N° RG 25/00036 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EWLO

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Karine ALBANHAC, avocat au barreau de VANNES substituée par M^e Joanna DAGORN-PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Séverine NIVAULT de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 2], intervenant volontaire, représenté par Maître Séverine NIVAULT de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 05 Juin 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

DECISION : Contradictoire, en dernier ressort, rendue publiquement le 04 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e ALBANHAC

Copie à : M^e NIVAULT

RG N° 25-36. Jugement du 04 septembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 et 24 février 2018, Mme [G] [Y] a donné à bail à Mme [F] [B] et M. [K] [N] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 820 euros, outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les preneurs se sont séparés et il n’est pas contesté que seule Mme [G] [Y] s’est maintenue dans le logement.

Par courrier daté du 2 mai 2023, Mme [G] [Y] et M. [X] [Y] ont délivré à Mme [F] [B], pour le 30 janvier 2024, un congé pour vendre.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 13 décembre 2023.

Par courrier daté du 2 avril 2024, Mme [B] assistée de UFC Que Choisir a sollicité de M. et Mme [Y] le règlement d’une somme de 3300 euros en dédommagement de ses préjudices moral et financier.

Par courrier recommandé en date du 6 mai 2024, Mme [B] a mis en demeure M. et Mme [Y] de lui régler cette somme.

Par la voix de leur conseil et par courrier recommandé reçu le 24 mai 2024, M. et Mme [Y] ont fait savoir à la demanderesse qu’ils refusaient l’indemnisation sollicitée.

Le 17 septembre 2024, le conciliateur de justice a dressé constat d’échec de la tentative de conciliation conventionnelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, Mme [F] [B] a fait assigner Mme [G] [Y] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

– constater que le congé adressé le 2 mai 2023 est frauduleux,

– condamner Mme [G] [Y] à lui régler, en réparation du préjudice subi :

– la somme de 1918 euros au titre des frais de caution réglés auprès de l’agence Bénéat Chauvel,

– la somme de 1080 euros au titre de la différence de loyer,

– la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral,

– condamner Mme [G] [Y] à lui régler la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

A l’audience du 6 février 2025, les parties ont comparu, représentées par leur conseil respectif et M. [X] [Y] est intervenu volontairement à la procédure.

L’affaire a été renvoyée au 20 mars 2025 et puis au 5 juin suivant.

À l’audience du 5 juin 2025, l’affaire a été plaidée.

Pour les motifs développés dans ses conclusions n°1, Mme [F] [B] demande au juge de :

– à titre principal, constater que le congé adressé le 2 mai 2023 est frauduleux et en conséquence en prononcer la nullité,

– à titre subsidiaire, constater que les consorts [Y] sont à l’origine d’une faute génératrice d’un préjudice,

– en tout état de cause, condamner M. et Mme [Y] à lui régler :

– la somme de 1918 euros au titre des frais de caution réglés auprès de l’agence Bénéat Chauvel,

– la somme de 1080 euros au titre de la différence de loyer,

– la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral,

– condamner M. et Mme [Y] à lui payer 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Pour les moyens développés dans leurs conclusions soutenues à l’audience, les défendeurs demandent au juge de :

– décerner acte à M. [X] [Y] de son intervention volontaire,

– dire et juger valable le congé délivré à Mme [F] [B] le 2 mai 2023 comme justifié par le souhait du bailleur de vendre le bien loué,

– dire et juger que M. et Mme [Y] n’ont en conséquence commis aucune faute génératrice de préjudice pour Mme [F] [B],

– débouter Mme [F] [B] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

– condamner Mme [F] [B] à leur régler une somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il n’est pas contesté que Mme et M. [G] et [X] [Y] sont tous deux propriétaires du logement objet du présent litige, et Mme [B] sollicite désormais leur condamnation conjointe.

L’intervention de M. [X] [Y] sera déclarée recevable.

Sur la nullité du congé délivré

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

(…)III. — Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que par courrier daté du 2 mai 2023, les bailleurs ont délivré congé pour vendre pour le 30 janvier 2024.

Mme [B] a restitué le logement le 13 décembre 2023, date de réalisation de l’état des lieux de sortie.

La demanderesse expose avoir découvert le 20 mars 2024, soit quelque mois après la restitution des lieux, que le bien objet du présent litige était à nouveau mis en location au prix mensuel de 1100 euros, témoignant ainsi de la véritable intention des bailleurs et du caractère frauduleux du congé délivré.

Elle entend faire valoir, alors que sa convention de divorce prévoyait la résidence alternée des enfants, qu’elle a ainsi été contrainte de déménager sur la commune de [Localité 6] faute d’avoir trouvé à se reloger à [Localité 5], moyennant le règlement d’un loyer supérieur à celui qu’elle réglait dans le bien des consorts [Y] et des frais d’installation non négligeables.

Elle demande au juge de prononcer la nullité dudit congé et de condamner les propriétaires à l’indemniser de ses préjudices.

M. et Mme [Y] exposent qu’ils ont acquis le bien immobilier objet du litige pour bénéficier du dispositif de défiscalisation de la loi Scellier, et que croyant être parvenus à la fin du dispositif en question, ils ont pris la décision de revendre le bien.

S’ils conviennent que le congé délivré comportait une erreur en ce qu’il précisait une date d’effet au 30 janvier 2024 alors que le bail ne pouvait prendre fin avant le 22 février 2024, ils soulignent que le préavis de six mois a été largement respecté et qu’en tout état de cause leur locataire a quitté les lieux bien avant ce terme.

M. et Mme [Y] indiquent que postérieurement à la libération des lieux, ils ont poursuivi leurs démarches pour la mise en vente de ce bien, en le faisant estimer par des agences immobilières, en réalisant le DPE et en faisant procéder au contrôle des raccordements du réseau d’eau.

Ils exposent que ce n’est que le 25 janvier 2024 qu’ils ont finalement appris qu’ils avaient commis une erreur sur la date à laquelle ils pouvaient revendre le bien sans perdre le bénéfice de la défiscalisation réalisée, motif pour lequel ils ont remis le logement en location au mois de mars suivant.

La charge de la preuve de l’intention frauduleuse des bailleurs dans la délivrance du congé pèse sur le locataire.

Comme indiqué ci-avant, M. et Mme [Y] ont délivré congé à Mme [B] par courrier daté du 2 mai 2023 et cette dernière a restitué le logement le 13 décembre suivant.

Il ressort des pièces versées aux débats que postérieurement à la restitution des lieux, les propriétaires ont sollicité et fait réaliser :

– un dossier d’étude par l’agence Orpi en date du 13 décembre 2023 estimant la valeur du bien à la somme de 370 000 euros,

– une étude comparative de marché par Orizon Immobilier en date du 21 décembre 2023 estimant la valeur du bien à une somme comprise entre 350 000 euros et 370 000 euros,

– un diagnostic de performance énergétique en date du 16 janvier 2024,

– le contrôle du raccordement au réseau d’assainissement en date du 8 février 2024.

Les défendeurs versent aux débats les courriels échangés le 25 janvier 2024 au sujet de la date à laquelle ils pouvaient mettre leur bien en vente sans perdre le bénéfice de la défiscalisation réalisée :

– « Bonjour Mme [T], nous sommes toujours en réflexion concernant la maison de [Localité 4] (Scellier) pour décider si nous vendons ou relouons le logement. Pourriez-vous vérifier que nous avons bien terminé la période de trois ans pour la prolongation du Scellier ? Nous avons un doute et notre notaire nous a indiqué que c’était le 1er loyer qui comptait pour le démarrage de la défiscalisation. Le premier bail a été signé le 27/10/2012, première quittance en novembre 2012. Pourriez-vous vérifier cette information ? Car dans ce cas, la fin de la période de prolongation de trois ans serait fin 2024 ? Si nous vendons la maison, nous devrions donc rembourser les 2 années de défiscalisation »,

— « Bonjour Mme [Y], j’ai vérifié, la première année de défiscalisation est bien 2012 : donc première période de neuf ans, de 2012 à 2020 et deuxième période de trois ans de 2021 à 2023 pour la réduction d’impôt. Par contre, le délai d’engagement de location de neuf ans démarre effectivement à compter du premier jour de la location, soit au 1er novembre 2012. J’ai donc posé la question service juridique et fiscal auquel j’adhère (CF. mail ci-après). Je reviens vers vous dès que j’ai une réponse ».

S’il n’est pas contesté que les propriétaires ont remis le bien en location à un prix supérieur à compter du mois de mars 2024, il n’apparaît pas, au vu de ces éléments, la preuve suffisante d’une intention frauduleuse au jour de la délivrance du congé alors qu’il est établi que M. et Mme [Y] ont entrepris toutes les démarches initiales nécessaires à la mise en vente du bien.

La demande sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire en responsabilité pour faute

À titre subsidiaire, Mme [B] entend voir juger que l’erreur de M. et Mme [Y] lui a causé un préjudice indéniable dans la mesure où elle ne souhaitait aucunement quitter ce domicile puisqu’elle y accueillait ses deux enfants mineurs dans le cadre d’une résidence alternée et qu’elle a dû avancer des frais de dépôt de garantie pour un nouveau logement dont le loyer est supérieur à celui qu’elle réglait auparavant.

Elle demande au juge de condamner les défendeurs à lui verser :

– 1918 euros au titre des frais réglés à l’agence se décomposant comme suit :

– 1000 euros au titre du dépôt de garantie,

– 574 euros au titre des honoraires d’agence,

– 344 euros au titre les honoraires d’état des lieux,

—  1080 euros au titre de la différence entre son nouveau loyer et celui qu’elle réglait lorsqu’elle résidait dans le logement litigieux, sur une période qui ne saurait être inférieure à une durée de préavis de six mois,

—  1000 euros au titre de son préjudice moral.

M. et Mme [Y] sollicitent que la demanderesse soit déboutée, à défaut de démontrer qu’ils auraient commis une faute génératrice du préjudice qu’elle allègue.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort des éléments rappelés ci-dessus que M. et Mme [Y] ont délivré à la demanderesse un congé pour vendre, sans s’assurer au préalable qu’ils se trouvaient bien dans les conditions fiscales leur permettant de le faire.

En agissant ainsi, ils se sont rendus responsables d’une négligence fautive, contraignant la locataire à quitter les lieux et à engager des dépenses supplémentaires et imprévues dont il convient de l’indemniser.

Les frais de dépôt de garantie et d’honoraires d’agence ne constituent pas un dommage mais les conséquences financières d’une location, dont seule l’avance en trésorerie sera indemnisée à hauteur de 20 %, soit la somme de 383,60 euros.

Dans ce même contexte, il est constant que l’augmentation de son loyer mensuel est la conséquence directe du congé délivré, de sorte que les défendeurs seront condamnés à lui régler la somme de 1080 euros correspondant à la différence de loyers sur une période de six mois.

RG N° 25-36. Jugement du 04 septembre 2025

Enfin, en réparation de ses troubles et tracas, il lui sera accordé une indemnisation de 500 euros.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. et Mme [Y] supporteront les entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [B] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 1000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

RECOIT M. [X] [Y] en son intervention volontaire ;

REJETTE le moyen de nullité du congé et Constate sa validité ;

CONDAMNE Mme [G] [Y] et M. [X] [Y] à payer à Mme [F] [B] les sommes de 1463,60 euros au titre de son préjudice financier et 500 euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [G] [Y] et M. [X] [Y] à payer à Mme [F] [B] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [G] [Y] et M. [X] [Y] à payer à Mme [F] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE