MINUTE N°

N° RG 24/00559 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMQT

Société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE

C/

Monsieur [C] [Z] [M]

Madame [S] [O] [H]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

Société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, société anonyme d’HLM immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 582 142 816, dont le siège social est [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son Directeur général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [Z] [M], né le 24 août 1980 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6], comparant en personne

Madame [S] [O] [H], demeurant [Adresse 5], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Antoine BENOIT-GUYOD

1 copie certifiée conforme à Monsieur [C] [Z] [M] et à Madame [S] [O] [H]

RAPPEL DES FAITS

Par contrats du 23 décembre 2022, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, a donné à bail à Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 4]), pour un loyer mensuel de 495,94 euros outre 420,45 euros de provision sur charges pour le logement, et 30 euros outre 10,16 euros de charges pour le stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 juillet 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] par actes de commissaire de justice du 18 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 6 mai 2025, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et à défaut prononcer la résolution judiciaire du bail ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ; de dire que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, aux frais et aux risques des défendeurs ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 2.514,97 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; et de prévoir en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, que la clause reprendra son plein effet en cas d’impayé à bonne échéance. La société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE ne s’oppose pas à la demande de délais. S’agissant de Madame [S] [O] [H], elle précise qu’elle n’a pas reçu de congé de sa part même si elle suppose qu’elle a quitté les lieux.

Monsieur [C] [U] [M] comparaît en personne et précise avoir réglé la somme de 700 euros la vieille de l’audience. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l’arriéré. S’agissant de sa situation personnelle, il indique vivre avec ses trois enfants de 6, 10 et 16 ans, que Madame [S] [O] [H] a quitté les lieux en janvier 2023 et qu’il perçoit environ 2.000 euros de prestation de Pôle emploi.

Bien que citée par remise de l’acte à l’étude, Madame [S] [O] [H] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution de la défenderesse.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE justifie avoir saisi la Caisse des allocations familiales par courrier le 4 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 23 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 19) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.503,70 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 10 septembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.034,34 euros à la date du 30 avril 2024.

Si Monsieur [C] [U] [M] prétend avoir réglé la somme de 700 euros la veille de l’audience, il n’apporte aucun élément pour en justifier. En outre, cette somme qui aurait été versée le 5 mai 2025 ne pouvait apparaître sur le décompte arrêté au 30 avril 2024, comprenant l’échéance du mois d’avril 2025, de sorte que si la somme a réellement été versée, elle interviendra en déduction de l’échéance du mois de mai 2025.

Au demeurant, si Monsieur [C] [U] [M] indique à l’audience que Madame [S] [O] [H] a quitté les lieux depuis le mois de janvier 2023, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE précise n’avoir reçu aucun congé de la part de cette dernière. De surcroît, Madame [S] [O] [H], non-comparante, n’apporte par définition aucun élément pour clarifier ce point. Ainsi, la clause de solidarité (article 4) prévue au contrat de bail est toujours applicable.

Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.034,34 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de la situation personnelle de Monsieur [C] [U] [M] telle qu’exposée à l’audience et des propositions de règlements formulées et acceptées par la bailleresse, Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion et aux meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Caisse des allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2022 entre la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, d’une part, et Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 3] [Localité 1], sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] à verser à la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 2.034,34 euros (décompte arrêté au 30 avril 2024, incluant l’échéance du mois d’avril 2025, et après déduction du versement de 700 euros le 4 avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 300 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] soient solidairement condamnés à verser à la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles éventuellement laissés sur place soit régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] à verser à la société SEQENS SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] [M] et Madame [S] [O] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Caisse des allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 2 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,