N° RG 25/01691 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NL3B

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S2

N° RG 25/01691 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NL3B

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

M. Et Mme [M]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

01 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPHEA (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

Madame [L] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 13 juillet 2021, OPHEA, a donné en location à Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer de 463 .11 euros outre provisions sur charges comprises, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 10 février 2023, OPHEA a notifié à Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] un congé pour le 31 mars 2023 pour « non-paiement de loyers et accessoires » visant les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrée le 24 décembre 2023, OPHEA a fait citer Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation au paiement des arriérés locatifs

A l’audience du 9 mai 2025, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la créance aux fins de voir :

— Constater que le congé délivré est régulier,

— Prononcer la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948,

— Condamner Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés au [Adresse 2] à [Localité 4].

— Prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] à lui payer la somme de 5766.77 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

— Condamner, en tout état de cause, solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] à lui payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances et deniers,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 889.77 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] à lui payer la somme de 600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] aux entiers dépens.

— Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision

OPHEA, fait valoir que la mauvaise foi de Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] est démontrée en ce qu’ils n’exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. OPHEA actualise cependant la dette locative à la baisse soit la somme de 4551.76 euros au 28 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, et précise ne pas s’opposer à des délais de paiement à hauteur de 36 mois sous réserve d’une clause cassatoire.

Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] déclarent percevoir des revenus mensuels de 1400.00 euros. Ils soutiennent avoir versé une somme de 900.00 euros le 8 mai 2025 et proposent d’apurer la dette locative à hauteur de 100.00 euros par mois en sus du loyer courant.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 24 décembre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 décembre 2022.

Lecture est donnée du rapport d’enquête sociale.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

En application de l’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux(…). Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] par exploit de commissaire de justice délivré le 10 février 2023 à effet du 31 mars 2023 au vu des impayés de loyers à cette date d’un montant de 5766.77 euros, échéance de novembre 2024 incluse. Les défendeurs ont été invités à prendre attache avec le gestionnaire de la situation pour régulariser les impayés défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] ne produisent aucun élément de nature à contester la régularité cet acte si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé ayant pris effet le 31 mars 2023, la résiliation du bail est constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit du 24 décembre 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 5766.77 euros, échéance du mois novembre 2024 incluse, selon extrait de compte du 28 avril 2025.

Il est relevé que la dette locative s’élève au 4 avril 2025 à la somme de 4551.76 euros en dépit de règlements récents à hauteur de 1299.18 euros en trois versements le 4 avril 2025. Si les défendeurs font état d’un versement de 900.00 euros le 8 mai 2025, il n’en est pas justifié à l’audience.

Compte tenu de la dette locative existante et de l’absence de paiement des loyers et charges aux dates convenues au contrat de bail sur de longues périodes, en dépit de règlements ponctuels, et de l’ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M].

Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux sous réserve de la décision relative à la demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte précisé que la dette locative s’élève au 28 avril 2025 à la somme de 4551.786 euros, échéance de mars 2025 comprise.

Par conséquent, Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] qui ne contestent pas le montant de la dette locative, seront condamnés solidairement à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 4551.76 euros au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges au 28 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de la résiliation du bail, Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre soit le 31 mars 2023 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi soit la somme de 889.77 euros. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] sont déjà solidairement condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4551.76 euros, en considération de la date de la résiliation du bail soit le 31 mars 2023.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte précité que Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] ont effectué des règlements substantiels le 4 avril 2025 à hauteur de 1299.19 euros et ont affirmé avoir réglé une somme de 900.00 euros le 8 mai 2025, sans toutefois en justifier.

Il ressort du rapport d’enquête sociale que Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] perçoivent des revenus mensuels de 1406.98 euros et ont à charge une enfant étudiante âgée de 19 ans.

OPHEA ne s’est pas opposé aux délais sollicités à hauteur de 36 mois à raison de 100.00 euros par mois en sus du loyer courant.

Compte tenu de la situation familiale et financière de Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M], de la proposition de délais et de l’accord d’OPHEA, il sera accordé des délais de paiement à Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] apurent la dette locative en sus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme occupantes de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, leur expulsion pourra être poursuivie.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M], qui succombent, seront tenus in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge d’OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2023 par suite du congé, du contrat de bail conclu entre OPHEA, d’une part, et Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 4551.76 euros, (quatre m ille cinq cent cinquante et un euros et soixante-seize centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 28 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] un délai de 36 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de la dette locative et dit qu’ils devront le faire en 36 mensualités de 100.00 euros chacune, la dernière soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] seront condamnés à verser à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 889.77 euros (huit cent quatre-vingt-neuf euros et soixante-dix-sept centimes) à compter du 31 mars 2024, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable, et révisable conformément aux clauses du bail, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de la présente décision, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] sont déjà solidairement condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4551.76 euros, en considération de la date de résiliation du contrat soit le 31 mars 2023.

DIT que, sous ces réserves, les demandes d’OPHEA tendant à l’expulsion de Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [M] et Madame [L] [M] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER