N° RG 25/00603 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3IU

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, venant aux droits de BRETAGNE SUD HABITAT, dont le siège social est [Adresse 5]

représenté par Madame [P] [W], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 06 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à :

R.G. N° 25/00603. Jugement du 06 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er février 1995, l'[Adresse 7] a donné à bail à M. [N] [J] un local d’habitation situé [Adresse 6].

Après modification de l’identification de la rue, l’adresse du logement est [Adresse 3].

Le 21 décembre 2007, l’Office public départemental d’HLM du Morbihan est devenue l’Office public de l’Habitat du Morbihan ayant pour dénomination commerciale Bretagne Sud Habitat.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, Morbihan Habitat, venant aux droits de Bretagne Sud Habitat, a fait assigner M. [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection auquel il demande de :

l’autoriser à entrer dans le logement situé [Adresse 1], aux fins d’effectuer le contrôle annuel des équipements (Proxiserve) et autoriser l’entreprise BNS Nettoyage à entrer pour procéder au nettoyage et au désencombrement préalable à la réalisation des travaux, aux frais du locataire, avec, au besoin, avec le concours du commissaire de justice (SCP Desmullier, Mercadier, Bigoteau) accompagné d’un serrurier et de témoins, ou de la force publique en application des dispositions de l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [J] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût des sommations des 10 avril 2025 et 21 mai 2025.

A l’audience du 4 septembre 2025, Morbihan Habitat, valablement représenté par Mme [W] munie d’un pouvoir, confirme ses demandes, indiquant que M. [J] s’était finalement dit favorable pour que le logement soit nettoyé, mais qu’il n’avait pas signé les documents nécessaires par crainte d’être à nouveau placé sous mesure de protection.

Régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [N] [J] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

A titre liminaire, l’article 16 du code de procédure civile prévoit que “le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations”.

Faute pour le demandeur de justifier de la transmission au défendeur, dans le respect du principe du contradictoire, des attestations datées des 14 août et 3 septembre 2025 non visées au bordereau de pièces de l’assignation, celles-ci seront écartées des débats.

Sur les demandes d’accès au logement

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, “le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…)”

Selon l’article 7 de cette même loi, “le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

(…)

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

(…)”.

Ces dispositions sont reprises dans le bail liant les parties.

Morbihan Habitat expose que dans le cadre du contrôle annuel des équipements, l’entreprise Proxiserve, qui s’est rendue au domicile de M. [J] le 28 août 2024, a fait valoir son droit de retrait en raison de l’insalubrité du logement, sans pouvoir procéder aux opérations prévues au-delà du remplacement du détecteur de fumée et des bouches VMC.

L’Office souligne que la visite réalisée conjointement avec Mme le Maire de la commune a permis de constater que le sol du logement était recouvert de déchets, qu’une seule prise électrique était en état de fonctionnement, qu’une plaque de cuisson était posée à terre et que le locataire avait déclaré que tous les points d’eau étaient bouchés à l’exception de sa baignoire.

Le bailleur indique qu’après avoir donné un accord verbal, M. [J] a finalement refusé l’intervention d’une entreprise de nettoyage.

Outre le signalement des problèmes sanitaires du logement par un voisin et la saisine des services du Procureur de la République, Morbihan Habitat entend faire valoir que malgré les démarches amiables entreprises et la délivrance d’une sommation de jouissance paisible, M. [J] refuse toujours de laisser le bailleur accéder au logement et n’a pas réalisé les travaux d’entretien et de nettoyage qui auraient permis aux entreprises de venir procéder au contrôle annuel des équipements.

Morbihan Habitat verse au dossier :

— un rapport d’intervention de l’entreprise Proxiserve mandatée pour l’entretien des radiateurs électriques, des VMC, robinetterie, détecteurs de fumées, production d’ECS électrique (…) précisant le 28 août 2024 au titre de ses observations : “logement insalubre catastrophique remplacement daf entrée bouches vmc Atlantique hygro voir photos faire intervenir entreprise ménage pour faire la visite correctement”,

— un courriel de Mme [D], Maire de [Localité 8], faisant référence à la visite réalisée le 12 septembre 2024 et précisant “j’ai en effet constaté que l’état du logement est très préoccupant: accumulation très importante de papiers ainsi que détritus et excréments au sol, avec un état de saleté généralisée. Les conditions d’hygiène sont dégradées au point de poser des risques sanitaires et la sécurité est également en jeu, notamment du fait de l’utilisation d’une plaque électrique posée à même le sol pour faire chauffer les aliments. Deux voisins (M. [Y] [K] et M. [V] [X]) sont d’ailleurs venus en mairie pour exprimer leurs inquiétudes face à cette situation, qui affecte le voisinage et soulève des questions de sécurité collective. Je souhaiterais que Monsieur [J] puisse accepter l’intervention d’une entreprise pour procéder à un nettoyage en profondeur de son logement, ainsi qu’un contrôle de l’installation électrique et de la plomberie afin d’écarter tout risque immédiat”,

— un devis de la Sarl BNS Nettoyage en date du 1er octobre 2024 pour une remise en état des lieux, le ramassage de détritus et un nettoyage complet, pour un montant total de 1123,20 euros,

— un courriel rapportant le signalement d’un voisin, M. [V], faisant état des problèmes sanitaires et d’hygiène de M. [J] (signalement du 10 décembre 2024),

— un courrier daté du 31 décembre 2024 à destination du locataire, invitant ce dernier à régulariser le protocole d’accord accepté oralement aux termes duquel il s’engageait à rembourser Morbihan Habitat du règlement du devis de nettoyage du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, Morbihan Habitat a fait sommation à M. [J] d’avoir à entretenir et nettoyer le logement dans un délai de quinze jours, et sommation d’avoir à en user paisiblement.

Cette sommation a été remise à étude, M. [J] ayant refusé d’ouvrir la porte.

Dans le cadre de la sommation interpellative délivrée le 21 mai 2025, réitérant la précédente mise en demeure et sollicitant des précisions sur l’état actuel du logement et des démarches entreprises, M. [J] a répondu vouloir se charger de débarrasser son logement pour qu’un électricien et un plombier puissent intervenir dans un délai d’un mois.

Le bailleur expose qu’au jour de la délivrance de l’assignation, aucune démarche en ce sens n’a été justifiée.

Au vu des éléments ci-avant rappelés, il apparaît que l’état du logement, du fait de l’absence d’entretien par son occupant, n’a pas permis au bailleur de faire procéder au contrôle annuel des équipements électriques, robinetterie, radiateurs, puisque l’entreprise mandatée pour ce faire a sollicité un nettoyage préalable des lieux.

Il ressort des dispositions légales précitées que le locataire doit entretenir le bien loué et le maintenir en bon état de réparations locatives.

Il doit également en permettre l’accès pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent au bailleur de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

M. [J] n’a pas comparu à l’audience pour s’opposer aux demandes ou justifier du respect de ses obligations essentielles de locataire.

Par conséquent, il sera fait droit à l’ensemble des demandes et les frais de nettoyage et désencombrement seront mis à la charge du locataire du fait du non-respect de ses obligations.

Sur les dépens

Partie perdante, M. [N] [J] sera condamné aux entiers dépens d’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Morbihan Habitat l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût des sommations des 10 avril 2025 et 21 mai 2025 qui constituent des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ECARTE des débats les attestations datées des 14 août et 3 septembre 2025 pour non-respect du principe du contradictoire ;

AUTORISE Morbihan Habitat et l’entreprise mandatée par ses soins (Proxiserve) à entrer dans le logement occupé par M. [N] [J], situé [Adresse 4], aux fins d’effectuer le contrôle annuel des équipements ;

AUTORISE Morbihan Habitat et l’entreprise BNS Nettoyage à entrer dans le logement occupé par M. [N] [J], situé [Adresse 6], pour procéder au nettoyage et au désencombrement préalable à la réalisation des travaux, aux frais du locataire;

DIT que le bailleur pourra se faire assister, au besoin, du commissaire de justice (SCP Desmullier, Mercadier, Bigoteau) accompagné d’un serrurier et de témoins, ou de la force publique en application des dispositions de l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [N] [J] à verser à Morbihan Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût des sommations des 10 avril 2025 et 21 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [N] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE