [DK] n’étant pas locataire d’autre part.

Il y a donc lieu de retenir à la charge de [R] [A] et [E] [DK] un manquement grave et répété à leur obligation de jouissance paisible des lieux loués, constitué par un trouble anormal du voisinage, suffisamment grave pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail, et ce à la date de l’assignation.

En conséquence, il convient d’ordonner la libération des lieux selon les modalités énoncées dans le dispositif de la présente décision, et en tant que de besoin, l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[R] [A] et [E] [DK] seront condamnés solidairement au paiement de celle-ci ainsi que des charges locatives en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

[R] [A] et [E] [DK] sollicitent la réparation de leur préjudice moral, constitué par l’impossibilité de jouir paisiblement de leur logement depuis 2021 suite à la mauvaise insonorisation entre les logements. Ils estiment que la propriétaire-bailleresse est responsable civilement, et n’a pas respecté ses obligations légales et contractuelles en ne procédant pas au diagnostic acoustique et en ne mettant en place aucun travaux d’insonorisation.

La société CARDIF LOGEMENTS conteste toute responsabilité, estimant que l’insonorisation ne constitue pas un critère de décence du logement, et que les défendeurs ne justifient pas de l’existence et de l’anormalité des nuisances sonores.

En l’espèce, et comme le soulève la bailleresse, [R] [A] et [E] [DK] peinent à démontrer de l’existence de bruits, et également du caractère anormal des bruits qu’ils disent entendre en provenance de l’appartement du dessus.

En effet, [R] [A] et [E] [DK] produisent pour justifier de l’existence de nuisances sonores de types bruits de pas (enfants, talons) et travaux : une attestation d’un autre voisin relatant les bruits qu’il a entendu en venant chez eux (pas, machine à laver), des courriers simples non datés et sans preuve d’envoi à l’attention de la propriétaire pour faire part de bruits incessants (sans plus de précisions), et des échanges courriels avec un représentant de la bailleresse pour organiser la réalisation d’un diagnostic acoustique.

Aucun de ces éléments ne constituent un constat objectif de l’existence de bruits de voisinage, dépassant la nuisance sonore normale. En effet, les captures d’écran d’échanges SMS avec la gardienne, mettent en évidence des bruits de travaux pendant les week-ends, ce qui n’est pas interdit par la loi ou le règlement intérieur. Seuls les horaires des travaux sont restreints pendant ces périodes. Les bruits de pas constituent des nuisances sonores habituelles et normales, et leur caractère excessif n’est pas démontré. Le bruit d’une machine à laver, d’un lave-vaisselle ou d’un sèche-linge, même de nuit, ne constitue pas un trouble anormal du voisinage.

De plus, la seule preuve de la présence de moquette lors de l’arrivée dans l’immeuble, en 2009, ne suffit pas à engager la responsabilité de la bailleresse suite à un éventuel retrait de cette moquette par les occupants du 8ème étage. [R] [A] et [E] [DK] ne produisent pas de procès-verbal de constat par commissaire de justice, ce qui aurait pourtant permis de corroborer l’existence de nuisances sonores anormales et circonstanciées.

Enfin, [R] [A] et [E] [DK] ne justifient pas avoir mis en demeure leur bailleresse, par courrier recommandé (afin de justifier de l’envoi effectif du courrier), de mettre en œuvre les travaux nécessaires pour assurer une jouissance paisible en raison du caractère anormal du trouble qu’ils subissent.

Pour toutes ces raisons, le défaut de délivrance d’un logement décent et d’une jouissance paisible ne sont pas démontrés par les défendeurs.

Par conséquent, la demande d’indemnisation de [R] [A] et [E] [DK] sera rejetée.

Sur la demande d’injonction à réaliser un diagnostic acoustique

En l’espèce, et compte tenu de l’absence de preuve de l’existence de bruits pouvant constituer des nuisances sonores d’une part, et du prononcé de la résiliation du bail d’autre part, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande reconventionnelle.

Aussi, et comme le relève la société CARDIF LOGEMENTS, la bailleresse n’est pas tenue d’une obligation légale d’insonorisation de l’immeuble au titre de la délivrance d’un logement décent, et donc de procéder à la réalisation d’un diagnostic acoustique.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Compte tenu de la solution du litige, et de la condamnation des défendeurs, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

[R] [A] et [E] [DK], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

[R] [A] et [E] [DK] seront condamnés in solidum à verser à la société CARDIF LOGEMENTS la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

PRONONCE, à compter de la délivrance de l’assignation, la résiliation du bail d’habitation conclu entre la société CARDIF LOGEMENTS et [R] [A] et [E] [DK], concernant les lieux situés [Adresse 4], esc 2, 7ème étage, lot 1067, et une cave n°67 ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente décision, la société CARDIF LOGEMENTS pourra faire procéder à l’expulsion de [R] [A] et [E] [DK] , ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution a lieu à s’appliquer ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE solidairement [R] [A] et [E] [DK] à payer à la société CARDIF LOGEMENTS cette indemnité mensuelle, à compter de la résiliation du bail d’habitation et jusqu’à la libération effective des lieux, constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de [R] [A] et [E] [DK] à CARDIF LOGEMENTS ;

CONDAMNE in solidum [R] [A] et [E] [DK] à payer à la société CARDIF LOGEMENTS la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [R] [A] et [E] [DK] aux dépens de la présente instance ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 6] de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux

de la protection