N° RG 23/03430 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GERD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 23/03430 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GERD

N° minute : 25/240

Code NAC : 63B

LG/NR/AFB

LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR

M. [I] [E]

né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 25], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Cedric BLIN membre de la SELARL BLIN CEDRIC, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.S. [23], immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le n° de SIREN [N° SIREN/SIRET 16], code APE 6910Z, sise [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège

représentée par Maître Véronique VITSE-BOEUF de la SELARL ADEKWA, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

* * *

Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 28 Août 2025 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assisté de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 15 Mai 2025 devant :

— Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,

— Madame Aurélie DESWARTE, Juge,

— Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire, rédactrice de la présente décision,

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffier, en présence de Monsieur [O] [H], Madame [K] [J] et de Monsieur [P] [C], auditeurs de justice.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [E] est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation érigé sur un terrain situé à [Localité 17], au [Adresse 3], cadastré sous les références AH [Cadastre 5], AH [Cadastre 6], AH [Cadastre 7], AH [Cadastre 8], AH [Cadastre 13], AH [Cadastre 14] et AH [Cadastre 15].

M. [W] [F] et Mme [U] [S] sont propriétaires de parcelles voisines à celles de M. [E], cadastrées AH [Cadastre 9], AH [Cadastre 10], AH [Cadastre 11] et AH [Cadastre 12].

Le 19 avril 2021, M. [E], M. [F] et Mme [S] ont régularisé un compromis de vente avec M. [R] [T] et Mme [A] [Z] épouse [T] par l’intermédiaire de la SAS [23], notaires à [Localité 24].

Le prix de vente était de 223 200 euros s’agissant de la propriété de M. [E], de 800 euros pour les parcelles de M. [F] et Mme [S].

Il était convenu que la signature de l’acte authentique intervienne au plus tard le 31 juillet 2021.

M. et Mme [T] ont par ailleurs précisé ne pas recourir à un prêt pour financer leur acquisition immobilière.

Le 22 juillet 2021, M. et Mme [T] ont versé à la SAS [23] la somme de 240 900 euros correspondant au prix d’achat augmenté des frais notariés.

La date de signature de l’acte authentique de vente fixée au 26 juillet 2021 n’a pas été respectée, Me [G], notaire au sein de la SAS [23], ayant constaté une difficulté relative à l’existence d’une hypothèque grevant la parcelle n° AH [Cadastre 11] à usage de jardin de M. [F] et Mme [S]. Cette hypothèque n’avait pas été levée.

Le 26 juillet 2021, M. [E] a toutefois accepté de remettre les clés de son immeuble à M. et Mme [T] qui venaient d’Allemagne, puisque le prix avait été versé entre les mains de l’étude notariale.

Suivant courriels des 6 et 9 septembre 2021, M. [E] s’est inquiété auprès de l’étude notariale de l’avancement des formalités relatives à la levée d’hypothèque.

Suivant un courrier en recommandé du 13 septembre 2021, M. et Mme [T] ont signifié à Me [G] leur intention de bloquer les fonds remis par eux tant que le litige relatif à la parcelle hypothéquée n’était pas résolu.

Du fait de l’absence de retour du [20] sur la mainlevée de l’hypothèque, les fonds séquestrés ont été restitués par le notaire à M. et Mme [T] le 6 octobre 2021.

Le 18 octobre 2021, M. [E] a saisi la [18] des difficultés rencontrées avec la SAS [23] dans le cadre de la vente de son immeuble.

En réponse, la Chambre a indiqué à M. [E] que son dossier avait fait l’objet d’une déclaration de sinistre par Me [G] auprès de son assureur.

Le 10 novembre 2021, une tentative de conciliation a été organisée à l’initiative de M. [E]. Le conciliateur de justice a constaté l’échec de la conciliation.

Le 16 novembre 2021, la SAS [23] a informé les vendeurs et les acquéreurs de l’immeuble de la mainlevée de l’hypothèque et les a invités à prendre rendez-vous aux fins de signature de l’acte authentique de vente.

Ce même jour, M. et Mme [T] ont signifié à la SAS [23] qu’ils ne souhaitaient plus régulariser la vente puisque leurs fonds avaient été restitués par le notaire avec la mention d’annulation de la vente.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, M. [E] a assigné la SAS [23] devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de la voir condamner, au titre du manquement à ses obligations professionnelles, à l’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 mai 2024 auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, M. [E] sollicite de voir, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil :

Dire et juger que la SAS [23] a manqué à ses obligations professionnelles ;Juger que la SAS [23] a engagé sa responsabilité civile à son égard ;Condamner la SAS [23] à lui payer les sommes suivantes : A titre principal : 22 400 euros,A titre subsidiaire : 20 659,64 euros dont : * Préjudice matériel : 5 659,64 euros,

* Préjudice moral : 15 000 euros ;

Condamner la SAS [23] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;Débouter la SAS [23] de ses demandes ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [E] fait valoir que la responsabilité de la SAS [23] est engagée du fait de plusieurs manquements à ses obligations professionnelles. A ce titre, il indique que la société défenderesse a commis une faute en ne s’assurant pas de l’absence d’inscription hypothécaire sur le bien objet de la vente. Il précise que lors de la vente précédente de la parcelle AH [Cadastre 11] en octobre 2012, la SAS [23] alors chargée également de cette vente, n’avait pas procédé à la purge de l’hypothèque grevant ce bien. Il souligne que le défendeur a ainsi manqué à son obligation d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige. Sur ce point, il fait également valoir que ce n’est qu’au moment de la signature de réitération du compromis de vente que le notaire a constaté l’existence d’une inscription hypothécaire, et, partant, l’impossibilité de réalisation de la vente en l’état. Il indique que le défendeur ne conteste pas ce calendrier. Il fait également valoir que la chronologie des faits met en lumière que plusieurs mois se sont écoulés pour que la formalité de levée de l’hypothèque soit effectuée par le notaire, ne permettant pas aux parties de réitérer l’acte dans le délai contractuellement fixé. Il fait valoir que compte tenu de l’ancienneté certaine de l’inscription hypothécaire, le notaire qui a également rédigé le compromis de vente, pouvait en prendre connaissance depuis de nombreux mois. Il fait valoir qu’au regard de la durée effective aux fins d’obtention de mainlevée de l’hypothèque, le notaire aurait pu obtenir celle-ci pour la signature de l’acte de vente s’il s’en était inquiété dès la rédaction du compromis de vente.

S’agissant de l’annulation de la vente à l’initiative du notaire, il fait valoir que celui-ci a commis une faute en restituant les fonds aux acquéreurs sans accord des parties de renoncer à la vente. Il indique qu’il conteste avoir convenu de résilier la vente lors d’un entretien en l’étude le 5 octobre 2021. Il souligne l’incohérence des propos du défendeur sur ce point puisque les éléments communiqués mettent en exergue que le notaire a proposé aux parties de réitérer la vente le 16 novembre 2021. Il précise que la vente de son bien a été mise en échec du seul fait du notaire, ce alors même que la parcelle grevée représentait une part minime de l’opération de vente.

Il expose ensuite que le notaire a également manqué de diligence à son égard. Il fait valoir à ce titre que le notaire est demeuré sourd à plusieurs de ses relances. Il précise que le défendeur ne l’a pas informé tant de la restitution des fonds aux acquéreurs que du renoncement postérieur des acquéreurs à la vente.

Il fait valoir que l’annulation de la vente lui cause un préjudice et souligne que sans la faute du notaire, la vente se serait réalisée.

Il indique à titre principal qu’à raison des manquements du notaire, le quantum de la clause pénale figurant au compromis de vente et fixé par le défendeur, permet de chiffrer son préjudice, quand bien même cette clause n’est pas opposable au notaire.

A titre subsidiaire, il fait valoir qu’il justifie de ses préjudices matériels. Il indique notamment avoir été contraint de continuer à régler son crédit et l’assurance de l’immeuble alors qu’il ne pouvait plus l’habiter. Il souligne avoir été contraint ensuite de procéder à la réouverture de ses compteurs.

Il précise également subir un préjudice moral. Sur ce point, il souligne avoir été contraint d’emménager provisoirement avec sa famille chez sa mère dans un petit logement éloigné de l’école de ses enfants. Il ajoute que son animal a dû être placé dans un chenil et qu’il a été contraint de se séparer d’une partie de son mobilier. Il fait encore valoir que son projet de déménagement a été annulé et que sa compagne a développé un trouble anxieux nécessitant la prise de traitement.

Il fait valoir en dernier lieu que l’ancienneté du litige commande de ne pas écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA en date du 3 octobre 2024 et auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, la SAS [23] sollicite de voir, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil :

Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions de M. [E], l’en débouter ; Le condamner à verser à la SAS [23] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance ;A titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

La SAS [23] fait valoir que M. [E] ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par elle. S’agissant de l’absence de mainlevée de l’inscription hypothécaire en 2012, elle expose ne pas avoir reçu mandat d’effectuer cette mainlevée à l’occasion de cette vente. Elle précise que la charge de procéder à la mainlevée de l’inscription pesait sur les seuls vendeurs. Elle indique que la vérification de l’existence d’hypothèques ne s’effectue pas au stade du compromis de vente, justifiant la condition suspensive s’y rapportant. Elle fait ensuite valoir que le retard relatif à la levée de l’inscription résulte du seul fait du [20], relancé à de nombreuses reprises par ses soins, ce alors même que la valeur et la surface de la parcelle concernée étaient modiques.

S’agissant de la restitution des fonds aux futurs acquéreurs, elle soutient qu’en sa qualité de tiers au contrat, elle n’est pas à l’origine de la décision de mettre fin à la vente. Elle fait valoir à ce titre que les correspondances des parties au contrat mettent en lumière leur intention de résilier la vente au 5 octobre 2021. Elle souligne qu’il est démontré que M. [E] a regagné son domicile dès le mois d’octobre 2021. Elle précise avoir relancé le [20] postérieurement à cette période puisque les époux [T] auraient pu manifester leur volonté de poursuivre la vente.

Elle indique ensuite ne pas avoir manqué de diligences et de sérieux à l’égard de M. [E]. Elle souligne que les pièces produites au débat mettent en lumière que le demandeur a bien donné son accord aux fins d’annuler la vente.

Elle fait valoir que M. [E] ne démontre pas avoir subi un préjudice en lien avec un éventuel manquement de sa part. Elle précise que la clause pénale figurant au compromis de vente lui est inopposable en sa qualité de tiers au contrat. Elle souligne encore que M. [E] a accepté de résoudre amiablement la vente et qu’il a repris possession de son immeuble.

S’agissant du préjudice financier allégué par le demandeur, elle indique que la date de la vente étant fixée, M. [E] avait nécessairement trouvé un autre logement et vidé l’immeuble objet de la vente. Elle précise que le demandeur ne démontre pas un lien de causalité entre la nécessité de revente de mobiliers et une faute commise par elle. Elle précise que la facture relative aux frais de chenil n’est pas acquittée, que les diagnostics liés à la vente sont encore valables. Elle ajoute, concernant les frais de réouverture de compteurs, que le demandeur aurait dû dans tous les cas engager ces frais dans son nouveau logement. Elle souligne que l’attestation du demandeur relative à la vente de mobiliers doit être écartée au principe que nul ne peut se constituer une preuve à soi-même. Elle indique encore que le paiement du crédit et de l’assurance pour l’immeuble constitue la contrepartie de la qualité de propriétaire du demandeur.

S’agissant de la demande afférente au préjudice moral, elle expose que M. [E] n’est pas fondé à solliciter l’indemnisation d’un tel préjudice pour son épouse et ses enfants et ajoute qu’il ne justifie pas en outre d’un tel préjudice et de son étendue le concernant. Elle souligne au surplus le caractère excessif de cette demande.

Elle fait valoir en dernier lieu, au soutien de voir écarter l’exécution provisoire, qu’il y a un risque d’insolvabilité en cas d’infirmation du jugement, M. [E] reconnaissant avoir des difficultés financières.

Par ordonnance du 12 décembre 2024, la juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

A l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré le 28 août 2025, prorogée au 17 novembre 2025 en raison de la charge de travail des magistrats ayant tenu l’audience et du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’effectivité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.

Sur le manquement du notaire relatif à la validité et l’efficacité de l’acte dressé

Le notaire est tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui.

Avant de dresser son acte, le notaire est ainsi tenu de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité, notamment les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Le notaire doit vérifier spécifiquement l’étendue des droits transmis. A cet égard, le notaire qui instrumente une vente d’immeuble, est tenu, pour assurer l’efficacité de son acte, de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur, notamment celles relatives à l’absence de servitude grevant le bien vendu.

L’obligation du notaire au titre de son devoir de conseil est en principe de lever l’état hypothécaire avant la signature d’un contrat de vente. Dans le cas contraire, son devoir de conseil relatif aux risques tenant à la persistance d’une inscription sur l’immeuble vendu d’un privilège de prêteur de deniers est respecté si le notaire a, au jour de la vente, suffisamment éclairer les parties.

En l’espèce, le compromis de vente signé le 19 avril 2021 a été rédigé par la SAS [23]. Il porte sur les parcelles cadastrées AH [Cadastre 5], AH [Cadastre 6], AH [Cadastre 7], AH [Cadastre 8], AH [Cadastre 13], AH [Cadastre 14] et AH [Cadastre 15], propriétés de M. [E] et sur les parcelles cadastrées AH [Cadastre 9], AH [Cadastre 10], AH [Cadastre 11] et AH [Cadastre 12], propriétés de M. [F] et Mme [S].

L’acte notarié de vente établi le 16 octobre 2012 au profit de M. [F] et Mme [S] portait notamment sur la parcelle cadastrée AH [Cadastre 11]. Cet acte notarié avait également été rédigé par la même étude notariale. Il s’évince de l’acte authentique du 16 octobre 2012 la situation hypothécaire suivante :

« Un renseignement sommaire hors formalité délivré du chef de M. [B] [X] révèle deux inscriptions de privilège du vendeur, de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle prises au profit de la Société [22] au bureau des hypothèques de [Localité 24] le 22 avril 2004, volume 2004V n°s 1113 et 1114 reprises pour ordre le 27 mai 2004, en vertu d’un acte reçu par Me [D], notaire à [Localité 24], le 4 mars 2004.

Le Vendeur déclare que la situation hypothécaire résultant du renseignement sus visé est identique à la date de ce jour et n’est susceptible d’aucun changement. »

Il n’est pas contesté qu’à l’époque de cette première vente, l’étude notariale n’a pas procédé à la mainlevée de l’hypothèque dont l’immeuble était grevé.

La SAS [23] ne pouvait ignorer l’existence de l’inscription hypothécaire grevant la parcelle AH [Cadastre 11], objet pour partie du compromis de vente du 19 avril 2021 rédigé par ses soins.

Le notaire n’a pas la fonction d’un simple rédacteur limitée à la transcription écrite des volontés des parties en ce qu’il est tenu professionnellement de les éclairer sur les conséquences des engagements qu’elles contractent : le notaire ne peut dès lors pas décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait que donner la forme authentique aux opérations conclues par les parties.

La SAS [23] était ainsi tenue de vérifier si le bien objet du compromis du 19 avril 2021 était ou non grevé d’une hypothèque.

Le compromis de vente comporte une clause afférente à des conditions suspensives de droit commun rédigé comme suit :

« Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur de l’ACQUEREUR, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriétés antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’ACQUEREUR entend donner. Le VENDEUR devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.

L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible. »

Ce même compromis prévoyait une réitération authentique au plus tard le 31 juillet 2021, précisant que « les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et de procédures spécifiques convenus entre les parties. »

Il ne fait pas débat que la date de réitération de la vente était fixée le 26 juillet 2021 avec remise des clés et que les parties ont appris, le jour de ce rendez-vous, par Me [G], qu’une difficulté existait s’agissant de l’absence de l’existence d’une hypothèque non levée grevant la parcelle AH [Cadastre 11].

La SAS [23] communique au débat un courriel et un courrier du 26 juillet 2021, soit le jour de la date prévue de la réitération de la vente, à l’attention du [19], s’agissant d’une demande de documents aux fins d’obtenir la mainlevée de deux inscriptions hypothécaires.

Par conséquent, il est établi que la SAS [23] a commis une faute puisqu’elle n’a pas, avant de dresser son acte de vente, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. La SAS [23] ne justifie pas ainsi avoir effectué une quelconque démarche entre la signature du compromis de vente le 19 avril 2021 et le 26 juillet 2021, date de signature fixée pour la réitération de l’acte.

La conséquence première de cette faute est l’impossibilité de signer l’acte de vente pour les parties à la date convenue.

Sur le manquement du notaire relatif à l’annulation de la vente et à son défaut d’information au vendeur

Le notaire est également tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Le notaire doit informer les parties des éventuels obstacles que le déroulement de la vente pourrait rencontrer.

En l’espèce, il n’est produit aucune pièce au débat permettant de justifier que le notaire ait effectué des démarches relatives à la mainlevée des hypothèques avant la date prévue de réitération de l’acte de vente le 26 juillet 2021. A compter de cette date, la SAS [23] justifie avoir relancé le [20] aux fins de connaître l’avancement du traitement de sa demande (courriels des 2 et 24 août, 17 et 21 septembre, 8 et 29 octobre 2021).

La mainlevée des garanties hypothécaires concernant la parcelle litigieuse a été signifiée à la SAS [23] le 4 novembre 2021.

Le courriel du 16 novembre 2021 de la SAS [23] adressé à M. [E] et aux acquéreurs, M. et Mme [T], faisait mention de l’accord de mainlevée du [20] et précisait que plus rien ne s’opposait à la vente de l’immeuble. Un projet d’acte de vente était joint à ce courriel.

La SAS [23] a ainsi proposé la réitération du compromis de vente un peu plus de 3 mois et demi après la date de signature initialement fixé.

Il s’évince ainsi du courriel de Mme [T] du 16 novembre 2021 en réponse au courriel de la SAS [23] – et sans que M. [E] figure en qualité de destinataire – la chronologie suivante :

« Votre message arrive maintenant trop tard car le 7 octobre nous avons reçu du notaire la totalité de notre argent avec une précision capitale :

ANNULATION VENTE.

Donc ceci est très clair pour nous que cette affaire est totalement close.

Le notaire et nous étions mis d’accord que cette vente était annulée d’où le 7 octobre, son renvoi de la somme de 240 900 euros.

Alors maintenant, merci de ne plus nous importuner. »

Il n’est pas contesté que les fonds que M. et Mme [T] avaient versés le 22 juillet 2021 ont été restitués par l’étude notariale en date du 6 octobre 2021.

M. [E] prétend ne pas avoir été informé par le notaire que celui-ci avait restitué les fonds aux à M. et Mme [T] dès le 6 octobre 2021 et que la vente était ainsi annulée.

Les courriels de M. [E] des 6 et 9 septembre 2021 mettent en lumière que le demandeur s’est inquiété de l’absence d’informations de l’évolution de la situation auprès de la SAS [23]. Il n’est produit aucune pièce permettant de justifier qu’une réponse du professionnel a été apportée à M. [E].

Le courrier des époux [T] du 13 septembre 2021 adressé au notaire en charge de la vente fait mention que celui-ci a confirmé « à la famille [E] et nous-mêmes, famille [T] que si d’ici le 7 octobre 2021 vous n’aviez aucun retour à ce sujet de la parcelle non identifiée, vous mettriez fin à cette vente. » Le courrier de M. [E] du 14 septembre 2021 reprenait également la date du 7 octobre 2021.

L’avis d’opération relatif à la restitution du prix de vente aux époux [T] fait mention d’une date d’effet de la restitution au 6 octobre 2021 avec la mention « remboursement dépôt fonds suite annulation vente ».

Par conséquent, il est justifié que le notaire a unilatéralement pris la décision de restituer les fonds aux acquéreurs le 6 octobre 2021 alors même qu’il avait indiqué aux parties qu’il mettrait fin à la vente d’ici le 7 octobre 2021. Il n’est produit aucune pièce de la SAS [23] signifiant au vendeur comme aux acquéreurs l’annulation de la vente d’une part, et la restitution des fonds versés en découlant, d’autre part.

En sa qualité de notaire en charge de la vente, la SAS [23] devait délivrer aux parties et donc, à M. [E], une information claire et suivie de l’avancement de la formalité de mainlevée de l’hypothèque, un éventuel calendrier avec une date butoir en cas d’absence d’obtention de cette mainlevée. Il n’est pas établi que M. [E] ait été informé de la restitution des fonds aux époux [T] le 6 octobre 2021.

Les manquements du notaire sur ce point sont également établis.

Il résulte de ce qui précède que la responsabilité délictuelle de la SAS [23] est engagée.

SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 9 du code de procédure civile dispose par ailleurs qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être totale et doit être mesurée à la chance perdue. Elle ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, la vente du bien immobilier de M. [E] a échoué du fait des manquements du notaire. Il est justifié que M. et Mme [T] disposaient des fonds et qu’ils avaient versé ceux-ci entre les mains du notaire avant même la date de signature prévue de la vente.

M. [E] sollicite que le quantum de son préjudice soit fixé à celui de la clause pénale figurant à l’acte, soit la somme de 22 400 euros.

Il résulte de l’article 1199 du code civil que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ainsi ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter.

M. [E] ne peut dès lors pas solliciter le montant fixé à la clause pénale aux fins de réparation de son préjudice puisque cela reviendrait à appliquer la clause pénale à l’encontre du notaire qui est tiers au contrat en sa qualité d’intermédiaire, de rédacteur de l’acte liant le vendeur et les acquéreurs.

M. [E] a toutefois nécessairement perdu une chance de contracter avec M. et Mme [T] du fait des fautes commises par le notaire et donc d’avoir vendu son immeuble au 26 juillet 2021.

L’historique des faits met en lumière que M. [E] a confié les clés de son logement le 26 juillet 2021, jour prévu de signature de la vente car les fonds avaient été remis et que le notaire avait déclaré aux parties que la situation serait régularisée sous 24 à 48 heures, suivant les témoignages des parties au contrat.

Si M. [E], du fait de la réalisation de la vente, devait quitter les lieux, il a toutefois perdu une chance de se loger durablement ailleurs qu’au sein de sa famille. Cette situation qui a perduré plusieurs mois a nécessairement généré des frais : un hébergement temporaire sans que M. [E] dispose des fonds pour s’établir dans une autre propriété, des frais de garde pour son animal durant son relogement temporaire, des réouvertures de compteur de son bien qu’il n’aurait pas faites puisqu’il allait vendre son bien immobilier, le paiement du crédit immobilier alors même qu’il n’occupait plus le logement objet du prêt.

Compte tenu des pièces produites, M. [E] a ainsi perdu une chance de ne pas exposer les frais suivants :

Loyer et frais d’hébergement temporaire évalués à 1 050 euros (sur la base d’un loyer de 400 euros par mois),Mensualités de crédit avec assurance du bien objet de la vente alors que la famille de M. [E] n’occupait plus l’immeuble objet du crédit : 1 043,31 euros,Frais de chenil pour l’animal de la famille : 900 euros,Frais de réouverture du compteur d’eau : 49,06 euros,Frais de réouverture du compteur [21] : 28,27 euros,Frais de réouverture accès internet : 49 euros.Si M. [E] indique que les sommes exposées au titre des diagnostics immobilier sont perdues puisque ces diagnostics ne sont désormais plus valables, il ne communique toutefois aucune pièce permettant d’évaluer le coût de ce poste de dépense qui serait perdu.

S’agissant du mobilier, il n’est pas justifié que M. [E] ait perdu une chance de ne pas exposer de frais au titre du rachat de mobilier puisqu’il avait déménagé les lieux en vue de la vente du mois de juillet et dès lors nécessairement statué sur le sort de son mobilier.

Par conséquent, il résulte de ce qui précède que la perte de chance de ne pas exposer des frais du fait des manquements du notaire doit s’évaluer à la somme de 3 119,64 euros.

M. [E] allègue par ailleurs avoir subi un préjudice moral. M. [E] justifie que l’état de santé psychologique de sa compagne a été altéré nécessitant la prise d’un traitement médicamenteux.

M. [E] a nécessairement subi personnellement un préjudice moral puisque son cadre de vie familial a été impacté par l’échec de la vente immobilière de leur résidence principale, la situation imprécise de son dossier qui s’est inscrite dans le temps, du mois de juillet 2021 au mois d’octobre 2021. Du fait de la précarité de son déménagement au sein de la famille, M. [E] a dû se séparer en outre temporairement de l’animal de compagnie de la famille.

M. [E] a également été contraint d’initier plusieurs démarches auprès du notaire, une plainte auprès de la Chambre de ce professionnel, l’organisation d’une conciliation.

M. [E] a enfin été contraint de réintégrer le domicile objet de la vente, après plusieurs mois, faisant échec à son projet de déménager, à tout le moins temporairement.

Il y a lieu de reconnaître que M. [E] a subi un préjudice moral qui peut être évalué à la somme de 5 000 euros.

SUR LES DÉPENS ET SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SAS [23] qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La SAS [23] sera par ailleurs condamnée à payer à M. [E] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose notamment que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, en application des dispositions légales précitées, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et se justifie par l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS [23] à payer à Monsieur [I] [E] la somme de 3 119,64 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance ;

CONDAMNE la SAS [23] à payer à Monsieur [I] [E] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la SAS [23] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SAS [23] à payer à Monsieur [I] [E] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 24], le 17 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,