N° RG 23/03660 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GEAD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 23/03660 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GEAD

N° minute : 25/270

Code NAC : 72A

TK/AFB

LE QUATRE DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 9], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lille Métropole sous le numéro 444 193 122, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Société LES PORTES DE VALENCIENNES, société civile immobilière de consstruction vente, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Arras sous le numéro 479 599 177, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Samuel VANACKER de la SELARL SAMUEL VANACKER, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Teslima KHIARI, Juge, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 02 Octobre 2025 devant Madame Teslima KHIARI, Juge, statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière LES PORTES DE VALENCIENNES (ci-après la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES) est propriétaire des lots 101, 275, 267 et 246 d’un ensemble immobilier dénommé " [Adresse 7] ", situé [Adresse 2]. La SCI LES PORTES DE VALENCIENNES est détenue majoritairement par la société à responsabilité limitée EDIFICES DE FRANCE et de manière minoritaire par Monsieur [I] [D] et Monsieur [P] [X], eux-mêmes associés de la SARL EDIFICES DE FRANCE.

Suivant ordonnance de référé du 30 mars 2021, le Président du tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— Condamné la société LES PORTES DE VALENCIENNES à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES la somme de 36.508,73 euros à titre de provision à valoir sur les charges de copropriété demeurées impayées arrêtées au 29 janvier 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 23.573,75 euros à compter du 23 février 2018 ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ;

— Ordonné la mise à charge de la société LES PORTES DE VALENCIENNES des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES pour le recouvrement de sa créance ;

— Condamné la société LES PORTES DE VALENCIENNES à payer au SDC de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES aux dépens.

Se prévalant de l’absence de reprise des paiements des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 9] a, par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, fait assigner la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer la somme de 46.993,82 euros au titre de l’arriéré des charges dues au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ordonner la capitalisation des intérêts, la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi qu’à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 9] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Condamner la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES au paiement de la somme de 39.372,43 euros au titre de l’arriéré des charges dues selon décompte arrêté au 24 septembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Débouter la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES de sa demande de délai de paiement au visa de l’article 1343-5 du code civil ;

— Débouter la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de sa demande de paiement de l’arriéré des charges locatives, le SDC LA RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES fait valoir que la dette, établie par le décompte de charges arrêté au 1er octobre 2023 et qui a continué à s’accroître depuis cette date, n’est pas contestée par la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES et qu’un seul règlement de la somme de 5.000 euros est intervenu le 19 octobre 2023.

S’agissant du débouté de la demande de délais de paiement, il indique que le conflit entre associés de la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES invoqué par celle-ci est étranger au syndicat des copropriétaires et que cette situation ne saurait lui être préjudiciable. En outre, il précise que la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES perçoit des revenus tirés de la location des lots dont elle est propriétaire et qu’elle ne fait pas état de ces ressources, outre le fait qu’il lui appartiendrait de les vendre pour s’acquitter de sa dette. Il explique également que la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES n’a pas commencé à mettre en place de versement pour justifier de sa capacité et de sa volonté de respecter des délais de paiement. Enfin, le SDC LA RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES argue de l’important délai dont a déjà bénéficié la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES, n’ayant pas exécuté la décision rendue en référé le 30 mars 2021.

Concernant la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES indique qu’il a dû faire procéder à un appel de fonds exceptionnel pour faire face aux dépenses de la copropriété en raison de la défaillance de la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES.

Dans ses dernières conclusions régulièrement communiquées, la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES sollicite :

— L’octroi de délais de paiement portant sur sept mensualités d’un montant de 5.000 euros et une mensualité d’un montant de 3.182,04 euros, pour un montant total de 38.182,04 euros ;

— Le rejet des autres demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES.

Au soutien de sa demande d’octroi de délais de paiement, la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES indique être de bonne foi et que le retard de paiement a été causé par d’importants conflits entre les associés de la société EDIFICES DE FRANCE, détentrice majoritaire des parts de la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES. Elle ajoute que la société EDIFICES DE FRANCE connaît également des difficultés financières. Elle précise se trouver en capacité de payer sa dette à hauteur de mensualités de 5.000 euros.

La clôture est intervenue le 26 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été fixée pour plaider à l’audience du 02 octobre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce :

«  Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipement, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES se prévaut d’une dette de 39.372,43 euros due par la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES au titre de l’arriéré de charges.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES fournit à ce titre un relevé de compte établi par [Adresse 9] daté du 24 septembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES à hauteur de 39.372,42 euros. Le SDC de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES verse également au soutien de cette somme un ensemble de procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires Les PORTES DE VALENCIENNES, datés des 02 mai 2017, 15 mars 2018, 06 février 2019, 26 novembre 2019, 15 décembre 2020, 10 janvier 2022, 07 février 2022, 13 avril 2023 et 31 janvier 2024 actant de l’approbation des comptes d’exercice, budgets prévisionnels et coût de travaux.

Cette dette n’est, du reste, pas contestée, ni dans son principe, ni dans son montant, par la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. A défaut, les intérêts peuvent courir à partir de la date d’un commandement de payer, de l’assignation, ou de conclusions d’actualisation. Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Ainsi, il conviendra de condamner la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES [Adresse 5] DE [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 9], la somme de 39.372,42 euros au titre de l’arriéré de charges dues selon décompte actualisé au 24 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 décembre 2023.

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Compte tenu de la demande formulée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES formule une demande d’échelonnement de sa dette sur 8 mensualités. Elle fait état de difficultés financières et produit un relevé bancaire démontrant un solde débiteur de 38.143,45 euros au 18 décembre 2023. Elle verse également les comptes annuels de la société EDIFICES DE FRANCE pour l’année 2023, dont il ressort un exercice total de 1.687.335 euros pour un résultat de – 104.846 euros. Sont également produits les comptes annuels de la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES, exercice clos au 31 décembre 2023, faisant état d’un bilan d’exercice total de 72.819 euros, pour un résultat de -11.164 euros.

Par ailleurs, la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES verse l’ordonnance de référé rendue par le Tribunal de Commerce d’ARRAS le 11 juillet 2023 démontrant l’existence de dissentions entre les associés de la SARL EDIFICES DE FRANCE, eux-mêmes propriétaires de parts au sein de la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES, au sujet d’opérations litigieuses et de la contestation de plusieurs documents relatifs au fonctionnement de la SARL EDIFICES DE FRANCE.

Ainsi, s’il ressort de l’étude des différentes pièces que la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES rencontre des difficultés d’ordre organisationnelle et financière, il sera également relevé qu’elle n’a pas exécuté la décision rendue en référé le 30 mars 2021 l’ayant condamnée à payer au SDC LA RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES la somme de 36.508,73 euros à titre de provision à valoir sur les charges de copropriétés demeurées impayées arrêtées au 29 janvier 2021, à l’exception d’un versement de 5.000 euros au 29 septembre 2023 qu’elle indique avoir réalisé au profit du Syndicat. Dès lors, la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES a déjà bénéficié d’un important délai pour s’acquitter de sa dette et n’a mis en place aucune mesure à cet égard, malgré l’existence d’une activité économique réelle démontrée par les comptes annuels de la SCI elle-même, en dépit des difficultés rencontrées, et par ceux de la société EDIFICES DE FRANCE. Aucune reprise des paiements des charges, même partielles, n’est intervenue depuis cette date. La SCI LES PORTES DE VALENCIENNES ne démontre pas davantage sa capacité à régler les mensualités de 5.000 euros qu’elle sollicite. Enfin, la situation de conflit entre les associés de la SARL EDIFICES DE FRANCE ne saurait être préjudiciable dans ces circonstances au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES, dont les besoins financiers aggravés par la dette sont également à prendre en considération.

Ainsi, il conviendra de rejeter la demande de délais de paiement formulée par la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’indemnisation au titre de la résistance abusive consiste en des dommages et intérêts venant réparer le préjudice résultant de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation, et pour laquelle il est nécessaire de caractériser une faute et un préjudice distinct. En effet, il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 9] demande une indemnisation à hauteur de 3.000 euros à ce titre. Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2020 versé en procédure qu’un appel de fonds exceptionnel pour un montant de 37.316 euros a été voté, exigible par moitié au 1er janvier 2021 et pour l’autre moitié au 1er juillet 2021. Il est établi que cet appel de

fonds exceptionnel a été réalisé en raison de la défaillance de la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES dans le paiement des charges qui lui incombaient. Le demandeur a donc dû pallier la défaillance de la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES, ce qui constitue un préjudice distinct de l’existence de la dette elle-même.

Ainsi, il conviendra de condamner la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES au paiement de 1.000 euros à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LES PORTES DE VALENCIENNES sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI LES PORTES DE VALENCIENNES, partie perdante vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES [Adresse 5] DE [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 9], sera condamnée à lui payer, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition du greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière LES PORTES DE VALENCIENNES au paiement au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 9] de la somme de 39.372,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 décembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière;

DÉBOUTE la société civile immobilière LES PORTES DE VALENCIENNES de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la société civile immobilière LES PORTES DE VALENCIENNES au paiement au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PORTES DE [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 9] de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la société civile immobilière LES PORTES DE VALENCIENNES aux dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière LES PORTES DE VALENCIENNES au paiement au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES PORTES DE VALENCIENNES représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 9] de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le Greffier, La Présidente,