N° RG 24/01391 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GI2V

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 24/01391 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GI2V

N° minute : 25/267

Code NAC : 50D

LG/NR/AFB

LE DEUX DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

Mme [G] [O]

née le 07 Mai 1983 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Justine CORDONNIER membre de la SARL CABINET CORDONNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES

LF STONE, Société par Actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés du TCLM sous le numéro 883447674, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses gérants

représentée par Maître Julie PATERNOSTER, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

BSV IMMO SAS, Société par Actions Simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés du TCLM sous le numéro 800030397, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son gérant

représentée par Maître Julie PATERNOSTER, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

* * *

Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 26 Juin 2025 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 27 Mars 2025 devant :

— Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente,

— Madame Aurélie DESWARTE, Juge,

— Madame Nathalie REGULA, Magistrat à titre temporaire, rédactrice de la présente décision,

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 9 novembre 2021 reçu par Me [M], notaire à [Localité 6], la SAS LF STONE et la SAS BSV IMMO ont vendu à Mme [G] [O] un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 5] au [Adresse 3], moyennant un prix de 120 000 euros.

Les sociétés LF STONE et BSV IMMO, marchands de biens, avaient acquis cet immeuble par adjudication suivant acte reçu par Me [M] le 2 mars 2021 au prix de 64 333,34 euros.

Le 14 juin 2022, Mme [O] a informé Me [M] de la présence d’une fissure dans l’extension de l’immeuble.

Dans le même temps, Mme [O] a requis deux sociétés de travaux pour l’obtention de devis de réparation.

Le 8 août 2022, Mme [O] a mandaté un commissaire de justice aux fins de constater les désordres.

Par courriers en recommandé des 3 et 4 octobre 2022, Mme [O] a, par l’intermédiaire de son Conseil, mis en demeure les sociétés LF STONE et BSV IMMO de lui régler, à titre transactionnel, la somme de 35 000 euros.

Les opérations d’expertise judiciaire

Par actes de commissaire de justice du 12 janvier 2023, Mme [O] a assigné en référé les sociétés LF STONE et BSV IMMO devant le tribunal judiciaire de Valenciennes, aux fins de voir diligenter une expertise.

A l’audience du 7 mars 2023, les sociétés LF STONE et BSV IMMO ont notamment sollicité la communication sous astreinte par Mme [O], d’un état détaillé des travaux réalisés depuis le 9 novembre 2021 avec les factures correspondantes.

Suivant une ordonnance du 28 mars 2023, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [K] pour y procéder avec missions, notamment, de prendre connaissance des pièces relatives aux travaux engagés par Mme [O], de dire si l’immeuble présente des désordres, si ceux-ci étaient apparents au moment de la vente et de chiffrer le coût et la durée des travaux nécessaires à la remise en état.

M. [H] a été désigné en lieu et place de M. [K].

Le 10 mars 2024, l’expert judiciaire a déposé son rapport définitif.

La procédure au fond

Par actes de commissaire de justice du 6 mai 2024, Mme [O] a assigné les sociétés BSV IMMO et LF STONE devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de voir, sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil :

— Condamner solidairement les sociétés BSV IMMO et LF STONE à lui payer les sommes suivantes :

* 25 000 euros correspondant à la reprise des désordres,

* la somme mensuelle de 310 euros à compter du 14 juin 2022 jusqu’à l’achèvement des travaux,

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les dépens et frais d’expertise ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Mme [O] fait valoir que le rapport d’expertise met en lumière l’existence d’un vice affectant la destination et la solidité de l’immeuble vendu. Elle ajoute que les deux sociétés de travaux ayant établi les devis ont attesté du caractère structurel du désordre nécessitant la démolition et la reconstruction de l’extension.

S’agissant du caractère caché du désordre, elle expose ensuite qu’en sa qualité de non professionnelle, elle n’était pas en mesure de déceler le vice. Elle précise que si l’expert a relevé que la fissure extérieure présentait un caractère apparent, elle n’était pas en mesure d’apprécier l’ampleur et les conséquences de cette fissure. Elle ajoute que lors de l’acquisition du bien, les causes de l’existence de cette fissure n’étaient pas connues.

Elle fait valoir au soutien de l’antériorité du vice, que les conclusions de l’expert établissent que la fissure extérieure avait pour cause un défaut de conception de l’extension. Elle précise que l’expert reconnaît que les vendeurs avaient nécessairement connaissance du désordre au moment de la vente, quand bien même les marques intérieures étaient cachées par une peinture récente.

Elle fait encore valoir que le rapport d’expertise atteste que les travaux d’assainissement réalisés par ses soins ne sont pas à l’origine du vice.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, elle indique que les vendeurs sont tenus de l’indemniser au titre des frais de réparation du vice. Elle précise que l’expert n’a pas chiffré la solution préconisée par lui, qui, en tout état de cause, serait plus onéreuse que les devis produits par ses soins aux fins de démolition et reconstruction.

Elle expose encore qu’elle subit un préjudice de jouissance du fait de l’impossibilité d’exploiter sa cuisine. Elle souligne que l’expert a retenu ce préjudice, accru pendant la période des travaux de réfection fixée à deux mois. Elle précise que le pourcentage retenu par l’expert pour fixer le préjudice de jouissance est insuffisant puisque le trouble affecte une pièce de vie et qu’elle a dû interrompre les travaux des autres pièces. Elle fait valoir que la valeur locative de référence doit être constituée par la moyenne de deux biens similaires mis en location.

Elle indique enfin que l’ancienneté du litige commande de ne pas écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions numérotées 1 signifiées par RPVA en date du 09 octobre 2024, auxquelles il est fait référence pour l’exposé et le détail de l’argumentation, les sociétés BSV IMMO et LF STONE sollicitent de voir, sur le fondement des dispositions des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 1641 et suivants du code civil :

— Dire et juger qu’il n’existe pas de vice caché imputable aux sociétés BSV IMMO et LF STONE ;

En tout état de cause,

— Dire et juger que les sociétés BSV IMMO et LF STONE ne sont pas responsables des désordres dont se plaint Mme [O] ;

— Rejeter toute demande de condamnation formulée par Mme [O] à leur encontre ;

— Subsidiairement, limiter d’éventuelles condamnations des sociétés BSV IMMO et LF STONE à hauteur de 20 % des travaux demandés, à l’exclusion des autres demandes, notamment au titre du préjudice de jouissance et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Partager les dépens par moitié entre les concluantes et la demanderesse, Mme [O].

Les sociétés BSV IMMO et LF STONE font valoir qu’elles ne sont pas tenues des vices apparents dont l’acquéreur a pu se convaincre elle-même. A ce titre, elles indiquent que la fissure du mur à l’intérieur de l’extension était visible. Elles précisent que la fissure dans le sol intérieur et la fente dans le mur extérieur sont quant à elles des désordres apparus du fait des travaux effectués par Mme [O] elle-même et donc postérieurement à la vente de l’immeuble. S’agissant des fissures apparentes lors de la vente, elles indiquent que l’expert a conclu que la fissure extérieure était visible à celui qui examine avec attention le bien.

Elles soutiennent ensuite que l’immeuble a été vendu en l’état, sans cuisine, sans système de chauffage et avec d’importants travaux à prévoir. Elles soulignent ainsi que le prix de vente était bien inférieur au prix du marché. Elles précisent que l’extension concernée par les fissures ne constituait pas une pièce à vivre et date d’au moins 40 années.

Elles exposent par ailleurs que Mme [O] avait une parfaite connaissance de l’état du bien acquis pour l’avoir visité à plusieurs reprises avec des professionnels et son père, ancien ouvrier du bâtiment.

Elles font valoir que Mme [O] s’est plainte de désordres plusieurs mois après la vente et postérieurement à des travaux conséquents attenant à l’extension. Elles soulignent que l’avis technique actuel de l’expert sur la construction de l’extension porte sur une extension réalisée il y a plusieurs dizaines d’années. Elles précisent encore que Mme [O] n’a justifié d’aucune pièce relative aux travaux effectués par elle malgré la mission de l’expert en ce sens.

Elles indiquent que l’acte de vente précisait bien que l’immeuble était dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain et ajoutent que les travaux de Mme [O] devaient donc être précédés d’une étude de sol.

A titre subsidiaire, elles font valoir que le devis réalisé avant le litige porte sur une construction totalement neuve sans rapport avec l’existant. Elles précisent que les devis fournis ultérieurement chiffrent par ailleurs une construction neuve avec des prestations inexistantes pour l’extension initiale.

Elles indiquent enfin au soutien de voir minorer le pourcentage de leur responsabilité que l’extension ne constituait pas une pièce à vivre lors de l’acquisition et que le trouble de jouissance découle des travaux effectués par la demanderesse.

Par ordonnance du 10 octobre 2024, la juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 27 mars 2025.

L’affaire a été utilement plaidée à cette date.

A l’issue des débats tenus en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025, prorogé au 02 décembre 2025, compte tenu de la charge de travail des magistrats ayant tenu l’audience et du greffe en charge de formaliser la décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA RESPONSABILITÉ DES VENDEURS AU TITRE DES VICES CACHÉS

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil prévoit que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour que la garantie des vices cachés soit mise en jeu, la défectuosité de la chose doit être établie. Il faut également que le vice soit d’une gravité suffisante, qu’il ne soit pas apparent et qu’il ne soit pas connu de l’acquéreur. Le vice de la chose doit être antérieur à la vente, c’est-à-dire au transfert de propriété.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

En l’espèce, Mme [O] a fait l’acquisition d’une maison ancienne comportant pour partie une extension datant des années 70 selon l’expert judiciaire.

La chronologie des faits met en lumière que 7 mois après l’acquisition du bien, soit en juin 2022, elle indique avoir constaté une fissure à l’intérieur de l’extension et une fissure à l’extérieur, à la jonction entre l’extension et la maison principale, en suite de la dépose d’une gouttière par un professionnel. Il n’est pas communiqué le rapport de cette intervention.

Le procès-verbal de constat du commissaire de justice réalisé au mois d’août 2022 soit 9 mois après la vente, permet de visualiser une fissure conséquente « avec un écartement de plusieurs parties de l’immeuble ». Le procès-verbal fait mention que le père de la demanderesse a apposé un enduit de rebouchage en partie inférieure de la fissure.

Le commissaire de justice a également constaté :

— " Une fissure importante et épaisse sur l’ensemble de la hauteur à l’endroit de la fissure extérieure.

— Des fissurations avec écartement sur le pourtour de la pièce au plafond ainsi que dans les angles.

— La poutre en partie centrale présente un écartement par rapport au mur comme le montre la différence de teinte de l’astre apposée sur celle-ci. Cette dernière se désolidarise donc de son point d’ancrage.

— Le sol est également fissuré.

— Les fenêtres et la porte ne s’ouvrent pas correctement et frottent fortement.

— Des morceaux de bois ont été installés en appui sur la fenêtre et semblent servir d’étais. "

La visite des lieux dans le cadre de l’expertise judiciaire réalisée le 26 octobre 2023 met en exergue " la présence d’une lézarde entre construction originelle et extension à l’endroit de la supposée ancienne descente d’eau, on remarque que les deux maçonneries étaient légèrement morsées au lieu d’y avoir prévu le joint de fractionnement et dilatation ad hoc.

Côté intérieur, on repère son ancienneté de par la poussière noire accumulée et son colmatage et mise en peinture récents qui n’ont pas résistés. "

L’expert a constaté que « le regard en pied de » l’ancienne descente « et de la lézarde dévoile un réseau d’assainissement refait à neuf, au radier trop peu profond et à la pente insuffisante, partiellement fonctionnel. Les percements pour les réseaux élec et d’assainissement ont dû favoriser l’ouverture de la fissure, la base plus largement colmatée témoigne de l’impact occasionné par le percement pour le passage du réseau d’assainissement qu’on retrouve connecté dans le nouveau puisard. »

Les photographies annexées au rapport mettent effectivement en lumière une intervention en pied extérieur de la fissure avec la réalisation du réseau d’assainissement et en pied intérieur du mur avec le passage de l’électricité et du tuyau au sol provenant de l’extérieur.

Il s’évince également du constat de réparage Amiante que l’extension du bâtiment présentait près de sa façade avant, à l’endroit de la fissure litigieuse, un ensemble d’éléments en fibrociment qui n’apparait plus dès les constatations du commissaire de justice du 8 août 2022.

Mme [O] communique également un certain nombre de photographies, non datées, desquelles il ressort qu’elle a effectué des travaux de destruction d’une partie d’un mur en jonction avec l’extension.

Mme [O] a fait un certain nombre de travaux à l’endroit de la jonction entre l’extension et le bâtiment principal mais ne communique aucun élément à l’expert malgré la mission dévolue à ce dernier sur ce point.

Le désordre a dès lors été accentué par les travaux d’envergure (assainissement, percement, destruction d’une partie de mur) initiés par Mme [O] postérieurement à la vente.

L’expert relève qu’il n’y a pas eu de joint de fractionnement entre le mur de l’habitation et celui de l’extension lors de la construction de l’extension permettant une indépendance de l’ancienne et de la nouvelle maçonnerie à l’époque. L’expert conclut que " le phénomène a été aggravé par la modification du réseau d’assainissement (suppression de la fosse sceptique et pose d’un nouveau réseau étanche) ce qui a accentué la déshydratation des argiles sous-jacentes déjà touchées par la période prolongée de sécheresse.

La fissure, minime au départ, a dû apparaître un an après la construction de l’extension, puis s’est aggravée au fil du temps, notamment en périodes de sécheresse. "

L’extension attenante à l’immeuble est grevée d’un désordre matérialisé par la fissure extérieure et la présence de fissures à l’intérieur. Il s’agit à l’origine d’une malfaçon dans l’édification de l’extension accolée au bâtiment principal. Le vice est donc antérieur à la vente puisqu’il a pris naissance dans la construction même de l’extension.

S’agissant du caractère apparent ou non de ce vice, il convient de rappeler que le vice apparent est celui qui apparaît après une vérification élémentaire.

L’appréciation du vice caché se fait in concreto. Le défaut est celui que l’acquéreur ne pouvait pas déceler compte tenu de la nature du bien vendu et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente. Le caractère caché du vice s’apprécie donc au regard des qualités et compétences d’un acheteur diligent, de la nature du bien vendu et de la connaissance que l’acheteur avait de ce bien au moment de la vente.

L’expert a considéré qu’il était " impossible que le vendeur ignorât ces désordres au moment de la vente, même si les marques intérieures étaient cachées par la peinture récente. On peut penser que les acquéreurs, à priori néophytes, pouvaient ne pas déceler les fissures intérieures, mais celle extérieure, même cachée par une descente d’eau, ne pouvait échapper à celui qui examine avec attention le bien qu’il envisage d’acquérir.

L’existence de la descente qui masque le défaut, est peu crédible, la gouttière qu’elle était censée reprendre se terminant par un tronçon abouté, sans moignon de jonction à la naissance d’une descente, et marqué en alignement des mêmes tâches de rouille et moisissure que les autres tronçons de la gouttière. "

L’expert judiciaire a par ailleurs précisé en réponse à un Dire de la demanderesse que « la fissure (extérieure) était indéniablement visible pour toutes les parties, c’est factuel. »

Il résulte de ces constatations que le désordre n’était pas caché puisque la fissure extérieure en jonction de l’immeuble principale et de l’extension était visible pour l’acquéreur.

La localisation de la fissure le long du mur en jonction du bâtiment principal et de l’extension liée au caractère particulièrement ancien de la construction ajoutée mettait en lumière un problème manifeste, visible dans son ampleur au niveau de la jonction entre les deux bâtiments.

En outre, l’acte authentique de vente comporte un article intitulé « aléa – retrait gonflement des argiles » qui fait état que l’immeuble vendu est concerné par la cartographie des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Le caractère caché du vice étant une des conditions requises à la mise en jeu de la garantie des articles 1641 et suivants du code civil et ce caractère faisant en l’espèce défaut, il y a lieu de débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre des vendeurs, les sociétés BSV IMMO et LF STONE.

SUR LES DÉPENS ET SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Mme [O] qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Les sociétés défenderesses n’ont pas formulé de demande au titre des frais irrépétibles.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose notamment que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, en application des dispositions légales précitées, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et se justifie par l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [G] [O] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS BSV IMMO et de la SAS LF STONE ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE Mme [G] [O] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Président,