MINUTE N°

N° RG 24/00788 – N° Portalis DB22-W-B7I-SR2L

Madame [J] [T] épouse [N]

Monsieur [D] [N]

C/

Madame [K], [O] [X]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Madame [J] [T] épouse [N], née le 20 avril 1972 à [Localité 6] (Tarn – 81) – demeurant [Adresse 4]

Non comparante, représentée par Maître Kévin DARMON, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [D] [N], né le 12 juin 1972 à [Localité 10] (Marne – 51) – demeurant [Adresse 4]

Non comparant, représentée par Maître Kévin DARMON, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [K], [O] [X] – demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Kévin DARMON

1 copie certifiée conforme à : Madame [K], [O] [X]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N], née [T], ont donné à bail à Madame [K] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], par contrat en date du 2 mai 2022, pour un loyer charges comprises de 880 € par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur et Madame [N] ont fait signifier à Madame [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 4 823 €.

Monsieur et Madame [N] ayant constaté que Madame [X] donnait en location l’appartement sur le site Airbnb, sans avoir sollicité leur autorisation pour le faire, par le même acte, elle a été mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. Le commandement de payer et la mise en demeure de justifier de l’occupation du logement sont restés sans effet.

Monsieur et Madame [N] ont également tenté une conciliation extrajudiciaire qui s’est soldée par un échec ainsi qu’en atteste le constat du conciliateur de justice en date du 29 juin 2024, Madame [X] n’ayant pas répondu à son invitation aux fins de conciliation.

Enfin, Monsieur et Madame [N] ont fait délivrer à Madame [X], le 20 septembre 2024, un congé pour reprise du logement à la date du 1er mai 2025, aux fins d’y loger leur fils, vivant à leur domicile mais qui, venant de terminer ses études et de trouver un emploi, souhaite prendre son indépendance.

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice délivré le 13 novembre 2024, Monsieur et Madame [N] ont fait assigner Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] afin de :

— A titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— prononcer la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

— ordonner l’expulsion de Madame [X], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— condamner Madame [X] à payer la somme de 4 823 €, représentant le montant des loyers et charges impayés, mois de juin 2024 inclus ;

— condamner Madame [X] à payer une indemnité d’occupation égale au double du loyer actuel, charges comprises, soit 1 818 €, jusqu’à la libération effective des lieux;

— A titre subsidiaire :

— valider le congé pour reprise du 20 septembre 2024 ;

— dire et juger que Madame [X] est déchue de tout type d’occupation à compter du 2 mai 2025 ;

— déclarer Madame [X] et tout occupant de son chef sans droit ni titre à compter du 2 mai 2025 ;

— ordonner et autoriser l’expulsion de Madame [X], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions de l’article L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [X] jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clefs à une somme égale au montant du double du loyer mensuel, soit 1 818 € par mois ;

— condamner Madame [X] à payer l’arriéré locatif au 1er mai 2025 ainsi que l’indemnité d’occupation ;

— A titre infiniment subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail pour maquements graves commis par la locataire en raison du non-paiement des loyers et la sous-location du logement à l’insu des bailleurs;

— ordonner l’expulsion de Madame [X] et de tout occupant de son chef, de leurs personnes et de leurs biens, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— condamner Madame [X] à payer la somme de 7 464,76 € représentant le montant des loyers et charges impayés, mois de septembre 2024 inclus ;

— condamner Madame [X], à compter du mois d’octobre 2024, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant des loyers et charges actuels jusqu’à la libération effective des lieux ;

— En tout état de cause :

— condamner Madame [X] au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [X] aux dépens et à payer les frais du commandement de payer et du congé pour reprise, soit 294,15 € et 320 € TTC ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 13 mai 2025, Monsieur et Madame [N] ont été représentés par leur Conseil qui a réitéré les termes de l’assignation. Il a actualisé la créance de ses clients pour la porter à la somme de 14 736,76 € de laquelle il convenait de déduire 2047 € versés aux bailleurs par la CAF.

Citée en l’étude du commissaire de justice, Madame [K] [X] n’a été ni présente, ni représentée.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les conséquences du défaut de comparution de la défenderesse :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [X], régulièrement citée à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

II. Sur la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [N], étant des bailleurs personnes physiques, ils ne sont pas soumis à l’obligation de saisir, préalablement à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande sera donc déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail, conclu le 2 mai 2022, contient une clause résolutoire (articles 8 et 4.3.2.1 de la notice d’information relatives aux droits et obligations des parties) faisant état du délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024 pour la somme en principal de 4 823 €. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 août 2024.

En conséquence, l’expulsion de Madame [X] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Monsieur et Madame [N] ont sollicité, à titre principal, le paiement de la somme de 4 823 €, échéance de juin 2024 incluse, en cas de résiliation du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et, à titre subsidiaire, le paiement de celle de 7 464,76 €, échéance de septembre 2024 incluse, en cas de résiliation en raison des manquements de Madame [X] à ses obligations de locataire.

Ils produisent des décomptes justifiant que Madame [X] reste leur devoir ces sommes, aux deux échéances susmentionnées.

Faute d’avoir comparu, Madame [X] n’a apporté aucun élément de nature à contester le principe et/ou le montant de sa dette.

Le montant de 7 464,76 €, échéance de septembre 2024, étant dû, même si la résiliation résulte de l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [X] sera condamnée à payer cette somme au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de septembre 2024 incluse.

La somme de 7 464,76 € sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 823 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

La locataire occupe, depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois d’octobre 2024, la dette locative incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de septembre 2024.

Madame [X] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par le contrat de bail.

Les bailleurs seront, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable d’avance le 1er jour de chaque mois et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Madame [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, du commandement de payer et de la notification à la Préfecture. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur et Madame [N] concernant le congé pour reprise.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur et Madame [N], Madame [X] sera condamnée à leur payer la somme de 800 € au titre l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation du bail conclu le 2 mai 2022 avec Madame [K] [X] de Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N], née [T] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2022 entre Monsieur Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N], née [T], d’une part, et Madame Madame [K] [X], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 21 août 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame Madame [K] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame Madame [K] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N], née [T], pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame Madame [K] [X] à verser à Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N], née [T], la somme de 7 464,76 €, échéance de septembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 823 €, à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame Madame [K] [X] à verser à Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N], née [T], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame Madame [K] [X] à payer à Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N], née [T], la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame Madame [K] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, à l’exclusion du congé pour reprise ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

DEBOUTE Monsieur [D] [N] et Madame [J] [N], née [T], de toute demande plus ample, contraire ou différente au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 16 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire,