N° RG 23/02216 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GBVE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

Affaire n° N° RG 23/02216 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GBVE

N° minute : 26/07

Code NAC : 64G

LG/AFB

LE DOUZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS

M. [A] [B]

né le 05 Décembre 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas DEBAVELAERE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Mme [T] [L] épouse [B]

née le 13 Avril 1961 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas DEBAVELAERE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. BCD2E, Société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS sous le n° 512 053 083, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Christian DELEVACQUE membre de la SCP ROBIQUET DELEVACQUE VERAGUE YAHIAOUI PASSE DE LAMARLIERE, avocats au barreau d’ARRAS, avocats plaidant

* * *

Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 08 Janvier 2026 prorogé à la date de ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier.

Débats tenus à l’audience publique du 09 Octobre 2025 devant Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffier, et en présence de Madame [P] [O], Magistrat stagiaire et de Madame [X] [Y], Greffier stagiaire.

* * *

N° RG 23/02216 – N° Portalis DBZT-W-B7H-GBVE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 09 septembre 2016, Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] ont acquis auprès de Madame [C] [E] et Monsieur [S] [J] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Le dossier de diagnostic techniques obligatoire, préalable à la vente, a été confié à la SASU BCD2E.

Suite à des désordres invoqués par les acquéreurs, une expertise amiable a été mise en œuvre à l’initiative de l’assureur de Monsieur et Madame [B], et confiée au cabinet ARECAS. Celui-ci a établi un rapport, le 12 juin 2017, concluant à la présence d’amiante en toiture de l’habitation, une non-conformité des raccordements de la chaudière, la présence d’humidité et de la condensation dans le garage.

Dans ces circonstances, les époux [B] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Valenciennes, aux fins de voir ordonner une expertise de l’immeuble.

Par ordonnance du 20 novembre 2018, le juge des référés a fait droit à leur demande et a désigné Monsieur [V] [M] en qualité d’expert.

Ce dernier a déposé son rapport le 29 décembre 2021.

Sur la base des conclusions d’expertise, Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] ont, par acte du 21 juillet 2023, fait assigner, la SASU BCD2E devant le tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de la voir condamner à la réparation du préjudice causé par l’insuffisance de son diagnostic.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 novembre 2024 et auxquelles il convient de se référer pour le détail de l’argumentation développée, Monsieur et Madame [B] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil de :

A titre principal, Condamner la SASU BCD2E à leur verser la somme de 27.642,17 euros au titre de la remise en état de la toiture amiantée ;Condamner la SASU BCD2E à leur verser la somme de 340,33 euros au titre de la remise en état du raccordement de la chaudière au gaz ;A titre subsidiaire, Condamner la SASU BCD2E à leur verser la somme de 27.642,17 euros au titre de la perte de chance pour la toiture amiantée ;

Condamner la SASU BCD2E à leur verser la somme de 340,33 euros au titre de la perte de chance pour le raccordement de la chaudière au gaz ;En tout état de cause, Condamner la SASU BCD2E à leur verser à chacun la somme de 5000 euros au titre de leur préjudice moral ; Condamner la SASU BCD2E aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise ;Condamner la SASU BCD2E à leur verser chacun la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [B] exposent en premier lieu que la SASU BCD2E, bien que chargée de réaliser notamment le diagnostic amiante de la maison, n’a pas signalé la présence de ce matériau dans leur toiture. Ils considèrent qu’elle a donc failli à la mission qui lui avait été confiée en établissant un diagnostic non-conforme, ce qui leur a causé un préjudice.

Ils estiment qu’ils sont donc bien fondés à solliciter la condamnation de la société défenderesse à leur rembourser les travaux de désamiantage et à supporter le coût du remplacement d’une nouvelle toiture, précisant sur ce point que les opérations de désamiantage nécessitent d’enlever les anciennes tuiles.

A l’appui de leur demande en condamnation à la remise en état du raccordement de la chaudière, ils allèguent du fait que la SASU BCD2E était chargée de repérer cette non-conformité et qu’il ressort de l’expertise judiciaire que le diagnostiqueur aurait dû voir ce défaut avant la vente. Ils estiment subir un préjudice et produisent un devis de la société VAL CONFORT pour la modification de la fumisterie.

Ils invoquent un préjudice moral, résultant de la gêne durant les travaux de remise en état de leur toiture et sollicitent ainsi la somme de 5000 euros chacun.

A titre subsidiaire, ils font valoir qu’ils peuvent se prévaloir de la perte de chance d’acquérir le bien immobilier à un prix moindre s’ils avaient eu connaissance de la présence d’amiante. Ils sollicitent donc l’indemnisation de cette perte de chance à hauteur du coût du désamiantage et de la remise en place d’une nouvelle toiture.

A titre subsidiaire, au soutien de leur demande d’indemnisation d’une perte de chance au titre de la non-conformité du raccordement de la chaudière, ils font état qu’ils auraient pu acquérir le bien à un prix moindre en ayant connaissance de ce défaut et sollicitent donc l’indemnisation de cette perte de chance à hauteur de 340,33 euros, correspondant à la remise en état du raccordement.

Par dernières conclusions notifiées le 09 septembre 2024 et auxquelles il y a lieu de se référer pour une plus ample connaissance des moyens soutenus, la SASU BCD2E demande au tribunal de :

Limiter le montant dû au titre de la remise en état de la toiture à 10 000€ et les débouter du surplus ;Rejeter la demande formulée au titre du préjudice moral ;Rejeter les demandes formulées au titre du défaut de raccordement de la fumisterie ; Limiter sa condamnation aux frais d’expertise judiciaire au titre des dépens à hauteur de moitié ; Réduire le montant dû au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de condamnation à la remise en état intégrale de la toiture à hauteur de 27.642,17 euros, la SASU BCD2E soutient que les demandeurs ne peuvent prétendre qu’à l’indemnisation du préjudice généré par la faute commise par la société SASU BCD2E. Elle ajoute que cette faute consiste uniquement dans le défaut de révélation de la présence d’amiante et que donc seul le coût du désamiantage ne peut être sollicité, excluant ainsi la réfection totale de la couverture. De plus, elle soutient que l’expert judiciaire a chiffré le coût du désamiantage à 10 000 euros alors que Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] sollicitent la somme de 12.909,16 euros. Elle allègue du fait que cette dernière somme n’a pas été soumise à l’expert judiciaire, qu’elle apparaît manifestement excessive et que ne peut être tenu compte de la durée de la procédure pour justifier de l’augmentation du coût en ce que cette durée est exclusivement imputable à Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] qui l’ont assignée tardivement.

Pour s’opposer à la réparation du préjudice causé par le défaut de raccordement de la fumisterie, la SASU BCD2E soutient qu’il n’entrait pas dans la mission de la société BCD2E de diagnostiquer les problèmes relatifs au raccordement de l’installation de gaz. Par conséquent, elle conclut n’avoir commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité. S’agissant de la demande indemnitaire formulée au titre de la perte de chance, elle objecte que le coût du raccordement ne s’élève qu’à environ 300 euros et que donc Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] ne peuvent indiquer au regard de cette somme qu’ils auraient pu obtenir le bien à un prix moindre.

Pour rejeter la demande indemnitaire au titre du préjudice moral, la SASU BCD2E fait valoir que vivre sous une toiture n’est pas de nature à occasionner un préjudice puisque l’amiante devient dangereuse lorsque les matériaux qu’elle contient se cassent ou détériorent fortement.

Sur les dépens, la SASU BCD2E soutient qu’elle ne peut être tenue au paiement que de la moitié des frais d’expertise en ce que Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] ont mis en cause, dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, d’autres entreprises pour d’autres désordres et que l’expert judiciaire a investigué sur ces autres dommages et que donc elle ne peut être tenue à prendre en charge l’intégralité des frais d’expertise judiciaire.

Une ordonnance en date du 23 janvier 2025 a fixé la clôture de l’instruction de l’affaire au 08 octobre 2025.

L’affaire a été fixée pour plaider à l’audience du 09 octobre 2025, la décision a été mise en délibéré au 08 janvier 2026, prorogée au 12 janvier 2026 pour plus ample délibéré.

MOTIVATION

Sur les demandes de remise en état

Il ressort de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité délictuelle nécessite la démonstration par celui qui l’invoque d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

S’agissant de la faute imputée à la SASU BCD2E

L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Cette disposition énumère limitativement les documents devant figurer dans le dossier de diagnostic et énonce qu’il doit contenir l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L.1334-13 du code de la construction et de l’habitation ainsi que l’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L.134-9 du même code.

L’article L.134-9 du même code dispose que lorsque l’installation intérieure de gaz en fonctionnement a été réalisée depuis plus de quinze ans, une évaluation de son état destinée à évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes est produite en cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation.

En l’espèce, il est constant que le rapport de diagnostic Amiante réalisé par la SASU BCD2E mentionne l’ensemble des pièces qui ont été visitées pour diagnostiquer la présence de ce matériau. La toiture n’est pas mentionnée. De plus, il est explicitement écrit en page 6 de ce constat que la toiture a été exclue de la mission de repérage.

Le rapport d’expertise judiciaire confirme que la société BCD2E n’a pas identifié la présence d’amiante en couverture de la maison dans son diagnostic avant-vente du 13 mai 2016 et qu’elle a confirmé que lors des expertises amiables, les prélèvements effectués ont démontré la présence d’amiante dans les ardoises. Par ailleurs, l’expert constate que les anciennes ardoises de la toiture sont parfaitement lisses, sans texture et que cette régularité n’est pas compatible avec des ardoises naturelles qui sont texturées. Il souligne que la SASU BCD2E devait nécessairement au vu de l’âge de la couverture et de son aspect soupçonner la présence de matériau en amiante ciment.

S’agissant de l’installation intérieure de gaz, il ressort de l’acte authentique de vente, dans son paragraphe relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz, que le vendeur a déclaré que l’immeuble possédait une installation de gaz de plus de quinze ans et qu’il a fait réaliser une évaluation des risques par la société BCD2E en date du 13 mai 2016.

Le rapport d’expertise de la société BCD2E mentionne au titre des prestations effectuées :

CREPEtat amianteGaz ERNMTDPEElectricité

De plus, une partie du rapport est consacrée à l’installation intérieure de gaz et plus précisément à la chaudière, en page 2 de cette partie.

De sorte que la SASU BCD2E ne peut soutenir qu’elle n’était pas tenue au titre de sa mission à contrôler l’installation intérieure de gaz.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’il existait un défaut d’étanchéité du raccordement de conduit de fumée repris dans le rapport d’expertise amiable. L’expert judiciaire indique que ce défaut de raccordement constituait une menace grave pour la sécurité des personnes car du monoxyde de carbone pouvait se diffuser dans la maison. Il constate que le raccordement au conduit vertical n’était pas étanche lui non plus. Il mentionne « ces deux défauts plus que flagrants devaient nécessairement être vus par le diagnostiqueur avant-vente ».

En conséquence, l’ensemble de ces éléments démontre que la SASU BCD2E chargée d’effectuer les diagnostics obligatoires avant-vente, aurait dû mentionner au sein de son rapport l’existence d’amiante dans la toiture ainsi que le défaut de raccordement de la chaudière, défauts qui étaient visuellement perceptibles.

Sur l’existence d’un préjudice découlant de l’insuffisance du diagnostic :

La SASU BCD2E, dans le cadre de la relation contractuelle par laquelle elle était tenue avec les vendeurs de l’immeuble, a manqué à son devoir d’information et de conseil en ne mentionnant pas l’existence d’amiante et le défaut de raccordement de la chaudière qu’elle pouvait visuellement constater.

Monsieur et Madame [B], tiers à ce contrat, mais acquéreurs du bien, n’ont pas été informés de l’état véritable de la toiture et de la fumisterie et ont été contraints de réaliser des travaux pour y remédier alors que les diagnostics préalables obligatoires avant-vente devaient les garantir contre le risque d’amiante et les dangers relatifs à l’installation intérieure du gaz.

De sorte que les investigations insuffisantes de la SASU BCD2E ont causé un préjudice certain à Monsieur et Madame [B] qu’il convient donc de réparer intégralement.

S’agissant de la toiture, le préjudice étant certain, il consiste en la remise en état de la toiture comme le mentionne l’expert judiciaire, en page 56 de son rapport, « la remise en état consiste à déposer la couverture amiantée et à mettre en œuvre une couverture en ardoise de fibro ciment ».

Ainsi, le désamiantage passe nécessairement par la dépose de l’ancienne toiture et la pose d’une nouvelle toiture. La pose de cette dernière découle de la faute commise par la SASU BCD2E puisque sans erreur de diagnostic, aucun changement de toiture n’aurait été à effectuer.

Par conséquent, la SASU BCD2E doit être condamnée aux travaux de désamiantage et à la pose d’une nouvelle toiture.

Lors de la rédaction de son rapport, l’expert judiciaire a indiqué que seuls des devis relatifs au démontage et au désamiantage lui ont été fournis. Il a donc chiffré uniquement le désamiantage de la toiture à hauteur de 10 000 euros, toutes taxes comprises.

Est versé aux débats de la présente instance, un devis actualisé au 19 juillet 2023 de la SARL GERARD FREHAUT mentionnant des travaux de désamiantage pour un montant total de 17473,11 euros. Les demandeurs soutiennent que ce devis doit être retenu pour le montant des travaux de désamiantage, à la place du chiffrage effectué par l’expert judiciaire, en ce que deux années se sont écoulées depuis et qu’ainsi le coût des travaux a évolué.

Néanmoins, s’il est indéniable que le coût des travaux a pu augmenter en deux années, cette augmentation ne doit pas être supportée par le défendeur. En effet, les demandeurs ont assigné la SASU BCD2E le 21 juillet 2023, soit plus de dix-huit mois après le dépôt du rapport de l’expert judiciaire. Ainsi, ils doivent eux-mêmes supporter l’augmentation du coût des travaux. Il sera donc retenu au titre du désamiantage de la toiture la somme de 10 000 euros telle que définie par l’expert judiciaire dans son rapport.

Aucun devis relatif à la réfection de la toiture n’avait été communiqué à l’expert judiciaire. Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] produisent un devis de la société SARL GERARD FREHAUT pour la mise en œuvre de la nouvelle toiture à hauteur de 10169,06 euros. Ce devis tient compte de la création d’un chéneau en zinc.

Toutefois, il n’existe aucun lien de causalité entre la création de ce chéneau et le désamiantage de la toiture. La création d’un chéneau ne découle pas du préjudice subi par les époux [B]. Il convient donc de déduire cette somme du montant du devis et retenir la somme de 9211,94 euros au titre de la pose d’une nouvelle toiture.

Sur le préjudice subi au titre du défaut de raccordement de la chaudière, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que ces défauts de raccordement constituent une menace grave pour la sécurité des personnes. Il est donc incontestable que l’absence de mention de ces non-conformités cause un préjudice certain à Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] qu’il convient d’indemniser.

Sur le chiffrage de ce préjudice, un devis pour la modification de la fumisterie établi par la société VAL CONFORT a été transmis à l’expert judiciaire pour un montant de 340,33 euros, toutes taxes comprises. L’expert judiciaire a retenu ce montant.

Par conséquent, la SASU BCD2E sera condamnée à payer à Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] la somme de 19552,27 euros au titre de la remise en état de la toiture et de l’installation intérieure de gaz.

II – Sur le préjudice moral

Il ressort de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] indiquent qu’ils vivent depuis l’achat de la maison et en raison des manquements de la SASU BCD2E sous une toiture amiantée. Ils sollicitent en outre que soit indemnisée la gêne subie pendant les travaux de remise en état.

Néanmoins, les demandeurs ne produisent aucune pièce de nature à justifier de l’existence de ce préjudice moral.

Par conséquent, la demande d’indemnisation formulée au titre du préjudice moral par Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] sera rejetée.

III -Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU BCD2E conteste devoir prendre en charge l’entièreté des frais d’expertise judiciaire au motif que d’autres entreprises ont été mises en cause dans le cadre de cette expertise.

Ce moyen ne peut prospérer dans la mesure où seule la SASU BCD2E a réalisé les diagnostics de pré-acquisition et que ceux sont ces derniers qui sont à l’origine du présent litige.

Par conséquent, la SASU BCD2E qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SASU BCD2E, condamnée aux dépens, devra payer à Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il y a lieu de constater l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SASU BCD2E à payer à Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] la somme de 19552,27 euros au titre de la remise en état de la toiture et de l’installation intérieure de gaz ;

REJETTE la demande formulée au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SASU BCD2E aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la SASU BCD2E à payer à Monsieur [A] [B] et Madame [T] [L] épouse [B] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Le Greffier, Le Président,