Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e CORNET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DÉCISION N° 26/101

N° RG 25/01945 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEWL

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [O] [E], situé 16 avenue de la Corniche d’Or 06590 THEOULE SUR MER, représenté par son syndic en exercice CITYA SAGI, Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée immatriculée au RCS de ANTIBES sous le n° 350106480, dont le siège social est 38 Boulevard Maréchal Foch 06600 ANTIBES, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant, substitué par M^e BENSA-TROIN

DEFENDERESSE :

S.C.I. ROQ IMMO 2021, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 891684623, dont le siège social est SEASIDE PALACE 16 AVENUE DE LA CORNICHE D’OR 06590 THEOULE-SUR-MER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 08 décembre 2025 ;

A l’audience publique du 05 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Mars 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La S.C.I. ROQ IMMO 2021 est propriétaire des lots N°104 et N°105 au sein de la résidence [O] [E] sise 16 avenue de la Corniche d’Or à THEOULE-SUR-MER (06590).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence SEASIDE [E] a, par acte de Commissaire de Justice en date du 1er avril 2025, fait citer à comparaître la S.C.I. ROQ IMMO 2021 par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

« CONDAMNER la SCI ROQ IMMO 2021 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [O] [E] situé 16 avenue de la corniche d’or 06590 Théoule-sur-mer :

— La somme en principal de 5.660,62 € au titre des charges de copropriété dues au 28 février 2025,

— La somme de 2.562,66 € au titre des frais nécessaires.

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date de la mise en demeure de payer.

CONDAMNER la SCI ROQ IMMO 2021 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [O] [E] situé 16 avenue de la corniche d’or 06590 Théoule-sur-mer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER la SCI ROQ IMMO 2021 au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. »

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la S.C.I. ROQ IMMO 2021 n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 08 décembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 05 janvier 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

*****

MOTIFS :

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété :

Le syndicat des copropriétaires dit être bien fondé en ce qu’il verse aux débats les pièces justifiant de la qualité de propriétaire du requis, les appels de fonds de l’exercice en cours, les décomptes annuels des charges des exercices clos et approuvés, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les budgets prévisionnels et les comptes pour la période couverte par la présente procédure.

Sur ces éléments :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— la mise en demeure en LRAR du 28 octobre 2024 retourné « pli avisé non réclamé » portant sur la somme de 6.324,55 € ;

— le relevé de propriété de la S.C.I. ROQ IMMO 2021 ;

— un extrait KBIS de la S.C.I. ROQ IMMO 2021 ;

— le récapitulatif du compte charges de la S.C.I. ROQ IMMO 2021 sur la période allant du 01/01/2021 au 27/02/2025 ;

— le contrat de syndic conclu avec la société CITYA SAGI IMMOBILIER ANTIBES en date du 22 juillet 2024 ;

— les appels de fonds des exercices comptables 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juillet 2024 approuvant les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 et adoptant les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires de la résidence SEASIDE PALACE sollicite la somme de 5.660,62 € au titre des charges impayées.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence SEASIDE PALACE fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges de la S.C.I. ROQ IMMO 2021 les sommes suivantes :

—  25/11/2021 : MISE EN DEMEURE RAR pour un montant de 25 €. Cette mise en demeure n’ayant pas été versée aux débats, le Tribunal ne saurait en tenir compte au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  19/10/2022 : MISE EN DEMEURE 27/10/2022 pour un montant de 45,60 €. (même constat) ;

—  20/01/2023 : MISE EN DEMEURE pour un montant de 45,60 € (idem) ;

—  19/04/2023 : MISE EN DEMEURE pour un montant de 45,60 € (même constat) ;

—  02/06/2023 : MISE EN DEMEURE pour un montant de 33,60 € (idem) ;

—  20/07/2023 : MISE EN DEMEURE pour un montant de 45,60 € (même constat) ;

—  10/08/2023 : MISE EN DEMEURE pour un montant de 33,60 € (idem) ;

—  11/08/2023 : CONTENTIEUX TRANSMISSION HUISSIER pour un montant de 480 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  05/09/2023 : FRAIS HUISSIER pour un montant de 166,06 €. (même constat) ;

—  27/09/2023 : CONTENTIEUX transmission avocat pour un montant de 480 €. (idem) ;

—  27/09/2023 : CONTENTIEUX DEMANDE INSCRIPTION HYPO pour un montant de 200 €. (même constat) ;

—  28/10/2024 : HONORAIRES MED AVOCAT pour un montant de 186 € (mise en demeure). Cette mise en demeure envoyée par courrier recommandé a été retournée « pli avisé non réclamé » et a été versée aux débats. Il convient d’en tenir compte au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

—  03/01/2025 : CONTENTIEUX 2295-0021-20230811 pour un montant de 200 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il convient donc de l’écarter ;

—  07/01/2025 : MASCARON HYPOTHEQUE SCI ROQ IMMO 2021 pour un montant de 576 €. L’inscription de l’hypothèque est justifiée par le relevé de formalité qui a été versé aux débats. Il convient d’en tenir compte au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il apparaît donc que seuls les frais relatifs à la mise en demeure du 28/10/2024 et ceux relatifs à l’inscription d’hypothèque du 07/01/2025 entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il en résulte que le montant effectif des charges pour le syndicat des copropriétaires est égal à la somme de 5.660,62 € et couvre la période allant du 01/01/2021 au 27/02/2025.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. ROQ IMMO 2021 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEASIDE PALACE la somme totale 6.422,62 € correspondant à 5.660,62 € au titre des charges de copropriété et à 762 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/01/2021 jusqu’au 27/02/2025, date de la dernière créance arrêtée.

La mise en demeure du 28 octobre 2024 ayant été versée aux débats, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de celle-ci, sur la somme de 6.324,55 € et pour le surplus à compter de l’assignation en date du 1er avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires indique que :

— l’attitude du copropriétaire défaillant justifie sa condamnation au paiement de la somme de 2.500 € au titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive ;

— la carence d’un copropriétaire met en difficulté la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

— en conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du requérant à ce titre.

Sur ces éléments :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur rapportent tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de la S.C.I. ROQ IMMO 2021.

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la résidence SEASIDE PALACE.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner la S.C.I. ROQ IMMO 2021 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEASIDE PALACE la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les frais irrépétibles :

En revanche, il paraît inéquitable de condamner la défenderesse à verser au demandeur des frais irrépétibles, alors même que le montant des charges impayées est inférieur à 10.000 euros et que ce n’est qu’en raison de la prétention conséquente formée par le Syndicat de la copropriété au titre des dommages et intérêts que le taux de compétence du Tribunal de proximité a été dépassé, privant ainsi le défendeur de son droit de faire valoir devant la juridiction ses moyens, notamment des demandes de délais, sans constituer avocat.

Il convient en conséquence de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence SEASIDE PALACE l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens et de le débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I. ROQ IMMO 2021, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I ROQ IMMO 2021 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEASIDE PALACE la somme totale 6.422,62 € correspondant à 5.660,62 € au titre des charges de copropriété et à 762 € au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/01/2021 jusqu’au 27/02/2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la mise en demeure du 28 octobre 2024 sur la somme de 6.324,55 € et pour le surplus à compter de l’assignation en date du 1er avril 2025 ;

CONDAMNE la S.C.I. ROQ IMMO 2021 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SEASIDE PALACE la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence SEASIDE PALACE de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. ROQ IMMO 2021 aux entiers dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE