TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

27 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/04443 – N° Portalis DB22-W-B7I-R4QC

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, société à responsabilité limitée immatriculée

au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

311 915 342 dont le siège social est situé [Adresse 6] et agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pauline ROUSSEAU de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [S] [U] épouse [T]

demeurant [Adresse 4] [Adresse 7],

[Localité 5],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [V] [T]

demeurant [Adresse 4] [Adresse 7],

[Localité 5],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 20 Juillet 2024 reçu au greffe le 30 Juillet 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Juin 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Septembre 2025 prorogé au 30 Octobre 2025 et 27 Novembre 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [T] et Mme [S] [U] épouse [T] sont propriétaires des lots N°1105 et 1132 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 8] (78), soumis au statut de la copropriété.

Faisant grief aux époux [T] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble leur a adressé plusieurs relances et mises en demeure.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires a, par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2024, fait assigner M. et Mme [T] devant le tribunal de céans, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  17.400,98 euros au titre des charges et travaux arrêtées à la date du

1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 août 2021 ;

—  234,38 euros au titre des frais de recouvrement à la date du

1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 août 2021 ;

—  2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Outre les condamner in solidum aux dépens ;

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer à ses dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le époux [T], bien que régulièrement assignés par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 20 juillet 2024, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale et fiche immeuble,

— l’acte d’acquisition de M. et Mme [T] du 12 mars 2010,

— deux lettres de relances et un courrier de mise en demeure par Avocat en date du 25 novembre 2021 pour un montant de 7.512,94 euros au titre des charges impayées,

— un décompte syndic au 1er juillet 2024,

— des appels de fonds et procès-verbaux des Assemblées Générales du 18/04/2019, du 29/09/2020, du 07/07/2021, du 08/11/2022, du 17/05/2023 et du 22 mai 2024, ainsi que des attestations de non recours des assemblées générales,

— le règlement de copropriété,

— le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 17.400,98 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2021 et le

1er juillet 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus.

M. et Mme [T] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 31 août 2021.

L’accusé de réception de ladite mise en demeure n’étant pas versé aux débats, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 2 décembre 2021, date de présentation de la mise en demeure par avocat du 25 novembre 2021 pour la somme de 7.512,94 euros, et à compter du 20 juillet 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 234,38 euros correspondant aux frais suivants :

— Frais de rejet [T] [V] 18 euros

— Mise en demeure du 29 septembre 2020 : 54,38 euros

— Mise en demeure du 31 août 2021 : 30 euros

— Mise en demeure du 26 novembre 2021: 132 euros.

Il n’est justifié que des mises en demeure du 31 août et du 26 novembre 2021.

M. et Mme [T] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 162 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [T], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. et Mme [T] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] (78), représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne solidairement M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] (78), représenté par son syndic en exercice, la somme de 17.400,98 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2021 et le 1er juillet 2024, appel de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du

2 décembre 2021, pour la somme de 7.512,94 euros, et à compter

du 20 juillet 2024 pour le surplus ;

Condamne solidairement M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] (78), représenté par son syndic en exercice, la somme de 162 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne solidairement M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] (78), représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] (78), représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. et Mme [T] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] (78), représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT