Minute n°

N° RG 24/00658 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IKQX

JUGEMENT DU 20 Février 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean POLLARD, avocat au barreau de la Drôme substitué par M^e Julie CHARLOT avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [W], demeurant Dernière adresse connue – [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Sandrine LAMBERT

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

réputé contradictoire,

en premier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00658 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IKQX

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [Z] a donné à bail à Mme [E] [C] un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat en date du 23 décembre 2021.

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2021, Mme [O] [W] s’est portée caution solidaire des engagements de Mme [E] [C] dans le cadre du bail précité.

M. [J] [Z] a été informé du décès de Mme [E] [C] au mois de mars 2024 et a fait constater l’état du logement par un commissaire de justice le 27 mars 2024.

Se prévalant de dégradations locatives, M. [J] [Z] a fait assigner Mme [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, pour demander :

de condamner Mme [O] [W] à lui payer la somme de 40 469,67 euros représentant les travaux de rénovation, le coût du rachat des meubles manquants et de remplacement des serrures, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,de condamner Mme [O] [W] à lui payer la somme de 3600 euros à titre de dommages et intérêts représentant la perte des loyers du fait de l’impossibilité de relouer,de condamner Mme [O] [W] à lui payer la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de constat d’huissier de 350 euros et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Me [Y] [H] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir perçu de provision.

A l’audience du 16 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. [J] [Z] maintient l’intégralité de ses demandes. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance qu’il résulte du constat dressé par le commissaire de justice que l’appartement a été dévasté alors qu’il était en bon état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire. Il ajoute que des meubles sont manquants et qu’il n’a pas pu récupérer les clés.

Mme [O] [W] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Si un état des lieux a été fait au moment de l’entrée du locataire, il doit en application des dispositions de l’article 1730 du code civil, rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du même code dispose que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le preneur n’est tenu des dégradations que si celles-ci ont été constatées en fin de bail et si elles se sont produites au cours de la période de jouissance des lieux.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d’occupation.

Enfin, l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, Mme [O] [W] s’est portée caution solidaire, et obligée à garantir « le paiement de tout ce que le locataire peut devoir au bailleur, et en particulier : les loyers, charges et accessoires, intérêts, indemnités dues à titre de clauses pénales et indemnités d’occupation, frais et dépense de procédure et coût des actes, ainsi que les réparations mises à la charge du locataire ».

Il résulte de l’état des lieux établi le 23 décembre 2021 que l’appartement loué était en bon état s’agissant des revêtements et sols lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, certains équipements étant notés à l’état d’usage.

Le 27 mars 2024, le commissaire de justice mandaté par le demandeur a constaté les éléments suivants : « l’appartement est en très mauvais état. De nombreux déchets jonchent le sol. Des excréments de rongeurs sont présents un peu partout dans le logement et notamment dans tous les placards et tiroirs du mobilier. Toutes les peintures des murs sont à refaire. De nombreux trous sont présents dans les murs. Une grosse partie des plinthes en bois est imbibée d’eau et totalement décollée du mur. L’ilot central de la cuisine est totalement dégradé ainsi que le plan de travail de la cuisine. Tout le mobilier de la salle de bain est en très mauvais état. Les placards de la chambre sont en très mauvais état. (…) Le seuil de la porte fenêtre côté jardin est tordu ».

A l’appui de ses demandes, M. [J] [Z] produit deux devis établis par des professionnels pour une rénovation totale de l’appartement, l’un pour un montant de 38 613,31 euros et l’autre pour un montant de 32 922,20 euros. Ces deux devis sont toutefois très excessifs en ce qu’ils comprennent notamment une rénovation totale des peintures, y compris plafond et portes intérieures, alors que les dégradations ont été relevées uniquement sur les murs, une rénovation totale de la cuisine alors que seuls le plan de travail et l’îlot central ont été dégradés, une rénovation totale de la salle de bains avec remplacement de la colonne de douche et de la baignoire, alors que seul le mobilier est noté en mauvais état, ou encore un remplacement des toilettes et des radiateurs.

Il résulte des constatations faites le 27 mars 2024 que l’appartement n’a pas été nettoyé, est jonché de déchets et a été envahi par les rongeurs, ce qui nécessite un nettoyage approfondi et avec désinfection. Ce nettoyage peut être chiffré à 4400 euros.

S’agissant des travaux de peinture des murs et remplacement des plinthes, ce poste de préjudice sera intégralement réparé à hauteur de 7500 euros au vu des devis produits et en tenant compte de la vétusté, la locataire ayant passé un peu plus de deux ans dans les lieux.

Le remplacement de l’îlot central de la cuisine et du plan de travail peut être chiffré à 400 euros, le meuble de salle de bains à 400 euros et le placard de la chambre à 500 euros compte tenu de son état d’usage préexistant.

Ainsi, l’ensemble des travaux nécessaires pour la reprise des dégradations locatives se chiffre à 13 200 euros, somme de laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie de 600 euros, soit la somme de 12 600 euros.

Par ailleurs, le constat en date du 27 mars 2024 fait état de meubles manquants par rapport à l’inventaire des meubles établi lors de l’entrée dans les lieux, à savoir :

réfrigérateur (facture 379,99 euros)machine à laver (facture 308,99 euros)quatre chaises (facture 144,64 euros pour un set de table ; montant retenu pour les chaises 80 euros)sommier (facture 94,99 euros)matelas (facture 327,50 euros)couette (facture 15,99 euros) et oreillers (facture 15,98 euros)ustensiles de cuisine et couverts (facture : 2 assiettes plates = 7,50 euros ; 2 assiettes creuses = 7,50 euros ; 2 bols = 8 euros ; 1 casserole = 15 euros ; 1 poêle = 16,99 euros ; 3 verres = 6,99 euros ; couverts = 15 euros ; soit un total de 76,98 euros)soit un total de 1300,42 euros.

Enfin, les clés remises à l’entrée dans les lieux n’ayant pas été remises, M. [J] [Z] est fondé à demander le remboursement de la facture du serrurier pour un montant de 195 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [O] [W] à payer à M. [J] [Z] la somme de 14 095,42 euros au titre des réparations locatives, du remplacement des meubles meublants et de la facture de serrurier, après déduction du dépôt de garantie, cette somme portant intérêt au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des pertes de loyer

En application de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, Mme [O] [W] s’est portée caution solidaire, et obligée à garantir « le paiement de tout ce que le locataire peut devoir au bailleur, et en particulier : les loyers, charges et accessoires, intérêts, indemnités dues à titre de clauses pénales et indemnités d’occupation, frais et dépense de procédure et coût des actes, ainsi que les réparations mises à la charge du locataire ».

L’énumération des sommes pouvant être réclamées à la caution, pourtant particulièrement large, ne prévoit nullement que d’éventuelles pertes de loyer puissent être mises à sa charge.

En conséquence, M. [J] [Z] sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie.

En l’espèce, Mme [O] [W] succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens. Toutefois, contrairement à ce qui est soutenu, les frais du procès-verbal de commissaire de justice ne sont pas compris dans les dépens, ce constat n’étant pas juridiquement indispensable à l’introduction de la procédure mais visant à faire constater les faits au soutien de l’action.

Par ailleurs, le ministère de l’avocat n’étant pas obligatoire en procédure orale, les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ne sont pas applicables.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [O] [W] à payer à M. [J] [Z] la somme de 500 euros au titre des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [O] [W] à payer à M. [J] [Z] la somme de 14 095,42 euros au titre des réparations locatives, du remplacement des meubles meublants et de la facture de serrurier, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute M. [J] [Z] du surplus de ses demandes,

Condamne Mme [O] [W] aux dépens,

Condamne Mme [O] [W] à payer à M. [J] [Z] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,