TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

16 MAI 2024

N° RG 24/00200 – N° Portalis DB22-W-B7I-RZZN

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE

S.C.I. TULIPE, société civile immobilière, inscrite au R.C.S PARIS sous le n° 337 563 969, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617, avocat postulant et par M^e Sophie POURRUT CAPDEVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1700, avocat plaidant,

DEFENDERESSES

SORELLA, société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 850 481 771, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

Non représentée

Madame [R] [M] épouse [B],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, non représentée

***

Débats tenus à l’audience du : 09 Avril 2024

Nous, Delphine DUMENY, Vice Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 09 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la SCI Tulipe a fait assigner en référé la SARL Sorella et Mme [R] [M] épouse [Y] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 6/12/2023,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la SARL à lui remettre tous les jeux de clé en sa possession des locaux loués, sous astreinte de 200 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à venir,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 8.859,37 euros HT au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 1/4/2024, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points à compter de la mise en demeure du 10/10/2023, avec capitalisation des intérêts,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 1/1/2024 et jusqu’ à la complète libération des locaux,

— lui attribuer à titre provisionnel le dépôt de garantie d’un montant de 3.900 euros à titre de premiers dommages-intérêts,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La demanderesse a fait signifier de nouvelles écritures par commissaire de justice le 27 mars 2024 par lesquelles elle modifie ses prétentions pour porter le paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation à 8.859,37 € HT TVA en sus et le montant des dommages-intérêts à 3.900 €.

Les défenderesse ne sont pas représentées à l’audience tenue le 9 avril 2024 par le juge de référés qui a mis sa décision en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail du 12 juillet 2019 stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie, par la production du commandement de payer du 7 novembre 2023, que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L145-41 du code de commerce le 7 novembre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique, avec obligation de remettre tous les jeux de clés ; cependant il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation due par la locataire

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

En l’espèce, le bailleur ne réclame pas le paiement provisionnel de la dette visée dans le commandement de payer, laquelle a été réglée suite à la saisie conservatoire du 29/12/2023 d’une somme de 8.877,24 € à laquelle la SARL a acquiescé : la saisie conservatoire a donc été convertie en saisie attribution et à défaut de contestation, la saisie est effective.

Dans ses conclusions signifiées, le bailleur sollicite désormais le paiement provisionnel de la dette née postérieurement à la résolution du bail, soit les 2 premiers trimestres d’indemnité mensuelle d’occupation de l’année 2024 pour un montant de 8.859,37 €.

La dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte établi le 1er janvier 2024 Il convient donc de condamner la SARL à payer à la SCI à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er janvier 2024, soit 4.309,96 HT, TVA en sus, jusqu’à la libération effective des lieux loués concrétisée par la remise des clés mais non par la remise en état des lieux, soit la somme de 8.859,37 € échue pour les deux premiers trimestres de l’année 2024.

L’article du bail intitulé « retard de paiement » indique que « sans préjuger dans la faculté pour le bailleur d’invoquer le bénéfice de la clause résolutoire ci-après stipulée en cas de non-paiement à l’échéance d’une somme quelconque due au bailleur par le preneur en vertu du présent bail, le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de 10% de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de 5 points, sans que cette clause autorise pour autant le preneur à différer son obligation ».

Pour réclamer cette majoration de 5 points sur les échéances de l’année 2024, le bailleur se prévaut d’une mise en demeure du 10/10/2023 visant les seuls loyers et charges de l’année 2023.

Il en résulte que les conditions d’application de cette majoration ne sont pas réunies et que cette somme sera augmentée des seuls intérêts de retard au taux légal, à compter de la signification de la présente ordonnance.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée aux conditions légales.

Sur la caution

La SCI demande la condamnation solidaire de Mme [Y], caution personnelle, au paiement de l’arriéré de loyers 2024 d’un montant de 8.859,37 € HT, TVA en sus, ainsi qu’au versement de l’indemnité d’occupation trimestrielle à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à restitution des lieux, remise en état et remise des clés.

En page 4 du bail Mme [R] [M] épouse [Y] s’est engagée en qualité de caution solidaire et indivisible du preneur envers le bailleur, en ce qui concerne les charges de la jouissance concédée par ce dernier dans le présent bail, sans exceptions ni réserves et notamment à l’exécution des stipulations du bail et au paiement des loyers et charges dans les limites indiqués au bail.

Dans la mesure où le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation en cas de maintien dans les lieux postérieurement à la résolution du bail est une stipulation du bail, Mme [Y] sera condamnée à titre solidaire et indivisible au paiement des sommes ci-dessus énoncées.

Sur le dépôt de garantie

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la locataire restera acquis à la bailleresse à titre de premiers dommages-intérêts dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être restitué par la bailleresse qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts, aucunement allégué ni démontré.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner solidairement les défenderesses, parties succombantes, aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, et à payer à la demanderesse la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine DUMENY, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 12 juillet 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 8 décembre 2023,

ORDONNONS, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués,

ORDONNONS la remise des clés mais pas sous astreinte,

ORDONNONS que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SARL Sorella, solidairement avec Mme [R] [M] épouse [Y], à payer à la SCI Tulipe à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant trimestriel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNONS la SARL Sorella, solidairement avec Mme [R] [M] épouse [Y], à payer à la SCI Tulipe la somme provisionnelle de 8.859,37 € HT, TVA en sus, au titre des indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 2ème trimestre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS n’y avoir lieu à majoration du taux légal de 5 points,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts aux conditions légales,

DÉBOUTONS la SCI de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNONS la SARL Sorella, solidairement avec Mme [R] [M] épouse [Y], à payer à la SCI Tulipe la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL Sorella, solidairement avec Mme [R] [M] épouse [Y], au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE par Delphine DUMENY, Vice Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE

Elodie NINEL Delphine DUMENY