TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION D’UN BIEN PRÉEMPTÉ.

le JEUDI VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00097 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZL54

NUMERO MIN: 25/00024

Nous, Madame [X] [T], Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 20 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mars 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 14] MÉTROPOLE

[Adresse 16]

[Localité 14]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame [Z] [S]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Monsieur [W] [S]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentés par Maître Sacha BRIAND, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant et Maître Jean-Marie PUYBAREAU de la SELARL PUYBAREAU AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

En présence de Madame [A] [V], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 27/03/2025 à : Avocats

Expédition le : 27/03/2025 à : Préempteur, préempté, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [Z] [S] et monsieur [W] [S] (ci-après les consorts [S]) sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 8] d’une contenance de 6 453 m², située [Adresse 18] sur le territoire de la commune d'[Localité 9][Localité 14].

Il s’agit d’un terrain non bâti.

Par déclaration d’intention d’aliéner enregistrée le 7 février 2024, les consorts [S] ont informé la commune d'[Localité 9]-[Localité 14] de leur intention de céder la parcelle AH [Cadastre 8] de 5118 m², libre d’occupation, pour un prix de 820 000 euros, issue de la parcelle AH [Cadastre 8].

Par arrêté du 2 mai 2024, la présidente de [Localité 14] Métropole a décidé d’exercer son droit de préemption urbain pour un prix de 667 800 euros, TVA en sus le cas échéant.

Par lettre du 24 juin 2024, les consorts [S] ont informé [Localité 14] Métropole du refus de son offre.

En application de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, [Localité 14] Métropole a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde par dépôt en main propre au greffe le 16 juillet 2024 afin qu’il fixe judiciairement le prix du bien.

La copie du récépissé de consignation prévue à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme a été transmise par [Localité 14] Métropole au greffe de la juridiction qui l’a reçu le 11 septembre 2024.

Suivant ordonnance du 17 octobre 2024, le juge de l’expropriation a organisé le transport sur place, qui s’est tenu le 9 décembre 2024 en présence du représentant et du conseil de [Localité 14] Métropole, de monsieur [S] et de son conseil et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son dernier mémoire enregistré au greffe le 22 janvier 2025, [Localité 14] Métropole demande au juge de l’expropriation de fixer le prix du bien libre de toute occupation à la somme de 667 800 euros TVA en sus le cas échéant, de rejeter toute autre demande et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Bordeaux Métropole expose que la parcelle objet de la DIA est la parcelle AH [Cadastre 8] de 5118 m², qui correspond au périmètre d’une opération pour laquelle un permis d’aménager a été demandé ou obtenu, selon l’avis de la DIE. Il s’agit d’une parcelle vierge de toute construction, à l’état de prairie. Elle revêt plusieurs enjeux écologiques en ce qu’elle est identifiée en ENAF (espaces naturels agricoles et forestiers) par le référentiel régional de l’occupation des sols réalisé par la région Nouvelle-Aquitaine. Elle revêt en outre un enjeu écologique « fort » selon les études réalisées par la Direction de la Nature de [Localité 14] Métropole et par le Conservatoire botanique national Sud Atlantique, établissement agréé par le ministère de l’environnement, ce qui signifie que le milieu présente un intérêt écologique certain voire avec des espèces protégées. [Localité 14] Métropole souligne que tel pourrait être le cas en l’espèce puisque la parcelle est qualifiée de « prairie de fauche atlantique » et pourrait contenir en son sein des espèces végétales ou animales protégées. Bordeaux Métropole en déduit que sous réserve de la présence d’espèces protégées, l’exécution d’une autorisation de construire serait difficile à mettre en œuvre au regard de la nécessité de démontrer alors que le projet présente une raison impérieuse d’intérêt public majeur (RIIPM), en application de l’article L. 411-2 du code de l’environnement. Elle estime qu’au vu de ce contexte, les droits à construire seraient beaucoup plus réduits et difficiles à mettre en œuvre, ayant une incidence sur le prix de cession.

Sur la date de référence, [Localité 14] Métropole soutient qu’en application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date à prendre en considération est le 27 mars 2024, date à laquelle est devenu opposable la 11ème modification du PLU de [Localité 14] Métropole qui délimite la zone dans laquelle est située le bien en cause. A cette date, le terrain était classé en zone UM17*5L30 correspondant aux tissus à dominante de maisons individuelles récentes.

Elle considère que le bien peut être qualifié de terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation. Elle ajoute qu’il supporte une servitude de mixité sociale. Le terrain est non bâti.

Elle estime son offre satisfactoire au motif qu’elle correspond aux contraintes urbanistiques du terrain. Elle se fonde sur 5 termes de comparaison issus de l’avis de la direction immobilière de l’Etat qui a retenu 145 euros le m² avec une marge de 10%, de sorte que son offre à 130 euros le m² est cohérente et ajoute 4 autres termes de comparaison. En réponse à la critique portée sur l’ancienneté de certains de ses termes de comparaison, elle répond qu’en raison de la superficie et des caractéristiques de la parcelle à apprécier, les termes de comparaison sont peu nombreux et tolèrent de ce fait de rechercher des termes plus anciens.

En réplique, par dernières conclusions reçues au greffe du juge de l’expropriation le 30 janvier 2025, les consorts [S] demandent au juge de l’expropriation de fixer la valeur de l’immeuble préempté à 1 253 910 euros. Ils demandent également la condamnation de [Localité 14] Métropole à leur verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils précisent à titre liminaire avoir contesté la décision de préemption devant le tribunal administratif de Bordeaux par requête enregistrée le 31 mai 2024.

Ils indiquent être propriétaires d’un ensemble immobilier composé des parcelles cadastrées AH [Cadastre 2], 1H [Cadastre 3], AH [Cadastre 4], AH [Cadastre 5] et AH [Cadastre 8] d’une superficie globale de 1,52 ha dont une partie importante est en zone inondable. Ils précisent que c’est sur la partie exempte de toute servitude qu’a été détachée la parcelle AH [Cadastre 8] d’une superficie de 5118 m² objet de la DIA et que c’est sur cette parcelle qu’a été sollicité et obtenu un permis d’aménager par l’acquéreur évincé. Ils soulignent que si dans sa partie Nord, la parcelle préemptée comporte un décrochage qui correspond à une zone boisée, la parcelle n’est pas couverte par un espace boisé classé soumis aux dispositions de l’article UM17 du PLUiH de [Localité 14] Métropole. Ils soulignent en outre que cette portion boisée est de très faible superficie, soit environ 300 m² représentant 5 à 6% de la parcelle ; ils considèrent que cela correspond à un boisement d’agrément, sans impact sur la valeur vénale du bien préempté. Ils soulignent en outre que la délivrance du permis d’aménager atteste de la constructibilité de la parcelle. Ils contestent les arguments de [Localité 14] Métropole selon lesquels la parcelle revêtirait un enjeu écologique fort ce qui, ajouté au fait qu’elle constitue une ENAF, conduit à une moins value de la parcelle. Ils exposent d’une part que le classement en ENAF concerne toutes les parcelles d’une relative superficie non encore construite et que cela n’a aucune conséquence sur la valeur vénale. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré que la parcelle en cause serait en particulier concernée par un enjeu biologique, les documents apportés par [Localité 14] Métropole en ce sens étant d’ordre général. Ils exposent enfin que le risque de porter atteinte à des espèce protégées nécessitant des autorisations spécifiques n’est qu’hypothétique et que les autorisations mentionnées par [Localité 14] Métropole au regard de l’article L. 411-1 du code de l’environnement ne concernent que des opérations spécifiques. Ils en déduisent que ces arguments sont inopérants.

Ils contestent les termes de référence retenus par [Localité 14] Métropole et par le commissaire du gouvernement. Ils estiment en outre que l’avis de la DIE est entaché d’une erreur d’appréciation sur les termes de référence choisis, les prix les plus bas retenus ne tenant pas compte du caractère largement inconstructible de certains terrains. Ils considèrent que seul le deuxième terme de comparaison de la DIE est pertinent, tandis que les termes de référence de [Localité 14] Métropole comportent des contraintes trop importantes et différentes du terrain en cause.

Ils proposent quant à eux de retenir deux termes de comparaison portant sur deux parcelles contiguës cédées le 20 juin 2022 qui supportent certes des constructions mais de petites tailles sur une emprise très large de sorte que le prix de vente s’agissant d’une opération de construction apparaît être un terme de comparaison pertinent, au regard du fait que l’existence de ces constructions constitue un coût de démolition pour le promoteur, ce qui en fait davantage un élément de moins value. Au final, ils retiennent 5 termes de comparaison aboutissant à une valeur moyenne de 245 euros le m².

Par ses dernières conclusions du 11 février 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer le prix d’acquisition du bien à la somme de la DIA à hauteur de 820 000 euros. Il indique toutefois que selon les termes de comparaison qu’il a sélectionnés, la valeur vénale est de 1 228 320 euros. Il retient comme date de référence le 27 mars 2024, comme [Localité 14] Métropole, et retient que le terrain peut être qualifié de terrain à bâtir. Sa recherche de termes de comparaison a porté sur des terrains situés dans la même commune que le bien préempté, cédés dans un délai rapproché, de moyennes et grandes superficies destinées à la réalisation de programmes immobiliers. Il ajoute que la servitude de mixité sociale n’a pas à être prise en considération dès lors qu’elle ne concerne pas le zonage en son entier.

MOTIVATION

En application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment d’indemnité de remploi. Le prix est fixé comme en matière d’expropriation sous les réserves suivantes : la date de référence est, pour les biens non situés dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes publics révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien.

La consistance du bien est appréciée à la date du jugement.

Sur la description du bien

La parcelle préemptée est une parcelle de 5118 m², en nature de prairie. Le terrain est séparé de la rue par un grillage et de la végétation invasive. Sur le fond de la parcelle quelques arbres sont présents.

Sur la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle, pour un bien compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, de la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé lorsqu’un tel acte existe.

La parcelle expropriée est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

En l’espèce, [Localité 14] Métropole et le commissaire du gouvernement retiennent comme date de référence le 27 mars 2024, date à laquelle la modification du PLU qui modifie la zone UM 17 du PLU de [Localité 14] Métropole, intervenue le 2 février 2024, a été rendue opposable aux tiers.

Les consorts [S] ne se prononcent pas sur cette date de référence.

La date de référence sera en conséquence fixée au 27 mars 2024.

A cette date, la parcelle était située en zone UM17 du PLU de [Localité 14] Métropole, correspondant à des tissus à dominante de maisons individuelles récentes.

Sur la qualification de terrain à bâtir du bien

En application des articles L. 322-2 à L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le terrain est qualifié de terrain à bâtir, au sens du code de l’expropriation, dès lors qu’il remplit deux conditions cumulatives, qui doivent être remplies à la date de référence: être situés dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d’urbanisme et être effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, etc.. Les terrains qui ne répondent pas, à la date de référence, à ces conditions cumulatives, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif.

L’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes.

En l’espèce, les parties ne discutent pas la qualification de terrain à bâtir.

En ce qui concerne les possibilités effectives de construction et les servitudes, ils sera relevé que l’article L. 322-6 du code de l’expropriation prévoit que : « lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.»

Cet article est bien applicable à l’espèce, dès lors qu’il résulte des dispositions du PLU relatives aux servitudes de mixité sociale, versées aux débats, que ces servitudes ont pour objet de « réserver dans les zones urbaines et à urbaniser du PLU des emplacements en vue de la réalisation de programmes de logements ». Dès lors, la circonstance que la [Adresse 18] soit concernée par une telle servitude à hauteur de 30% de la surface de plancher habitat, est sans effet sur l’évaluation du bien.

Ainsi aucun abattement ne peut être appliqué à raison de cette servitude particulière.

S’agissant des autres restrictions de construction soulevées par [Localité 14] Métropole au motif que la parcelle litigieuse serait identifiée en « ENAF » (Espace naturel agricole et forestier) par le référentiel régional de l’occupation des sols réalisé en Région Nouvelle Aquitaine ou encore qu’elle revêt un enjeu écologique qualifié de « fort » selon des études réalisées par la Direction de la Nature de [Localité 14] Métropole et par le Conservatoire botanique national Sud Atlantique, il n’est pas démontré que ces identifications ont entraîné des conséquences particulières dans le PLU concernant cette parcelle, entraînant des restrictions de constructibilité.

De même, si des arbres sont présents sur le terrain, la parcelle n’est pas impactée par un Espace Boisé Classé.

Sur le prix

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le prix du bien préempté, estimé à la date du jugement, est fixé en fonction de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

En l’espèce, la méthode par comparaison n’est pas contestée par les parties, elle doit être retenue.

Au regard des caractéristiques du terrain, il y a lieu de rechercher des termes de comparaison (TC) issus de cessions de terrains à bâtir, dans un zonage similaire, d’une superficie similaire, entre 2021 et 2025.

A titre liminaire, il doit être précisé que [Localité 14] Métropole reprend dans ses écritures les termes de comparaison issus de l’avis de la DIE et en ajoute 4 autres.

Le TC1 de [Localité 14] Métropole doit être exclus, celui-ci datant du 29 janvier 2020. Il en va de même du TC 2 (6 novembre 2020) et du TC 3 (6 novembre 2020).

Le TC 4 ne peut non plus être retenu, celui-ci concernant une cession intervenue à [Localité 17], non à [Localité 9].

Le TC 5 doit également être exclus car relatif à une cession intervenue au TAILLAN MEDOC et dans un zonage différent.

S’agissant des 5 termes de comparaison issus de l’avis de la DIE, le TC n°4 doit être écarté pour être trop ancien (correspond au TC 1 de [Localité 14] Métropole). Il en va de même du TC 5 qui concerne une cession à [Localité 15] non à [Localité 9].

Le TC 1, relatif à une cession intervenue le 28 avril 2023 ([Adresse 12]) n’est pas situé dans le même zonage ; d’ailleurs, [Localité 14] Métropole le relève dans ses écritures, reconnaissant que le zonage UM8 offre une meilleure constructibilité qu’en zone UM17, rendant la comparaison non pertinente.

Le TC 2 est relatif à une cession intervenue le 30 août 2023 (grand Pré). Il porte sur un terrain de 2437 m². Il est situé en zone UM17. Ce terme de comparaison est également repris par le commissaire du gouvernement. La circonstance qu’un permis de construire pour une maison individuelle a été délivré, non un permis d’aménager un lotissement, est inopérante. Ses caractéristiques permettent la comparaison. Son prix au m² est de 245 euros. Ce terme doit être retenu comme pertinent.

Le TC 3 est relatif à une cession intervenue le 22 novembre 2022 ([Adresse 11] non 56). Il s’agit d’un terrain à bâtir de 3229 m², situé en zone UM 17, au prix moyen de 77 euros le m². Or, ainsi que le soulignent les consorts [S], la parcelle supporte de nombreuses contraintes puisque située en zone humide, supporte une servitude relative à la constitution de la trame bleue qui impose une marge d’inconstructibilité de 20 mètres de part et d’autre du ruisseau, qui longe la parcelle vendue, qui supporte également un risque d’inondation par les ruisseaux. Ce terme de comparaison ne peut être retenu.

Les consorts [S] proposent deux termes de comparaison relatifs à deux parcelles contiguës cédées le 20 juin 2022 et situées aux [Adresse 6] à [Localité 9].

Ces termes de comparaison, également retenus par le commissaire du gouvernement, peuvent être retenus comme pertinents dès lors qu’ils sont relatifs à deux cessions de terrains de 3006 et 3132 m², en zone UM17. Contrairement à ce que soutient [Localité 14] Métropole, la circonstance que ces parcelles de très grande taille, destinées à un lotissement, supportent des petites maisons destinées à être démolies, n’est pas un facteur de plus value du terrain.

Le prix au m² est de 210 euros pour la parcelle du [Adresse 7] et de 238 euros pour la parcelle du [Adresse 6].

Le commissaire du gouvernement propose encore deux termes de comparaisons:

Son TC 4 porte sur une cession à [Localité 9] intervenue le 5 juillet 2024 au [Adresse 1]. Il s’agit d’un terrain à bâtir de 4191 m² pour un prix au m² de 262 euros. Il peut être retenu comme pertinent.

Le TC 5 porte sur un terrain à bâtir à 272 euros le m². Le commissaire du gouvernement l’a retenu en soulignant qu’il s’agit d’une emprise détachée du terrain à évaluer ([Adresse 10]). Mais sa faible superficie (810 m²) le prive de pertinence. Il ne sera pas retenu.

Au total, la moyenne issue des termes de comparaison est de : 245+210+238+262= 955/4=238,75, soit 239 euros.

Pour un terrain de 5118 m², cela correspond à une valeur de 1 223 202 euros.

Ce prix est supérieur à celui mentionné dans la DIA, mais celle-ci ne lie pas le juge de l’expropriation puisque ce juge doit fixer le prix de cession comme en matière d’expropriation, selon les règles applicables à cette procédure, dans la limite des prétentions des parties formées devant lui.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 14] Métropole supportera les dépens.

Sur la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient d’allouer aux consorts [S] au titre des frais irrépétibles une somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

FIXE au 27 mars 2024 la date de référence,

Fixe à 1 223 202 euros le prix de la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 8] d’une contenance de 5118 m², située [Adresse 18] sur le territoire de la commune d'[Localité 9] vendue par madame [Z] [S] et par monsieur [W] [S], propriétaires déclarés dans la déclaration d’intention d’aliéner du 7 février 2024, et préemptée par [Localité 14] Métropole, TVA en sus le cas échéant,

Condamne [Localité 14] Métropole aux dépens.

Condamne [Localité 14] Métropole à verser à monsieur et madame [S] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par M^me Dorine Lee-Ah-Naye, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation