RG : N° RG 23/03492 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GEVW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 23/03492 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GEVW

N° minute : 25/258

Code NAC : 50G

/AG

LE VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS

M. [C] [K]

né le 06 Février 1997 à DENAIN (59220), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christelle MATHIEU de la SCP MINET-MATHIEU, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

S.A.S. LES INVESTISSEURS DU VIVIER exerçant sous l’enseigne IDV INVEST immatriculé au RCS de [Localité 6] sous le numéro 878 804 103,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christelle MATHIEU de la SCP MINET-MATHIEU, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

DEFENDEURS

M. [M] [Z]

né le 31 Mars 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Fabienne MENU de la SELAS SELAS ACTION-CONSEILS, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

Mme [Y] [N]

née le 20 Novembre 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Fabienne MENU de la SELAS SELAS ACTION-CONSEILS, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par DALEGRE Hadrien, Juge placé auprès du premier président de la Cour d’Appel de DOUAI, exerçant les fonctions de juge non spécialisé, en délégation au tribunal judiciaire de VALENCIENNES, assisté de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 25 Septembre 2025 devant DALEGRE Hadrien statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assisté de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Au cours du dernier trimestre 2022, Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [N] (ci -après dénommés les consorts [D]) ont souhaité réaliser un investissement locatif. À cette fin, ils ont sollicité la société « Les Investisseurs du Vivier SAS » exerçant sous le nom commercial IDV INVEST (ci-après dénommée la société IDV INVEST), dirigée par Monsieur [O] [L], spécialisée dans l’accompagnement global d’investisseurs particuliers.

Plusieurs mandats de conseil en investissement, de recherche de bien et d’assistance en maitrise d’ouvrage ont été signé les 17 novembre et 27 décembre 2022, prévoyant la réalisation d’une étude financière et patrimoniale afin d’évaluer leur capacité d’emprunt, la définition d’un cadre budgétaire et la sélection de biens correspondants aux objectifs d’investissement et de rentabilité des consorts [D].

Le 20 décembre 2022, la société IDV INVEST a présenté aux consorts [D] un bien immobilier constitué de deux studios sis [Adresse 1] à [Localité 6], appartenant à Monsieur [C] [K]. Le même jour, un dossier de financement leur a été transmis, fondé sur l’étude financière réalisée par la société IDV INVEST.

Une promesse synallagmatique de vente a alors été régularisée en l’étude de Maître [X] le 20 janvier 2023 entre Monsieur [C] [K], en qualité de vendeur, et les consorts [D], en qualité d’acquéreurs, la société IDV INVEST intervenant en tant qu’intermédiaire et mandataire de recherche.

Le compromis de vente prévoyait une vente au prix de 110.000 € pour un montant total de 130.460€ , en ce inclus une provision sur frais d’acte de vente et des honoraires de négociation et ce, sous condition suspensive d’obtention de prêt pour un montant total fixé à 127.700 €, sur une durée maximale de 20 ans et à un taux d’emprunt maximal de 3 %, précision faite de ce que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles relatives au cadre du prêt entrainerait la réalisation fictive de la condition suspensive.

Ce compromis comportait par ailleurs une clause pénale, portant obligation pour les acquéreurs de présenter une offre de prêt au plus tard le 25 mars 2023 et de justifier d’au moins deux refus de prêt répondant aux caractéristiques contractuelles, et imposant aux acquéreurs de faire deux demandes simultanées de prêt.

Une réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 25 avril 2023 était prévue, outre le versement d’une pénalité fixée à 14 170 € en cas de refus fautif, par l’une ou l’autre des parties, de réitération par acte authentique.

Le notaire a notifié le compromis et l’ensemble de ses annexes par voie électronique via le prestataire AR24 le 20 janvier 2023. Ce pli a été réceptionné par Madame [N] et non réclamé par Monsieur [Z].

Les acquéreurs ont sollicité plusieurs établissements bancaires sans obtenir d’accord de financement dans le délai imparti fixé au 25 mars 2023 par le compromis de vente.

Les acquéreurs ont, par l’intermédiaire de leur conseil, suivant courrier du 1er août 2023, indiqué au vendeur qu’ils considéraient la promesse comme caduque faute de réalisation de la condition suspensive.

Par courrier du 08 septembre 2023, le vendeur, par la plume de son conseil, a contesté cette position, estimant que la condition suspensive avait défailli par la faute et le manque de diligences des acquéreurs, la vente étant désormais parfaite.

Le 11 septembre 2023, les consorts [D] ont maintenu leur position.

Le 25 septembre 2023, le vendeur leur a adressé une mise en demeure de lui régler le montant de la clause pénale prévue au compromis, faute de réitération de l’acte de vente.

En l’absence de réponse, par exploit du 29 novembre 2023, Monsieur [C] [K] et la société IDV INVEST ont attrait les consorts [Z] – [N] par devant le tribunal judiciaire de Valenciennes.

Les acquéreurs ont adressé un courrier de rétractation de leur engagement daté du 14 mars 2024, considérant que le délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente n’avait jamais couru, faute d’avoir reçu les annexes obligatoires au compromis.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2024, Monsieur [C] [K] et la société IDV INVEST ont maintenu l’intégralité de leurs demandes présentées dans leur assignation exception faite du montant de l’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et demandent au tribunal de :

juger recevables et bien fondées leurs demandes.En conséquence :

juger que Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [N] engagent leur pleine et entière responsabilité contractuelle pour ne pas avoir respecté les conditions et délais d’obtention de prêt prévus au compromis de vente du 20 janvier 2023 ;

En conséquence :

condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [N] à verser à Monsieur [K] les sommes suivantes :

14 170 € au titre de l’application des pénalités prévues au compromis et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 25 septembre 2023 ; 3 000 € à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [N] à verser à la SAS LES INVESTISSEURS DU VIVIER exerçant sous le nom commercial IDV INVEST, les sommes suivantes : 11 490 € au titre des honoraires de négociation. 3 000 € en réparation du préjudice moral subi5 000 € à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A titre subsidiaire, et si par impossible, le Tribunal ne condamne pas ipso facto Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [N] à verser le montant des honoraires de négociation prévu au compromis de vente, condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [N] à verser à la SAS LES INVESTISSEURS DU VIVIER le montant minimum forfaitaire dû par le client au titre du mandat de recherche, soit 8 300 € TTC au titre de la rémunération du travail accompli.

Débouter Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [N] aux entiers frais et dépens.

Juger n’y avoir lieu de déroger à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les acquéreurs n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles relatives à la condition suspensive d’obtention de prêt.

Ils exposent que les demandes déposées portaient sur des montants excédant le plafond fixé, qu’elles n’ont pas été présentées simultanément et qu’elles ont été déposées hors délai.

Ils soutiennent qu’en sollicitant des prêts hors des conditions prévues, les acquéreurs ont empêché la réalisation de la condition suspensive, laquelle doit être réputée accomplie fictivement.

Ils se prévalent que selon eux, les manquements des acquéreurs ont abouti à la défaillance de la condition suspensive, ce qui justifie l’application de la clause pénale prévue au compromis.

La société IDV INVEST fait valoir qu’elle a accompli l’intégralité de sa mission d’intermédiation, sans qu’il puisse lui être reprochée un quelconque conflit d’intérêt et soutient que sa rémunération demeure due, à titre principal, au titre des honoraires de négociation, et subsidiairement au titre du forfait mandat de recherche.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2024, les consorts [D] sollicitent de voir le tribunal :

A titre principal,

déclarer la caducité de la promesse de vente conclue le 20 janvier 2023. débouter Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes. Débouter la SAS LES INVESTISSEURS DU VIVIERS de ses demandes.

A titre subsidiaire,

Constater l’absence de défaillance fautive de la condition suspensive de la part des époux [D].

En conséquence,

Débouter Monsieur [K] de l’ensemble de ses demandes.

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [C] [K] et la SAS LES INVESTISSEURS DU VIVER solidairement à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC. Les condamner aux entiers dépens

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent avoir déposé plusieurs demandes de prêt et produisent les attestations de refus.

Ils soutiennent que la promesse ne fixait qu’une date butoir de réception des offres (25 mars 2023) et qu’ils ont agi de bonne foi.

Ils se prévalent de la caducité de la promesse faute de réalisation de la condition suspensive, et invoquent la validité de leur rétractation du 14 mars 2024, estimant que le délai de dix jours n’avait pas commencé à courir faute d’annexes complètes à la notification du compromis de vente.

Ils contestent également être redevables de la clause pénale, estimant la vente non parfaite, et soutiennent que les honoraires de négociation de la société IDV INVEST ne sont pas dus en l’absence de vente, tout en dénonçant un conflit d’intérêts.

La clôture de la procédure a été prononcée le 23 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 25 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

SUR CE,

Sur la défaillance de la condition suspensive.

Aux termes de l’article 1304-6 du code civil, « l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive (…) En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Par ailleurs, le compromis de vente stipule que « le compromis en soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées ».

En l’espèce, les parties s’accordent sur la défaillance de cette condition suspensive en l’absence d’obtention du prêt de la part des acheteurs, la caducité de la promesse synallagmatique de vente est donc intervenue le 25 mars 2023.

Il sera par ailleurs souligné que la vente forcée n’est pas sollicitée par les demandeurs.

Ainsi, la condition suspensive ayant défailli avant toute potentielle rétractation des acquéreurs, les débats concernant une éventuelle rétractation postérieure sont sans objet.

Il conviendra dès lors de déterminer si les acheteurs sont redevables d’une quelconque pénalité.

Sur la demande d’application de la clause pénale au bénéfice du vendeur

L’article 1231-5 du code civil dispose que : « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Le créancier qui invoque une clause pénale n’a pas à rapporter la preuve que l’inexécution lui a causé un préjudice.

Par ailleurs, le compromis de vente régularisé entre les parties, prévoit dans un article intitulé « stipulation de pénalité » que « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra alors verser à l’autre partie la somme de 14170 € à titre de dommages et intérêt, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur a été mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

En l’espèce, il sera souligné que, si les demandeurs se prévalent de manquements aux obligations contractuelles de la part des acheteurs ayant aboutis à la défaillance de la condition suspensive, ceux-ci se fondent uniquement sur la clause pénale intitulée « stipulation de pénalité » afin de solliciter une condamnation à hauteur de 14.170,00 euros.

Or, force est de constater que cette clause pénale ne vise que les cas où « les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies » et « l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ». Ainsi, cette clause pénale aurait pu être actionnée dans le cas où la condition suspensive aurait été réalisée, mais ne trouve pas à s’appliquer lorsque celle-ci a défailli.

En conséquence, et sans qu’il ne soit nécessaire de se prononcer sur des éventuels manquements contractuels de la part des acheteurs, il conviendra de débouter les demandeurs de leur demande formulée à ce titre.

Sur la demande de réparation des préjudices subis par la Société IDV INVEST

Selon l’article 6-I de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce interdit à tout intermédiaire de percevoir une rémunération avant la conclusion effective de la vente.

Sur les honoraires de négociation

En l’espèce, le compromis de vente prévoit un article au titre de la négociation par lequel « les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’agence IDV titulaire du mandat donné par l’acquéreur sous le numéro 123-2023-01-102-01 en date du 27 décembre 2022 non encore expiré, ainsi déclaré. En conséquence, l’acquéreur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de 8970€, taxe sur la valeur ajoutée incluse, soit 7,5% du montant des frais de provision sur acte notarié. Cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes. Etant ici précisé que le montant de la négociation se trouve indiqué dans les frais annoncés au paragraphe « financement de l’acquisition ». »

Il est relevé cependant que les honoraires de négociation repris au paragraphe susmentionné portent sur la somme de 11 490 €, la somme de 8970 € correspondant à la provision sur frais de l’acte de vente.

Il est établi que le compromis de vente, suite à la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs, n’a pas été réitérée par acte authentique, les honoraires de négociation prévue au compromis ne sont pas exigibles.

La société IDV INVEST sera déboutée de sa demande au titre des honoraires de négociation.

Sur la rémunération due au titre du mandat de recherche

En l’espèce, les consorts [D] ont régularisé avec la société IDV INVEST un mandat de recherche non exclusif portant sur la recherche d’un bien immobilier correspondant au cahier des charges défini par les parties.

Il était prévu un article intitulé « rémunération et charges diverses » rédigé comme suit : « au titre du mandat de recherche de bien immobilier, le mandataire sera rémunéré par le mandant à hauteur de 6,25% HT 7,50 % TTC du prix du bien immobilier, incluant les éventuels frais d’agence et les émoluments notariaux prévisionnels indiqués sur la projection financière transmise lors de la proposition du bien immobilier, étant entendu que le montant minimum forfaitaire dû par le client est de 6917€ HT soit 8300 € TTC. La rémunération du mandataire sera due dans sa totalité au jour de la signature de l’acte authentique.

Tout retard de paiement au-delà de 10 jours à compter de la date d’émission de la facture entrainera automatiquement l’application d’une pénalité […]. »

Or, la réitération de la vente par acte authentique n’a pas été réalisée.

Au surplus, la société IDV INVEST ne justifie pas d’avoir transmis de facture à ce titre aux consorts [D]. Elle ne démontre pas non plus, contrairement à ce qu’elle indique, que le client n’aurait pas disposé « d’un apport cohérent avec le projet » comme mentionné dans l’article 5.1 du mandat de recherche.

En conséquence, la rémunération prévue sur le fondement contractuel du mandat de recherche non exclusif à hauteur de 8300€ TTC n’est pas exigible.

La Société IDV INVEST sera déboutée de sa demande de rémunération au titre du mandat de recherche.

Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1353 du même code précise que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver… ».

Il s’ensuit que pour l’allocation de dommages et intérêts à ce titre, trois conditions cumulatives doivent être réunies : une faute imputable à l’auteur, un préjudice certain, personnel et actuel ainsi qu’un lien de causalité direct entre la faute et le dommage.

La charge de la preuve incombe au demandeur.

Il appartient donc à la société IDV INVEST de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité direct et certain.

En l’espèce, si la société IDV INVEST invoque un investissement personnel important et des échanges nourris avec les acquéreurs, aucun élément du dossier ne caractérise de comportement fautif des consorts [D] susceptible d’engager leur responsabilité délictuelle.

Leur désaccord sur les conditions du financement et leur contestation du rôle de la société IDV INVEST ne sauraient, à eux seuls, constituer une faute civile.

En outre, le préjudice moral allégué n’est ni objectivé ni démontré.

La société demanderesse ne produit aucun élément permettant d’établir une atteinte effective à son image, à sa réputation ou à sa crédibilité commerciale imputable au comportement des défendeurs.

Enfin, il résulte des pièces produites que la société IDV INVEST est intervenue à la fois auprès des acquéreurs et du vendeur, dans un contexte professionnel susceptible de créer une confusion d’intérêts, ce qui affaiblit la pertinence de sa prétention fondée sur une atteinte morale dont elle ne démontre pas la cause directe.

Il n’est donc établi ni faute des défendeurs, ni préjudice certain, ni lien de causalité, susceptible d’engager la responsabilité délictuelle des acquéreurs.

En conséquence, la société IDV INVEST sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société IDV INVEST SAS et Monsieur [C] [K] succombant à l’instance seront condamnés solidairement aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société IDV INVEST SAS et Monsieur [C] [K] succombant à l’instance seront condamnés solidairement au paiement d’une somme de 2.500 euros sur ce fondement.

La société IDV INVEST SAS et Monsieur [C] [K] seront en revanche déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile issues du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, il convient de rappeler que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En la cause, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision alors que le litige est ancien.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [C] [K] de sa demande indemnitaire formulée au titre de la clause pénale.

DEBOUTE la société IDV INVEST SAS de sa demande au titre du règlement des frais de mandat de recherche et des honoraires de négociation.

CONDAMNE solidairement la société IDV INVEST SAS et Monsieur [C] [K] à payer à Monsieur [M] [Z] et Madame [Y] [N] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement la société IDV INVEST SAS et Monsieur [C] [K] aux entiers dépens de l’instance.

DEBOUTE la société IDV INVEST SAS de sa demande au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

DEBOUTE Monsieur [C] [K] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE la société IDV INVEST SAS de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE les parties de toute demandes plus amples ou contraires.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT