TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

02 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00863 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEED

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. PR2 C/ S.A.S.U. SMILE WORLD

DEMANDERESSE

La société SCI PR2, Société Civile Immobilière au capital de 7.512.000 €, dont le siège social est situé à [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 810 795 880, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Nélida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 102, M^e Anne-sophie REVERS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4

DEFENDERESSE

La société SMILE WORLD, S.A.S, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 881 763 205, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Marion PERRIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 84, M^e Jean-Philippe TOVATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Débats tenus à l’audience du : 22 Octobre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 22 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, la société civile immobilière PR2 a fait assigner en référé la société par actions simplifiée SMILE WORLD devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail contracté par les parties, ordonner l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement, à titre provisionnel de son arriéré locatif et des pénalités contractuelles de retard.

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 octobre 2024.

Les parties, représentées par leur conseil, s’en rapportent oralement à leurs conclusions dont il résulte qu’elles sont parvenues à un accord pour voir le juge des référés :

— Constater le jeu acquis de la clause résolutoire à effet du 12 juin 2024, date d’effet du commandement visant la clause résolutoire, et en suspendre les effets au strict respect du plan de paiement ci-dessous :

— Condamner la société SMILE WORLD, à régler à titre provisionnel à la société SCI PR2 la somme 84.432,00 € TTC au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 17 octobre 2024, suivant l’échéancier suivant :

* règlement de la somme de 28.144,00 € TTC au plus tard le 11 novembre 2024,

* règlement de la somme de 28.144,00 € TTC au plus tard le 10 décembre 2024,

* règlement de la somme de 28.144,00 € TTC au plus tard le 24 décembre 2024,

— A défaut de respect de l’échéancier visé ci-dessus :

• Dire que l’intégralité des sommes restant dues, soit la somme de 84.432,00 € TTC sera immédiatement exigible,

• Dire que la clause résolutoire sera acquise à la date d’effet du commandement visant la clause résolutoire et la société SCI PR2 sera autorisée à procéder à l’expulsion de la société SMILE WORLD, ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial portant le n°115 d’une surface d’environ 2065 m² ainsi que de l’espace extérieur d’environ 461 m², situés au VILLAGE DES LOISIRS – ZONE D’ACTIVITES PARIWEST sis [Adresse 3],

• Condamner la société SMILE WORLD à payer à la société SCI PR2, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit établie sur la base du double du loyer augmenté de la redevance RIE, le cas échéant et de la provision sur charges de la dernière année de location,

• Dire acquis, à titre provisionnel, à la société SCI PR2 le dépôt de garantie détenu par elle.

— Rappeler que si l’échéancier visé ci-dessus est respecté par la société SMILE WORLD, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— Dire que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens et honoraires d’avocat.

La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail en date des 7 et 9 juin 2023 stipule dans son article 17 qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, des charges et remboursements qui sont payables en même temps que celui-ci, de toute autre somme dues en vertu du bail, à son échéance exacte, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse, la société SCI PR2 justifie par la production du commandement de payer du 12 avril 2024 que la locataire, la SAS SMILE WORLD n’est pas à jour de ses loyers ni n’a fourni la garantie autonome prévue à l’article 5.2 du bail.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 12 avril 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 13 mai 2024 à 00 heure, et non pas le 12 juin 2024 comme indiqué à tort par les parties dans leurs écritures.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas contestée, un règlement a été fait le 18 octobre 2024, de sorte qu’elle est désormais d’un montant de 84.432 euros TTC.

Les parties ont convenu de voir suspendre les effets de la clause résolutoire au respect d’un échéancier.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Dès lors que le juge des référés a la possibilité en application de cet article, de suspendre les effets de la clause résolutoire, il sera fait droit à leurs demandes, dans les termes du dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, les parties ont convenu que chacune conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail des 7 et 9 juin 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 13 mai 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause au respect du plan de paiement et :

CONDAMNONS la société SMILE WORLD, à régler à titre provisionnel à la société SCI PR2 la somme 84.432,00 € TTC au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 17 octobre 2024, suivant l’échéancier suivant :

* règlement de la somme de 28.144,00 € TTC au plus tard le 11 novembre 2024,

* règlement de la somme de 28.144,00 € TTC au plus tard le 10 décembre 2024,

* règlement de la somme de 28.144,00 € TTC au plus tard le 24 décembre 2024,

DISONS qu’à défaut de respect de l’échéancier visé ci-dessus :

— l’intégralité des sommes restant dues, soit la somme de 84.432,00 € TTC sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise et la société SCI PR2 sera autorisée à procéder à l’expulsion de la société SMILE WORLD, ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial portant le n°115 d’une surface d’environ 2065 m² ainsi que de l’espace extérieur d’environ 461 m², situés au VILLAGE DES LOISIRS – ZONE D’ACTIVITES PARIWEST sis [Adresse 3],

— la société SMILE WORLD sera condamnée à payer à la société SCI PR2, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation à compter de la résiliation de plein droit établie sur la base du double du loyer augmenté de la redevance RIE, le cas échéant et de la provision sur charges de la dernière année de location,

— le dépôt de garantie détenu par la société SCI PR2 lui sera acquis,

RAPPELONS que si l’échéancier visé ci-dessus est respecté par la société SMILE WORLD, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens et honoraires d’avocat.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU