TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 24/00169 – N° Portalis DBY6-W-B7I-DU7N

MINUTE N°:

/2025

JUGEMENT DU

03 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée

le

à :

M^e Caroline BOYER

Maître David ALEXANDRE de la SELARL SALMON & ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée

le

à :

Dossier

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 03 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [W]

né le 14 avril 1956 à CARENTAN (MANCHE)

demeurant 4 Ruelle du Mail – 50450 SAINT DENIS LE GAST

non comparant représenté par Maître Caroline BOYER, avocate inscrite au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [L] [F]

né le 22 février 1949 à DIVES SUR MET (14)

demeurant 15 Rue Buffon – 75005 PARIS

non comparant représenté par Maître David ALEXANDRE de la SELARL SALMON & ASSOCIES, avocat inscrit au barreau de CAEN,

Débats à l’audience publique du 08 septembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Naïké LEPOUTRE

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 08 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail verbal de 1992, Monsieur [U] [L] [F] a consenti à Monsieur [U] [W] un bail d’habitation portant sur un logement situé à 4 ruelle du Mail à SAINT DENIS LE GAST (50450), moyennant un loyer mensuel de 400 euros tel que revalorisé en novembre 2017.

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2017, Monsiuer [U] [L] [F] et Monsieur [U] [W] ont signé un accord concernant ledit bail verbal précisant les lieux, le montant du loyer ainsi que l’utilisation attendue du bien donné à bail dans des circonstances familiales et ce vingt ans plus tôt.

Se plaignant d’impayés de loyers, Monsieur [L] [F] a fait assigner Monsieur [W] devant le Tribunal d’Instance de Coutances aux fins d’expulsion de son locataire et Monsieur [U] [W] a présenté, à titre reconventionnelle, des demandes au titre de l’indécence du logement.

Par jugement en date du 14 février 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances a, notamment :

— déclaré recevable l’action de Monsieur [U] [L] [F] ;

— débouté Monsieur [L] [F] de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ;

— condamné Monsieur [L] [F] à réaliser, ou faire réaliser, dans le logement donné à bail à Monsieur [W], et dans un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement, les travaux suivants :

* installation d’un système de ventilation dans les pièces manquantes,

* installation d’un système de détection de fumée,

* isolation de la toiture,

* réfection des joints de façade et reprise de la maçonnerie,

* installation d’un système de récupération d’eau pluviale et réfection de la couverture,

* remise à niveau du seuil de la porte d’entrée arrière,

* installation d’un sysèmre d’évacuation des eaux usées dans la cuisine,

— dit qu’à défaut d’exécution desdits travaux dans ce délai, Monsieur [L] [F] sera redevable d’une astreinte de 70 euros par jour de retard pendant une durée de 5 mois et qu’à l’issue Monsieur [U] [W] pourra solliciter de la présente juridiction la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

— débouté Monsieur [U] [W] de sa demande en paiement de la somme de 9 752, 05 euros ;

— condamné Monsieur [U] [L] [F] à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 2400 euros au titre de la réduction des loyers dus jusqu’en septembre 2021 inclus ;

— ordonné la réduction de 50% du loyer mensuel versé par Monsieur [U] [W], soit 200 euros par mois à compter du 1er octobre 2021 jusqu’à justification par Monsieur [L] [F] de la réalisation effective des travaux mis à sa charge.

Se plaignant de ce que les travaux n’aivaient pas été réalisés, par acte de commissaire de justice délivré à personne, le 13 mai 2024, Monsieur [W] a fait assigner Monsieur [U] [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner Monsieur [U] [L] [F] à procéder aux travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence conformément aux exigences de la Direction départementale de territoires et de la mer et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à internvenir, à savoir :

* la porte d’entrée laisse passer la pluie qui pénétre à l’arrière de la maison ;

* la porte d’entrée n’est pas isolée ;

* la porte d’entrée ne comporte pas de seuil sous la porte ;

* les joints côté nord n’ont pas été refaits ;

* les menuiseries extérieures sont en simple vitrage ;

* présence de mousse expansive sur les joints côté ouest ;

* des pierres manquent sur les murs ;

* présence d’humidité et de tâches noires à l’intérieur de l’habitation ;

* absence de cloison et d’isolation ;

* écoulement d’eau dans la buanderie ;

* placo ni peint, ni tapissé ;

* présence de résidus blanchatres sur les solives dans la chambre ainsi que sur le parquet en bois;

* menuiseries extérieures en bois simple laissant passer les courants d’air ;

* présence d’auréoles brunatres et noiratres sous les fenêtres ;

* absence de pose de laine minérale non ajustée ;

* morceaux de laine minérale se détachant du mur sous les combles ;

— consigner les loyers sur un compte CARPA dans l’attente de la réalisation et de la mise en conformité du logement pour que celui-ci réponde aux normes de décence ;

— condamne Monsieur [U] [L] [F] à payer à Monsieur [W] la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [U] [L] [F] à payer à Monsieur [U] [W] la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner Monsieur [U] [L] [F] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 septembre 2024 et neuf renvois ont été accordés à la demande des parties.

A l’audience du 8 septembre 2025, Monsieur [U] [W], représenté par son conseil, sollicite dans le dernier état de ses écritures auquel il se rapporte, le bénéfice de son acte introductif d’instance et y ajoute des conclusions tendant à ce que Monsieur [U] [L] [F] soit :

— débouté de sa demande d’expulsion, de séquestration de biens et de condamnation à son encontre;

— que le Tribunal se déplace sur les lieux pour constater les désordres de l’habitation litigieuse ;

— subsidiairement, que soit ordonnée la mise en place d’une expertise judiciaire dont les frais seraient laissés à la charge de Monsieur [U] [L] [F]. Monsieur [U] [W] soutient, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du Code civil, que le constat d’huissier de justice du 23 octobre 2023 constitue un commencement de preuve même s’il n’a pas été établit au contradictoire du bailleur. Il admet que les travaux d’installation d’un système de détection de fumée et de ventilation ont bien été réalisés mais que, concernant l’isolation de la toiture, la pose de laine de verre n’a pas été réalisée dans le respect des règles de l’art, l’isolant passant entre les rails. Il ajoute que les travaux relatifs aux joints côté nord sont en cours depuis le 25 octobre 2024, impliquant que l’isolation du logement n’est pas complète. Il explique que la porte d’entrée laisse entrer la pluie, que les fenêtres qui ont été changées ne règlent pas le problème d’isolation en ce que le plancher s’est abaissé de 25 cm alors que les fenêtres en bois, qui n’ont pas été changées, ne permettent pas l’isolation complète du logement. Il réfute tout défaut d’entretien de sa responsabilité.

Si une expertise était diligentée, le locataire sollicite que les frais liés à ces opérations devraient être mis à la charge du bailleur, lui-même n’ayant pas les moyens d’y faire procéder.

Il insiste enfin sur ses conditions d’existence et ses difficultés de santé.

A cette audience, Monsieur [U] [L] [F], représenté par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection, dans le dernier état de ses écritures auquel il se rapporte, qu’il :

à titre principal,

— déclare irrecevable Monsieur [W] en ses demandes au titre des défauts de menuiseries extérieures,

— déboute Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

à titre reconventionnel,

— condamne Monsieur [W] à lui verser la somme de 4 742, 64 euros avec intérêts au taux légal à hauteur de 4 295, 78 euros à compter des premières conclusions du 7 octobre 2025 valant mise en demeure et des présentes écritures pour le surplus,

— prononce la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,

— ordonne l’expulsion de Monsieur [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais fixés par la loi, et avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est,

— ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls de Monsieur [W],

— condamner Monsieur [W] à lui payer à compter du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, réindexée le cas échéant, charges, accessoires et pénalités de retard jusqu’au terme courant de son départ effectif et restitution des clés,

— condamner Monsieur [W] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérpets pour procédure abusive et injustifiée,

— condamne Monsieur [W] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire,

— ordonne une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira au Tribunal de désigner avec pour mission de :

* convoquer les parties,

* se rendre sur place,

* se faire remettre et prendre connaissance de toutes pièces utiles,

* constater l’existence ou non es griefs allégués,

* dire si la maison répond aux critères de décence,

* décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, ainsi que leur durée et en chiffrer le coût,

* dire si les travaux ordonnés au terme du jugement du 14 février 2022 ont été réalisés,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— surseoir à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— dire que les frais d’expertise judiciaire seront supportés par les parties à hauteur de moitié chacun.

Il fait valoir qu’alors que les travaux judiciairement ordonnés ont été réalisés, Monsieur [W] s’est abstenu de reprendre le paiement des loyers et charges en intégralité alors qu’il produit des factures attestant de la réalisation des travaux s’agissant de l’installation d’un système de ventillation dans les pièces manquantes et d’un détection de fumée ainsi que de l’isolation de la toiture, de la réfection des joints de façade, de la reprise de la maçonnerie et le système de récupération des eaux pluviales comme de réfection de la couverture et de la remise à niveau du seuil de la porte d’entrée arrière par la pose d’une nouvelle porte avec seuil intégré. Concernant l’installation d’un système d’évacuation des eaux usées dans la cuisine, Monsieur [L] [F] indique que le 19 septembre 2022, un artisan s’est présenté dans le logement litigieux et que le locataire lui a confirmé qu’aucune difficulté n’avait été relevée, expliquant ainsi l’absence d’intervention.

Monsieur [L] [F] soutient qu’en conséquence, à compter du 1er avril 2023 la réduction de 50% des loyers n’avait plus à être appliquée compte tenu de la réalisation des travaux.

Il fait valoir que le locataire fait aujourd’hui état de nouveaux désordres qui ne sauraient être retenus. S’agissant en premier lieu de la porte d’entrée il soutient qu’elle est en chène et que seul un manque d’entretien peut être à l’origine des désordres allégués alors que des travaux ont été effectués en 2021. Concernant l’absence de seuil sous la porte d’entrée, il soutient qu’un drainage a été effectué en 2021alors que le seuil est en pierre d’origine. Il ajoute, pour les joints de façade, que les travaux ont été réalisés, à l’ouest en 2022 et qu’un devis côté nord a été sollicité début 2024 pour des travaux planifiés en octobre 2024.

Au sujet des défauts de menuiseries en simple vitrage, il soutient que le précédent jugement avait relevé un défaut d’entretien pour les fenêtres en bois, alors que celles en PVC ont été changées en 2018.

S’agissant des joints côté ouest, Monsieur [L] [F] soutient que ce côté de la maison a été rejointé et hydrofugé en 2022 et qu’un défaut d’entretien est à l’origine de la présence de mousse alors que les travaux de réfection des joints sur l’ensemble de la façade ont été réalisés selon facture et photographies produites. Il ajoute s’agissant des pierres manquantes en façade que cela pourra être revu par l’artisan à intervenir en octobre 2024.

Sur la présence d’humidité et de tâches noires à l’intérieur de l’habitation, le bailleur indique qu’il s’agit d’un défaut d’entretien du logement par le locataire.

Sur l’absence de cloison et d’isolation, le bailleur fait valoir que le locataire n’apporte aucun élément sur les désordres comme sur le préjudice qui en résulterait.

S’agissant de l’écoulement d’eau au niveau de la buanderie, le bailleur fait valoir que la cause d’un tel écoulement, s’il devait exister, n’est pas rapportée par le locataire alors qu’il n’en a pas avisé Monsieur [L] [F].

Concernant l’absence de placo peint ou tapissée, le bailleur fait valoir que les prétentions du locataire ne permettent pas d’identifier les parties de l’habitation qui seraient concernées alors qu’une réfection a été réalisée.

Sur la pose de laine minérale, le bailleur soutient que les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art.

S’agissant des résidus sur les solives et le parquet de la chambre, le bailleur considère qu’il s’agit d’un défaut d’entretien du locataire. Monsieur [L] [F] en conclut qu’il est bien fondé à solliciter la résiliation judiciaire du bail et la condmnation du locataire au paiement de dommages et intérêts et de sommes dues au titre des loyers et charges comme des indemnités d’occupation.

C’est en cet état qu’à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande principale tendant à la réalisation de travaux

En application de 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, ce qui implique que le bailleur doit veiller à ce que le logement reste conforme aux normes de décence.

Ces normes sont définies par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Ainsi, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : “ 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ;

(…) 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (…) ”

L’article 20-1 de la loi prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas unpréalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Il convient en outre de considérer que l’acceptation du locataire de louer un logement dont les caractéristiques ne sont pas conformes à ces normes ne le prive pas du droit d’en obtenir la mise en conformité ou de demander réparation du préjudice de jouissance qui s’en est suivi s’agissant de dispositions d’Ordre public auxquelles il ne peut être dérogé.

Néanmoins, il faut aussi rappeler que le locataire ne peut cesser de régler les loyers au motif que le logement ne serait pas décent sans y être autorisé par une décision de justice.

En l’espèce, il est constant que par jugement en date du 14 février 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances a relevé l’indécence du logement litigieux et a condamné Monsieur [U] [L] [F] à procéder ou faire procéder aux travaux suivants :

* installation d’un système de ventilation dans les pièces manquantes,

* installation d’un système de détection de fumée,

* isolation de la toiture,

* réfection des joints de façade et reprise de la maçonnerie,

* installation d’un système de récupération d’eau pluviale et réfection de la couverture,

* remise à niveau du seuil de la porte d’entrée arrière,

* installation d’un sysème d’évacuation des eaux usées dans la cuisine.

Or, il ressort des éléments apportés en procédure qu’un certain nombre de travaux ont été réalisés afin de répondre aux désordres dont se plaignait Monsieur [W] lors de cette première instance.

En effet la facture n°F21070170 de l’entreprise EURL [N] [M] du 22 juillet 2021 démontre qu’une VMC et qu’un détecteur de fumée ont été installés dans le logement. De même, le devis et la factutre de l’entreprise MCDL du 11 novembre 2024 démontrent que les joints et la maçonnerie ont été repris côté nord et pignon est, comme la facture du 9 juillet 2021 de la même entreprise démontre que les mêmes équipements ont été repris pour la façade sud et le pignon ouest. La facture n°F22060479 du 23 juin 2022 établie par l’entreprise ARTINNOV démontre, quant à elle, que l’isolation des rampants a été refaite dans les combles. En outre la facture de l’entreprise PIHAN LEBRUN du 19 octobre 2021 indique que des interventions ont eu lieu sur la couverture et l’évacuation des eaux de pluie, de même que la facture de l’entreprise LEFEVRE du 11 mai 2022 permet de démontrer que la porte d’entrée a été changée au profit d’une porte en PVC. Enfin, s’agissant de l’installation d’un système d’évacuation des eaux usées dans la cuisine, il est constant qu’aucune intervention n’a pas été jugée nécessaire par l’artisan mandaté par le bailleur et ce en accord avec le locataire, comme en atteste le mail transmis aux débats et non contesté par Monsieur [W].

Ainsi, les éléments constituants les désordres liés à la précédente instance apparaissent résolus et Monsieur [U] [W] n’est pas fondé à en solliciter réparation.

Toutefois, il ressort du dernier état de ses écritures que le locataire sollicite en réalité la réparation de nouveaux désordres suivants :

* la porte d’entrée laisse passer la pluie qui pénétre à l’arrière de la maison ;

* la porte d’entrée n’est pas isolée ;

* la porte d’entrée ne comporte pas de seuil sous la porte ;

* les joints côté nord n’ont pas été refaits ;

* les menuiseries extérieures sont en simple vitrage ;

* présence de mousse expansive sur les joints côté ouest ;

* des pierres manquent sur les murs ;

* présence d’humidité et de tâches noires à l’intérieur de l’habitation ;

* absence de cloison et d’isolation ;

* écoulement d’eau dans la buanderie ;

* placo ni peint, ni tapissé ;

* présence de résidus blanchatres sur les solives dans la chambre ainsi que sur le parquet en bois;

* menuiseries extérieures en bois simple laissant passer les courants d’air ;

* présence d’auréoles brunâtres et noirâtres sous les fenêtres ;

* absence de pose de laine minérale non ajustée ;

* morceaux de laine minérale se détachant du mur sous les combles ;

D’abord, force est de constater que le constat de commissaire de justice produit à l’appui de ces prétentions a été réalisé, de manière non contradictoire, le 23 octobre 2023, et qu’aucune autre pièce ne vient corroborer la persistance de ces désordres alors que le bailleur fait valoir qu’il a fait procéder aux travaux judiciairement ordonnés. En effet, aucune des parties ne produit de photographie datées et actualisées permettant d’attester de l’état du logement.

Néanmoins, s’agissant de l’isolation des combles, Monsieur [L] [F] produit une facture et des photographies (avant/après) permettant de démontrer que la pose de laine minérale a été réalisée et que, contrairement à ce que soutient le locataire, cette isolation apparait conforme aux règles de l’art alors que si Monsieur [W] soutient que la laine minérale se détache du mur aucune pièce produite ne permet de l’établir, le constat de commissaire de justice ne permettant pas de démontrer l’existence de tels désordres. Ainsi, les demandes présentées à ce titre devront être rejetées.

S’agissant de joints de façade, de l’absence de pierre en façade et de la présence de mousse expansive, il résulte de ce qui précède que les demandes y relatives doivent également être rejetées, en ce que les factures détaillées ci-dessus permettent d’écarter l’existence comme la persistance de ces désordres sur l’ensemble des murs de façade de même que les photographies jointes aux débats qui permettent de constater que la réalisation desdits travaux.

S’agissant de la présence de résidus blanchâtres sur les solives dans la chambre ainsi que sur le parquet en bois, les photographies du constat de commissaire de justice permettent de constater qu’il s’agit de traces de peinture qui ne peuvent en rien être reprochées au bailleur alors que le locataire met ainsi en évidence un défaut d’entretien de sa part. Les demandes présentées à ce titre seront aussi rejetées en conséquence.

Ensuite, si Monsieur [U] [W] indique que le placo n’est ni peint ni tapissé et qu’une absence de cloison et d’isolation est à déplorer, ses allégations n’étant pas localisées ni démontrées par les pièces apportées aux débats, elles seront rejetées de même que celles relatives à la présence d’écoulement d’eau dans la buanderie.

Enfin, si le constat de commissaire de justice permet de démontrer que le bas de la porte d’entrée en bois est endommagée, le bailleur indique, sans être contredit, qu’il a fait réaliser des travaux sur cet équipement il y a plusieurs années et que les désordres dénoncés sont dus à un défaut d’entretien incombant au locataire, comme cela avait été constaté par le jugement du 14 février 2022 s’agissant également des menuiseries en simple vitrage.

Or, il y a effectivement lieu de relever que le locataire n’invoque nullement avoir entretenu ces équipements alors que dans le compte-rendu de visite du logement établit par la Commission de conciliation de la Direction départementale des territoires et de la mer, le 15 décembre 2020, étaient déjà mentionnés les désordres affectant les menuiseries en bois ainsi que la porte de service et qu’était mise en cause la responsabilité du locataire à cet égard.

En effet, il était indiqué s’agissant du sabot de la porte comme des fenêtres en bois que le locataire s’engageait à entretenir le tout par un éclat de peinture avec mise de mastic et remplacement du vitrage détérioré notamment. La Direction départementale des territoires et de la mer indiquait que la présence “de fenêtre de simple vitrage (…) Ne peuvent en tout état de cause engendrer la condensation à terme sur le vitrage, et rendre le logement indécent. Il en découle que la responsabilité du locataire au titre de l’entretien est fondée. Cependant dans le cadre de l’article 2 alinéa 1 [précité] le propriétaire devient responsable pour les menuiseries extérieures et accessoires n’assurant pas la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.”

Or, après une étude attentive des photographies produites en procédure comme des autres pièces du dossier, aucun élément ne permet de démontrer qu’une infiltration d’eau par les menuiserie en bois serait à déplorer dans le logement alors que la porte d’entrée litigieuse se trouve réhaussée par une pierre d’origine. En outre, le bailleur n’est pas contre-dit lorsqu’il indique que le jugement du 14 février 2022 avait déjà statué sur l’état desdites menuiseries.

Dès lors, il y a également lieu de rejeter les demandes de Monsieur [W] relatives aux menuiseries de bois.

En conséquence, il y a lieu de considérer que depuis la réalisation des travaux judiciairement ordonnés, le logement donné à bail à Monsieur [U] [W] répond aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 et qu’aucune responsabilité du bailleur ne peut être engagée concernant les désordres allégués par le locataire.

Par suite, il y a lieu de rejeter les prétentions du demandeur tendant à la réalisation de travaux sous astreinte sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise ou de réaliser un transport sur les lieux ni même de statuer sur ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes reconventionnelles

* sur la demande tendant au paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et à celui qui s’en prétend libérer de démontrer l’existence de paiement.

En application de l’article articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de payer au bailleur les loyers dus à terme échu et au prorata de l’occupation du bien loué.

En application de l’article 20-1 de cette loi, précité, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le locataire est tenu du versement du loyer jusqu’à parfaite libération du bien caractérisée par la remise des clés au bailleur sauf à ce que ledit loyer soit réduit par décision judiciaire.

En l’espèce, il est constant que le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances a autorisé Monsieur [W] à ne s’acquitter que de la moitié des loyers mensuels, soit la somme de 200 euros mensuels, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à jusitification pour Monsieur [L] [F] de la réalisation effective des travaux mis à sa charge.

Or, si Monsieur [L] [F] produit un décompte locatif établissant une dette de Monsieur [W] d’un montant total de 4 742, 64 euros arrêté au 24 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus) force est de constater qu’il ne peut être regardé comme ayant jusitifé, auprès de son locataire, de la réalisation des travaux judiciairement ordonnés avant le 11 novembre 2024, date de la dernière facture produite aux débats et non à compter du 24 mai 2023 tel qu’indiqué au décompte.

Ainsi, il y a lieu de considérer que c’est à tort qu’au travers du décompte produit, Monsieur [L] [F] se prévaut d’une créance locative en comptabilisant les loyers dans leur intégralité à compter de juin 2023.

Par suite, il y a lieu de condamner Monsieur [W] à régler à Monsieur [L] [F] la somme de 1 342, 64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir.

* sur la demande tendant à l’expulsion du locataire

L’article 7 du la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel il locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il convient de constater que l’avenant au bail verbal signé entre les parties le 5 novembre 2017 ne contient pas de clause réolutoire venant sanctionner de façon automatique la méconnaissance de cette obligation.

L’article 1224 du code civil prévoit toutefois que le juge peut, même en l’absence d’une telle clause prononcer la résilitation du bail en cas d’inexécution suffisamment grave.

En l’espèce, s’il est constant que Monsieur [W] ne s’est pas acquitté des loyers et charges dans leur intégralité depuis que la totalité desdites sommes sont devenus exigibles, à savoir, depuis le mois de novembre 2024 et que le bailleur lui a demandé de régler lesdites sommes aux termes de ses conclusions d’octobre 2024, valant mise en demeure de régulariser la situation, force est de constater qu’au vu de la durée du bail, de l’existence du présent litige et des règlements partiels opérés durant la présente procédure, les manquements du locataire ne peuvent être considérés comme suiffsamment graves pour justifier la résiliation du bail qui sera rejetée, ainsi que la demande subséquente tendant au paiement d’une indemnité locative de même que les demandes tendant à l’expulsion du locataire et à la séquestration des biens meubles laissés dans le logement.

* sur la demande indemnitaire présentée au titre du caractère abusif de la procédure

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Il faut caractériser l’existence d’une faute, au sens de l’article 1240 du code civil et d’un préjudice distinct.

En l’espèce, si Monsieur [U] [L] [F] entendait faire valoir que Monsieur [U] [W] aurait agit de manière abusive au cours de la présente instance, abusant ainsi de son droit d’ester en justice, il résulte du fait qu’il n’a été que partiellement fait droit aux prétentions du défendeur que l’action du demandeur ne peut être considérée comme abusive.

En outre, il y a lieu de relever que si Monsieur [U] [L] [F] entendait se prévaloir des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, le titulaire d’une créance de somme d’argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s’il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard, force est de constater qu’en l’espèce une telle preuve n’est pas rapportée par le bailleur et qu’il y aurait lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par le défendeur.

Par suite, il y a lieu de débouter Monsieur [U] [L] [F] de sa demande indemnitaire tendant à la condamnation de Monsieur [U] [W].

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Monsieur [U] [W], qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [L] [F] l’intégralité des sommes exposées par luidans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner Monsieur [U] [W] à lui verser une somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes présentées à ce titre par Monsieur [U] [W] devront être rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

DEBOUTE Monsieur [U] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à verser à Monsieur [U] [L] [F] la somme de 1 342, 64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025 (terme de janvier 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [U] [L] [F] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à verser à Monsieur [U] [L] [F] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION