Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00531 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FNQ

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

[M] [I]

[U] [Y] épouse [I]

C/

[F] [B]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu le 03 Septembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [M] [I]

né le 11 Juillet 1987 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

Mme [U] [Y] épouse [I]

née le 15 Février 1988 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [B]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

DÉBATS : 03 Juillet 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00531 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FNQ et plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2014, M. [E] [R] a consenti un bail d’habitation à M. [F] [B] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350,00 euros et d’une provision pour charges de 20,00 euros.

Par acte notarié daté du 25 novembre 2021, M. [M] [I] et Madame [U] [Y] épouse [I] sont devenus propriétaires du bien, objet du bail.

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1619,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [B] le 5 décembre 2024.

Par assignation du 3 avril 2025, les époux [I] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers,être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [B] et de tous les occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique, obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2288,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 avril 2025, et le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé le locataire n’ayant pas honoré le rendez-vous.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 3 juillet 2025.

À l’audience, les époux [I] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 30 juin 2025, s’élève désormais à 3735,73 euros. Les époux [I] exposent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Les époux [I] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour de défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 5 décembre 2024, ce commandement de payer accordant à ce dernier un délai de deux mois pour s’acquitter des loyers impayés.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1619,73 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, les époux [I] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juillet 2025, M. [F] [B] leur devait la somme de 3735,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de juillet incluse, et soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1619,73 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard de la demande des époux [I], son montant sera fixé au montant du dernier loyer et charges cumulés, soit 400,00 euros.

L’indemnité d’occupation cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [F] [B] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300,00 euros à la demande des époux [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 29 novembre 2014 entre M. [E] [R], d’une part, et M. [F] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 6 février 2025 ;

ORDONNE à M. [F] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [F] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 400,00 euros (quatre cents euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE M. [F] [B] à payer à M. [M] [I] et Mme [U] [Y] épouse [I] la somme de 3735,73 euros (trois mille sept cent trente-cinq euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025, échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 sur la somme de 1619,73 euros (mille six cent dix-neuf euros et soixante-treize centimes), et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE M. [M] [I] et Mme [U] [Y] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [F] [B] à payer aux demandeurs la somme de 300,00 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 décembre 2024, celui de l’assignation du 3 avril 2025 et celui de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection