TRIBUNAL

de VERSAILLES

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° RG 24/00049 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBDL

JUGEMENT

Du : 29 Novembre 2024

SA D’HLM LOGIREP

C/

[L] [N], [E] [N]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PAUTONNIER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [N]

Mr [N]

Minute : /2024

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 29 Novembre 2024 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 03 Octobre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA D’HLM LOGIREP

Polylogis Service Client

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Madame [L] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante

Monsieur [E] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Comparant

A l’audience du 03 Octobre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2020, la SA d’HLM LOGIREP a donné à bail à Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 552,68 euros, dont 183,10 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, la SA d’HLM LOGIREP a fait signifier à Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2126,53 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 04 décembre 2023, la SA d’HLM LOGIREP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait assigner Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Versailles aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5990,72 euros au titre de la dette locative, et au paiement des loyers depuis cette date et jusqu’à résiliation du bail, et subsidiairement, que l’indemnité d’occupation ne saurait être inférieure au montant du loyer, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale,la somme de 230 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 25 mars 2024.

À l’audience du 3 octobre 2024, la SA d’HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6403,38 euros arrêtée au 24 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle s’en remet au courrier fourni en date du 4 juillet 2024 signé par les locataires, mentionnant un plan d’apurement de la dette à hauteur de 100 euros mensuel, et s’accorde sur ce délai de paiement avec maintien dans les lieux, précisant que le paiement du loyer courant a repris.

Monsieur [N], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, ainsi que la maintien dans les lieux.

Madame [N], régulièrement assignée à domicile, ne comparait pas.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , la SA d’HLM LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 octobre 2020, du commandement de payer délivré le 28 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 24 septembre 2024 que la SA d’HLM LOGIREP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 423,23 euros (134,22 + 107,52 + 181,49 euros) imputée pour des frais de recouvrement qui seront inclus dans les dépens.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 5980, 15 euros, au titre des sommes dues au 24 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 novembre 2023 sur la somme de 2126,53 euros, euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 novembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 janvier à 24 heures, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 20 octobre 2020 à compter du 29 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [E] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et sollicite son maintien dans les lieux. Le courrier du 4 juillet 2024, signé par les deux parties, s’accordent sur des délais de paiement à hauteur de 100 euros mensuels et un maintien dans les lieux.

En outre, à l’audience, la SA d’HLM LOGIREP n’est pas opposés à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, conformément à l’accord signé entre les parties.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur et Madame [N] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] solidairement aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable, au vu de la situation des parties, de laisser à la charge de la SA d’HLM LOGIREP les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 octobre 2020 entre la SA d’HLM LOGIREP d’une part, et Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 28 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 29 janvier 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 5980,15 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 novembre 2023 sur la somme de 2126,53 euros, euros et du présent jugement sur le surplus,

CONSTATE l’accord des parties sur des délais de paiement dans les conditions suivantes,

ACCORDE un délai à Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 36 versements de 100 euros, sauf meilleur accord entre les parties pour le surplus, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] du logement situé [Adresse 1], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] à payer à la SA d’HLM LOGIREP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 29 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Madame [N] [L] et Monsieur [N] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE