RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/01454 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PAE5

MINUTE N° :

Syndic. de copro. SDC LES COTEAUX DE LA JUSTICE

c/

S.A.R.L. IMMOBILIARE

Copie certifiée conforme

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [K] [V]

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 17 avril 2026 ;

Sous la Présidence de Louise-Marie CHOU, Magistrat à titre temporaire près le tribunal judiciaire, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 février 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Syndic. de copro. SDC LES COTEAUX DE LA JUSTICE

Agissant par SYNDIL

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET LE DÉFENDEUR :

S.A.R.L. IMMOBILIARE

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 18 décembre 2025, par Assignation du 26 septembre 2025 ; L’affaire a été plaidée le 17 février 2026, et jugée le 17 avril 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL IMMOBILIARE est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SYNDIL, a fait assigner la SARL IMMOBILIARE, devant la chambre de proximité de [Localité 5], afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  6.107,97 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement suivant selon un compte arrêté au 3ème trimestre 2025 inclus ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

—  1.000 euros de dommages-intérêts pour préjudice subi ;

—  1.320 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’audience du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes aux termes de son assignation. Il indique que la dette est à la hausse.

La SARL IMMOBILIARE, citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences de la non-comparution du défendeur

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il a été vérifié que la SARL IMMOBILIARE a été régulièrement citée.

L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit d’extinction de son obligation.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse, aux débats, les pièces suivantes :

— La matrice cadastrale dont il résulte que la SARL IMMOBILIARE est propriétaire de bien et droit immobilier dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4] formant les lots 69 et 162, représentant respectivement 1086/100000 èmes et 81/100000 èmes des parties communes ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 09 juin 2023 approuvant l’examen et l’approbation du budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 31 mai 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2023 et l’examen et l’approbation du budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025 ;

— Des appels de charges et de fonds de travaux sur les périodes du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2025 ;

— Des relevés individuels de charges ;

— Le décompte de la créance arrêté au 20 août 2025 ;

— Des mises en demeure en date du 10 septembre 2024, 14 novembre 2024, 22 avril 2025 et 15 mai 2025 ;

— Deux mises en demeure par avocat en date du 10 juin 2025 et 29 septembre 2025 ;

— Le contrat de syndic.

Les comptes régulièrement approuvés par assemblée générale et n’ayant pas fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote-part.

Il résulte du décompte que le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de la SARL IMMOBILIARE pour la somme de 5.279,97 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 20 août 2025, 3ème trimestre inclus.

Par conséquent, la SARL IMMOBILIARE sera condamnée à payer la somme de 5.279,97 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 20 août 2025, 3ème trimestre inclus avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025.

Il y aura lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Dès lors, n’entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice, les frais d’assignation en justice et de sommation de payer qui feront l’objet des dépens de l’instance et les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en change pas la nature.

Par ailleurs, s’agissant de ces frais réclamés, le juge peut les réduire ou les supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’un montant total de 828 euros au titre de frais de mises en demeure, de relance et de frais de suivi de contentieux.

En l’espèce, aucun accusé de réception n’étant produit correspondant aux mises en demeure et les frais de suivi de contentieux ne relevant pas des frais nécessaires, la demande au titre des frais sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, la SARL IMMOBILIARE a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, étant relevé qu’elle a déjà fait l’objet d’une procédure en 2024.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

La SARL IMMOBILIARE, qui succombe, supportera les dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il est équitable de condamner la SARL IMMOBILIARE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL IMMOBILIARE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SYNDIL, les sommes suivantes :

—  5.279,97 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtés à la date du 20 août 2025, 3ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2025 ;

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui seront dus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SARL IMMOBILIARE aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 5] le 17 avril 2026,

LE GREFFIER LA JUGE