N° RG 25/00222 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GQ4N

[X] [C] [J] épouse [M] / [Z] [H] Madame [U] :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

JUGEMENT RENDU LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

Mme [X] [C] [J] épouse [M]

née le 24 Avril 1963 à VALENCIENNES (59300), demeurant [Adresse 2], représentée par Maître Helène DORCHIE-CAUCHY de la SELARL CANDELIER & DORCHIE, avocats au barreau de VALENCIENNES,

DEFENDERESSE

Madame [Z] [H], née le 27 Mars 1957 à ONNAING (59264), demeurant [Adresse 1], représentée par Maître Cyrille DUBOIS de la SELARL VALJURIS AVOCATS, avocats au barreau de VALENCIENNES,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Pascal. RUSSO, Magistrat à titre temporaire

— Greffier : Anna BACCHIDDU

DÉBATS :

— Date de saisine : 13 Janvier 2025

— Date de l’acte de saisine : 06 Janvier 2025

— Débats à l’audience publique du : 10 Octobre 2025

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Copie délivrée à:

le:

Exécutoire délivré à :

EXPOSE DU LITIGE

Selon compromis de vente du 04/03/2022, Madame [X] [J] a cédé à Madame [Z] [H] un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Le prix de cession était fixé à 65.000 euros, Madame [Z] [H] déclarant ne pas devoir recourir à un prêt pour financer cette opération.

Elle n’a par ailleurs pas usé de la faculté de rétractation dans le délai de 10 jours prévu à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitat.

Madame [Z] [H] n’ayant toutefois plus donné de suite, malgré mise en demeure de régulariser l’acte authentique, elle a été citée par acte du 06/01/2024 devant la juridiction de céans.

Madame [X] [J] sollicite :

Le prononcé de la résolution du contrat de vente du 04/03/2022.

La condamnation de Madame [Z] [H] à 6500 euros de dommages et intérêts.

Le débouté de Madame [Z] [H] de l’ensemble de ses demandes.

La condamnation de Madame [Z] [H] à 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 10/10/2025 les parties sont représentées par leurs conseils respectifs.

Madame [X] [J] maintient ses demandes.

Madame [Z] [H] en réplique aux visas des articles 1137, 1231-5 et suivants du Code civil demande à la juridiction :

A titre principal de :

Débouter Madame [X] [J] de ses demandes.

Subsidiairement :

Prononcer la nullité du contrat de vente.

Condamner Madame [X] [J] à lui payer la somme de 2000 euros.

A titre subsidiaire :

Modérer la clause pénale à hauteur de 1000 euros.

En tout état de cause :

Condamner Madame [X] [J] à payer à la SELARL VALJURIS AVOCAT la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

L’affaire a été mise en délibéré au 17/11/2025 parmise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le contrat de vente.Le compromis de vente notarié a été signé le 04/03/2022.

L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation octroie un délai de 10 jours à compter de la notification du compromis de vente ainsi que des documents annexes, notamment le plan cadastral, et les différents diagnostiques.

Cette notification a été faite par le notaire chargé de l’acte authentique, par courrier recommandé du 07/03/2022.

Or Madame [Z] [H] a notifié son intention de ne plus acquérir le bien en 05/2022, alors que ce délai de rétractation était expiré.

Comme elle souhaitait obtenir l’annulation du contrat, elle déclare dans ses écritures, ne pas s’opposer à la résolution de celui-ci.

Elle évoque un défaut d’information concernant le bien cédé qui aurait vicié son consentement, en évoquant la présence d’une citerne présente dans la future chambre, d’une trappe dans la cuisine, la présence importante d’amiante, le coût important des travaux de remise aux normes de l’habitation, ainsi que la nécessité de changer les menuiseries.

Elle produit à cet égard un devis de rénovation de l’entreprise BATI FRANCE SERVICES d’un montant TTC de 44.470 euros.

Elle demande de fait à être exonérée de toute clause pénale.

Outre cependant qu’il s’agit d’un devis dont le détail est lapidaire, bref et concis, en considération du montant facturé, il convient de noter que les points soulevés par Madame [Z] [H] concerne des éléments visibles, que la défenderesse a pu appréhender lors de ses visites successives du bien immobilier antérieures à la vente, étant précisé que le rapport établi par le diagnostiqueur le 14/01/2022, avant signature du compromis, fait ressortir de présence de matériaux et produits contenant de l’amiante, ainsi que de la présence de plomb.

Madame [X] [J] précise que la défenderesse a visité le bien à plusieurs reprises, avant la signature du compromis, avec l’agence immobilière, d’une part, puis avec sa famille, ainsi qu’un entrepreneur, et également seule.

Cette affirmation n’étant pas contredite par la défenderesse dans ses écritures.

Dès lors la juridiction considère que les points évoqués n’ont pas été découverts postérieurement à la signature du compromis, à l’occasion de l’établissement du devis par l’entrepreneur, comme elle le prétend, mais qu’ils étaient parfaitement connus d’elle et que son consentement était éclairé et exempt de vice.

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En l’espèce ainsi qu’il l’a été rappelé plus haut, Madame [Z] [H] a failli à ses engagements, malgré la mise en demeure de s’exécuter qui lui a été adressée par courrier recommandé du 17/05/2022 du notaire chargé de la régularisation de l’acte authentique.

La résolution du contrat du 04/03/2022 portant sur la vente du bien sis [Adresse 3] à [Localité 4] sera en conséquence prononcée par la juridiction, aux torts de la défenderesse.

Sur la demande de dommages et intérêts.L’article 1231-5 du Code civil dispose lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, et qu’il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, le juge pouvant cependant même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce la promesse de vente contient une clause pénale qui fixe en cas d’inexécution par l’une des parties de ses engagements, une pénalité en faveur de l’autre, correspondant à la somme de 6500 euros dont Madame [X] [J] sollicite l’application.

La juridiction considère cependant que le quantum de cette pénalité est manifestement excessif.

Madame [Z] [H] sera en conséquence condamnée à payer à Madame [X] [J] à ce titre la somme de 1800 euros.

Sur l’article 700 du CPC.Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation”.

Madame [Z] [H] sera condamnée à ce titre au paiement de la somme de 1200 euros.

Sur les dépens..Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Madame [Z] [H] sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique et en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

Prononce la résolution du contrat de vente conclu entre les parties le 04/03/2022 concernant le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Condamne Madame [Z] [H] à payer à Madame [X] [J] les sommes de :

-1800 euros à titre de dommages et intérêts.

-1200 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamne Madame [Z] [H] aux dépens de l’instance.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT