TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/01911 – N° Portalis DB22-W-B7I-R5SS

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du SOLEIL LEVANT sis [Adresse 4] représenté par son syndic, COPROGEST, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 799 620 760 dont le siège social est situé [Adresse 9] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSES :

1/ Madame [I] [C]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 8],

[Localité 10],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [W] [B] [X]

demeurant [Adresse 1],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 18 Mars 2024 reçu au greffe le 28 Mars 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 09 Octobre 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Décembre 2025 prorogé au 18 Décembre 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [C] et Mme [W] [P] sont propriétaires indivis de plusieurs lots au sein de l’ensemble immobilier dénommé SOLEIL LEVANT situé [Adresse 7] à [Localité 11] (78) soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a adressé une lettre de mise en demeure le 21 mars 2023 pour un montant de 5.046,48 euros incluant le coût de la mise en demeure de 48 euros et le 5 novembre 2024 pour un montant de 13.595,58 euros incluant également le coût de la mise en demeure à hauteur de 48 euros.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte du

18 mars 2024, fait assigner fait assigner Mme [I] [C] et Mme [W] [X] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin principalement de les voir condamnées à lui payer la somme de

10.133,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au

8 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023 ;

La délivrance de l’assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude. Mme [I] [C] et Mme [W] [X] n’ont pas constitué Avocat.

Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées le 17 juin 2025 par voie électronique et le 23 juin 2025 à partie défaillante, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

CONDAMNER solidairement Madame [I] [C] et Madame [W] [B] [X] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU SOLEIL LEVANT, [Adresse 5]), la somme de

14.288,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2023 ;

CONDAMNER solidairement Madame [I] [C] et Madame [W] [B] [X] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU SOLEIL LEVANT, [Adresse 6], la somme de

1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement Madame [I] [C] et Madame [W] [B] [X] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU SOLEIL LEVANT, [Adresse 6], la somme de

2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Aliénor de BROISSIA SELARL CONCORDE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires produit:

— le mandat de syndic du Cabinet GIF CARRIÈRES

— l’extrait de matrice cadastrale du 4 juillet 2023

— l’extrait de matrice cadastrale du 17 juillet 2023

— l’extrait balance ancien Syndic pour reprise solde débiteur de 3 860,32 euros

— l’extrait de compte du 1 er janvier 2023 au 8 février 2024

— les appels de fonds budget du 2ème trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024

— les appels de fonds hors budget ancien syndic

— les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire du 16 octobre 2020, du

14 décembre 2021, du 5 décembre 2022

— les justificatifs de relances et mises en demeure (mise en demeure du

21 mars 2023, relance du 28 avril 2023, mise en demeure du 5 novembre 2024)

— l’extrait de compte du 26 mai 2025 débiteur de 14.288,94 €

— les appels de fonds budget du 2ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2025

— le décompte de charges 2020 à 2024

— le mandat de Syndic COPROGEST du 18 décembre 2024 au 18 décembre 2027

— la mise en demeure du 5 novembre 2024

— la facture de mise en demeure du 5 novembre 2024

— le procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2024.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du montant de sa créance au titre des charges pour un montant de 13.658,94 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025 et après déduction des frais de mise en demeure, de relance et de “préparation de dossier procédure.”

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

En l’espèce, seul est justifié le coût de la mise en demeure du 21 mars 2023 pour un montant de 48 euros.

En effet, les frais de relance de 54 euros seulement un mois après la première mise en demeure n’étaient pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant de la mise en demeure du 5 novembre 2024, elle ne peut être prise en compte, étant postérieure à l’assignation du 18 mars 2024.

Les frais de “préparation de dossier procédure” ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Au total, les défenderesses seront donc condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défenderesses aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 21 mars 2023 d’avoir à payer la somme de 5.046,48 euros.

La somme de 5.046,48 euros portera intérêts à compter du 21 mars 2023, la somme de 5.086,64 euros correspondant à la différence entre cette somme et le montant réclamé aux termes de l’assignation portera intérêts à compter de l’assignation et le surplus à compter du présent jugement.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de condamnation solidaire

La solidarité ne se présumant pas et en l’absence de solidarité légale ou conventionnelle prouvée entre les parties, aucune condamnation solidaire ne saurait être prononcée.

Sur les dommages intérêts

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Les défenderesses , parties perdantes, seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne Mme [I] [C] et Mme [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOLEIL LEVANT situé [Adresse 3] à [Localité 11] (78) représenté par son syndic en exercice :

— la somme de 13.658,94 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025,

— les intérêts au taux légal sur la somme de 5.046,48 euros à compter du

21 mars 2023,

— les intérêts au taux légal sur la somme de 5.086,64 euros à compter du

18 mars 2024,

— les intérêts au taux légal sur le surplus à compter du présent jugement,

les intérêts échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-même intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

Condamne Mme [I] [C] et Mme [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOLEIL LEVANT situé [Adresse 3] à [Localité 11] (78) représenté par son syndic en exercice la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne Mme [I] [C] et Mme [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOLEIL LEVANT situé [Adresse 3] à [Localité 11] (78) représenté par son syndic en exercice la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [I] [C] et Mme [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOLEIL LEVANT situé [Adresse 3] à [Localité 11] (78) représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions est de droit,

Condamne Mme [I] [C] et Mme [W] [P] aux dépens dont distraction au profit de Maître Aliénor DE BROISSIA.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT