TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [X] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09671 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DLL

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 21 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [I] [D], demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [D], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDERESSE

Madame [X] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 21 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09671 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DLL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2022, M. [I] [D] et Mme [R] [D] ont consenti un bail d’habitation à Mme [X] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] (3e étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 471,24 euros et d’une provision pour charges de 45 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 100 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [P] le 24 juillet 2024.

Par assignation du 7 octobre 2024, M. [I] [D] et Mme [R] [D] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de son contrat de bail, et en tout être de cause être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 323,08 euros au titre de l’arriéré locatif montant des loyers impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus,

—  1 000 euros de dommages et intérêts,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 14 mars 2025, M. [I] [D] et Mme [R] [D], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 11 mars 2025, terme du mois de mars 2025, s’élève désormais à 4 190,04 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [X] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

M. [I] [D] et Mme [R] [D] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [I] [D] et Mme [R] [D] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [X] [P].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [I] [D] et Mme [R] [D] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1100 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [D] et Mme [R] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [I] [D] et Mme [R] [D] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 mars 2025, Mme [X] [P] leur devait la somme de 4 190,04 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 2 323,08 euros, suivant décompte arrêté au 7 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024.

Mme [X] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 560,79 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [D] et Mme [R] [D] ou à leur mandataire.

4. Sur les dommages-intérêts :

Les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice particulier autre que celui résultant du retard de paiement des loyers et compensé par les intérêts légaux. Ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [I] [D] et Mme [R] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 avril 2022 entre M. [I] [D] et Mme [R] [D], d’une part, et Mme [X] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (3e étage) est résilié depuis le 23 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (3e étage) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 560,79 euros (cinq cent soixante euros et soixante-dix-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [X] [P] à payer à M. [I] [D] et Mme [R] [D] la somme de 2 323,08 euros (deux mille trois cent vingt-trois euros et huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [X] [P] à payer à M. [I] [D] et Mme [R] [D] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2024 et celui de l’assignation du 7 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge