Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

09 AVRIL 2024

N° RG 23/01298 – N° Portalis DB22-W-B7H-RQ7I

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sise [Adresse 2], [Adresse 3] représenté par son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 379 625 486 dont le siège social est situé [Adresse 1], lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société SCI SHEMSY, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 803 677 152 dont le siège social est situé chez M. [V] [H] sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparante, représentée par Maître Elie SULTAN de la SELARLU ES AVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Julia AZRIA, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 05 FÉVRIER 2024

Nous, Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

05 Février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3], sises [Adresse 2] – [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), a fait assigner la SCI SHEMSY devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et 36 du décret du 17 mars 1967, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  9.111,67 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du

30 juin 2023,

—  2.500 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Appelée initialement à l’audience du 13 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse à l’audience du 5 février 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, se référant à ses dernières conclusions qu’il dépose à l’audience, indique qu’il a actualisé sa créance à la somme de 12.833,67 € faisant suite aux derniers appels de fonds 2023 et 2024. Il s’oppose à tout délai de paiement, indiquant que la SCI savait parfaitement que l’immeuble dans lequel elle a acquis son lot faisait l’objet d’un arrêté de péril en 2014. Il fait valoir que la dette n’a cessé de croître depuis l’assignation alors que les déclarations de résultats que la SCI verse aux débats démontrent qu’elle a généré 50.851 € en 2021 et 2022. Il rappelle enfin avoir déjà accordé de très larges délais à la SCI pour qu’elle puisse s’acquitter de sa dette.

La SCI SHEMSY expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle indique être propriétaire de deux locaux au sein de la copropriété parmi lesquels un appartement à usage d’habitation et un local commercial. Sur la période litigieuse, à savoir depuis le 1er juillet 2022, elle indique que les résultats de la SCI ont connu une baisse considérable, ayant un résultat déficitaire de – 3.759 euros alors qu’elle avait un résultat de 10.677 euros en 2021, cette baisse résultant du fait que le local à usage commercial est en cours de rénovation et qu’elle a dû faire face à des travaux très onéreux. Par ailleurs, le gérant et bénéficiaire effectif à hauteur de 80% des parts de la SCI a été dans l’incapacité de contribuer au paiement de la dette de charges de copropriété, du fait de sa perte d’emploi. Elle indique que le local commercial dont elle est propriétaire est invendable en raison d’un arrêté de péril pris sur l’un des lots de la copropriété. Elle dit avoir néanmoins procédé au paiement de la somme de 10.000 euros en date du 11 mai 2022 pour régulariser partiellement sa dette de charges de copropriété malgré ses difficultés financières.

Elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois expliquant que la situation du local a été suspendue du fait de la prise d’un arrêté de péril. Elle fait valoir qu’elle a fait des versements réguliers des montants de charges de copropriété qu’elle pouvait payer.

Elle demande le rejet de la demande au titre des frais irrépétibles en l’absence de justificatifs.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale attestant que la SCI SHEMSY a la qualité de copropriétaire pour le lot n° 2,

— un extrait Kbis de la SCI SHEMSY,

— un extrait de compte consolidé au 1er juillet 2023 et complété par la position de compte arrêté au 18 août 2023,

— une mise en demeure en date du 5 juillet 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date du 12 février 2021,

17 mai 2021, 25 mars 2022, 3 octobre 2022, 28 juin 2023 et 6 novembre 2023 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents et voté les budgets prévisionnels des exercices suivants, ainsi que divers travaux.

— les appels de fonds de l’ensemble de la période considérée et régularisation des charges 2021 et 2022 et apurement travaux 2022,

— l’acte de vente notarié du 30 août 2014,

— les appels de fonds du 1er janvier 2023 MO B3E N°23-NY-83, du 1er janvier 2024, et 1/4 MOE Structure reprise sous-oeuvre immeuble,

— extrait de compte au 16 janvier 2024.

Il résulte des pièces ainsi produites que la SCI SHEMSY est redevable de la somme totale de 12.833,67 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er janvier 2024 et incluant les appels de fonds du

1er janvier 2023 MO B3E N°23-NY-83 (1.379,02 €) et du 1er janvier 2024

(706,81 €) ainsi que du premier quart MOE structure reprise sous-oeuvre

immeuble (3.136,17 €).

Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du

30 juin 2023, date de la mise en demeure.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires est défaillant à rapporter la preuve qui lui incombe d’un préjudice indépendant du retard de paiement et de la mauvaise foi de la SCI SHEMSY, celle-ci ayant procédé à plusieurs règlements pour tenter d’apurer sa dette.

Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, nonobstant le refus du syndicat des copropriétaires, il conviendra au vu des déclarations de résultats de la SCI pour l’année 2021 et l’année 2022 faisant état des recettes et des charges de la défenderesse, de faire droit à la demande de délais de paiement et de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement par 23 versements mensuels de 500 euros, le solde de la dette restant dû devant être réglé en une seule fois le 24ème mois.

En cas de non-paiement d’une seule mensualité de la dette, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible.

Sur les mesures accessoires

La SCI SHEMSY qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. La SCI SHEMSY sera condamnée à lui payer une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

Condamne la SCI SHEMSY à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3], sises [Adresse 2] – [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM) la somme de 12.833,67 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er janvier 2024 (appel du

1er janvier 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023,

Accorde à la SCI SHEMSY un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette, par 23 versements mensuels de 500 euros, à compter du 10 du mois qui suit la signification de la présente décision, et tous les 10 de chaque mois jusqu’au parfait règlement, le 24ème versement correspondant au solde restant dû augmenté des intérêts et éventuels frais,

Dit qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité de la dette à son échéance, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

Rappelle que ces mensualités de 500 € viendront s’ajouter aux charges de copropriété dues chaque mois,

Condamne la SCI SHEMSY à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3], sises [Adresse 2] – [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM) la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI SHEMSY à payer les dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3], sises [Adresse 2] – [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM) de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 AVRIL 2024 par Sophie VERNERET-LAMOUR, Juge placé, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE PLACÉ

Carla LOPES DOS SANTOS Sophie VERNERET-LAMOUR