N° RG 25/00329 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EY3D

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, venant aux droits de [Localité 4] GOLFE HABITAT, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Madame [J] [F], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne à l’appel des causes, non comparant, ni représenté lors des débats

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 19 Juin 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : M. [L] [Z]

M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00329. Jugement du 25 Septembre 2025

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 27 août 2019, l’Office public de l’Habitat du Morbihan [Localité 4] Golfe Habitat a donné à bail à M. [Z] [L] un local d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 365,29 euros, outre la somme de 16,50 euros à titre de provision sur charges et 7,72 euros à titre de provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par contrat à effet au 29 novembre 2019, les parties ont régularisé la location d’un garage moyennant le règlement d’un loyer de 29,42 euros, outre des charges pour la somme mensuelle de 0,80 euros.

Par courrier recommandé transmis le 19 décembre 2024 mais non réclamé, Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 4] Golfe Habitat, a mis M. [Z] [L] en demeure de payer la somme de 921,90 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Le 27 mars 2025, le conciliateur de justice a dressé constat de carence à la tentative de conciliation amiable.

Par acte du commissaire de justice en date du 22 avril 2025, Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 4] Golfe Habitat, a fait assigner M. [Z] [L] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de M. [Z] [L] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner M. [Z] [L] à lui payer :4863,46 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et des charges qui auraient été mis en recouvrement par l’Office HLM,condamner M. [Z] [L] à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 22 avril 2025.

Par courrier recommandé reçu le 20 mai 2025, Morbihan Habitat a mis M. [Z] [L] en demeure de payer la somme de 1193,82 euros au titre des loyers et des charges impayés.

A l’audience du 19 juin 2025, les parties ont comparu et accepté de rencontrer le conciliateur de justice mais M. [L] a quitté les lieux avant la tentative de conciliation déléguée.

Le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de M. [Z] [L] exposant que ce dernier avait indiqué, sans en justifier cependant, avoir repris un emploi en intérim et avoir effectué plusieurs paiements au bailleur, souhaitant régler sa dette locative de manière échelonnée afin de se maintenir dans le logement.

Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 4] Golfe Habitat, valablement représenté par Mme [F] munie d’un pouvoir, a confirmé ses demandes, actualisant le montant de sa créance à la somme de 1043,66 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 18 juin 2025.

Morbihan Habitat a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

M. [Z] [L], présent à l’appel des causes et ayant accepté de rencontrer le conciliateur de justice pendant le temps de l’audience, a quitté le palais de justice avant l’évocation de l’affaire.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Morbihana été avisée de la situation d’impayés par courrier en date du 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement, les délais, la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

R.G. N° 25/00329. Jugement du 25 Septembre 2025

Il résulte du bail et du décompte fourni que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 1043,66 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 18 juin 2025.

Selon l’article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

M. [Z] [L] n’a pas contesté le montant de sa dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner M. [Z] [L] à verser à Morbihan Habitat venant aux droits de [Localité 4] Golfe Habitat la somme de 1043,66 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 18 juin 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l’espèce, pose le principe selon lequel « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que M. [Z] [L] a repris le paiement des échéances courantes du loyer et a commencé à apurer son passif par des versements mensuels supplémentaires d’un montant de 600 euros, depuis le mois d’avril 2025.

Dans le cadre de l’évaluation sociale, il a sollicité le bénéfice de délais de paiement pour pouvoir se maintenir dans le logement et il apparaît être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dans ces circonstances, M. [Z] [L] sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, M. [Z] [L] sera déchu du bénéfice du terme, la résiliation du bail sera prononcée et l’expulsion ordonnée.

Morbihan Habitat venant aux droits de [Localité 4] Golfe Habitat sera fondé à réclamer – en ce cas – à compter de la résiliation du bail à titre de préjudice causé par le maintien des locataires dans les lieux une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants qui auraient été dus au cas de non résiliation du bail.

Le bailleur sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de dispo-

sition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

M. [Z] [L], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Morbihan Habitat l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 100 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] [L] à payer à Morbihan Habitat venant aux droits de [Localité 4] Golfe Habitat la somme de 1043,66 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 18 juin 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement;

AUTORISE M. [Z] [L] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 20 mensualités de 50 euros et la 21ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois, et ce, en plus du loyer et des charges courants ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— M. [Z] [L] sera déchu du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la résiliation du bail sera prononcée,

— à défaut pour M. [Z] [L] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, son expulsion et à celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [Z] [L] sera condamné à payer à Morbihan Habitat venant aux droits de [Localité 4] Golfe Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que Morbihan Habitat venant aux droits de [Localité 4] Golfe Habitat sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

En tout état de cause,

CONDAMNE M. [Z] [L] à verser à Morbihan Habitat, venant aux droits de [Localité 4] Golfe Habitat, la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [L] aux entiers dépens d’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT