MINUTE N°

N° RG 24/00129 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNRI

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

Monsieur [O] [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, société anonyme d’Habitation à Loyer Modéré, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [Z], né le 4 avril 1984 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le Premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Thérèse PRINSON-MOURLON

1 copie certifiée conforme à Monsieur [O] [Z]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 septembre 2021, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Monsieur [O] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 15], pour un loyer mensuel de 318,76 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 février 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [O] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] par un acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 28 janvier 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Z] sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5.240,10 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la dénonciation à la CCAPEX ; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT précise qu’il n’y a pas eu reprise des loyers courants, que les chèques de 1.000 euros faits les 10 décembre 2024 et 14 janvier 2025 sont revenus impayés mais qu’elle n’est pas opposée aux délais sous réserve d’une clause de déchéance du terme.

Monsieur [O] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique qu’il suivait une formation non-rémunérée et qu’il a signé depuis un contrat à durée indéterminée à [Localité 10]. Il précise qu’il a deux enfants résidant au Mali à qui il envoie de l’argent et qu’il a une dette envers sa banque qu’il règle par échéance de 200 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par la voie électronique le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 3 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 11 – RESILIATION DU CONTRAT) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2024, pour la somme en principal de 2.637,06 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.240,10 euros à la date du 21 janvier 2025.

Monsieur [O] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT cette somme de 5.240,10 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.637,06 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (8 février 2024), sur la somme de 2.779,76 euros à compter de la date de la délivrance de l’assignation (26 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [O] [Z] a expliqué sa situation personnelle et financière à l’audience et propose de régler la dette locative par mensualités de 200 euros en plus du paiement de son loyer courant et des charges. Pour régler l’arriéré locatif de 5.240,10 euros par échéances de 200 euros, il faut un délai de 27 mois.

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ne s’oppose pas à la demande de délais sous réserve d’une clause de déchéance du terme en cas de défaillance dans le règlement des sommes dues.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [O] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [O] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Monsieur [O] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, la juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2021 entre la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Monsieur [O] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 14] [Localité 13] sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT à titre provisionnel la somme de 5.240,10 euros (décompte arrêté au 21 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.637,06 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (8 février 2024), sur la somme de 2.779,76 euros à compter de la date de la délivrance de l’assignation (26 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [O] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 200 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [O] [Z] soit condamné à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,