TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [I] [M].; PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04619 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZQR

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILERE 3 F, dont le siège social est sis Sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04619 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZQR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2002, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [I] [J] (désormais orthographié M. [I] [M]) et Mme [R] [V] épouse [J] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 263,15 €.

Par jugement du 12 février 2009, le juge aux affaires familiales de [Localité 4] a prononcé le divorce de M. [I] [M] et Mme [R] [V].

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [I] [M] un commandement de payer la somme principale de 2.527,59 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [I] [M] le 17 juillet 2024.

Par assignation du 23 avril 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-3.712,63 €,

— une indemnité d’occupation égale au loyer du logement litigieux, majoré de 50 %, sans préjudice des charges ou, subsidiairement, égale au montant du loyer majoré des charges,

-350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 28 avril 2025.

Initialement appelée à l’audience du 9 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a maintenu l’intégralité de ses demandes et précisé que la dette locative s’élevait désormais à 5.842,73 €, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

M. [I] [M], cité à étude le 23 avril 2025 et présent à l’audience du 9 septembre 2025 lors de laquelle l’affaire a été renvoyée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [I] [M] le 15 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.527,59 € n’a pas été intégralement réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA IMMOBILIERE 3F à faire procéder à son expulsion.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte contradictoire, pour avoir été évoqué à l’audience du 9 septembre 2025 à laquelle M. [I] [M] était présent, démontrant qu’à la date du 28 août 2025, M. [I] [M] lui devait la somme de 4.893,46 €, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [M] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation qui se substitue au loyer est due, afin de préserver les intérêts du bailleur, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, M. [I] [M] sera condamné à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 29 août 2025 et jusqu’à libération des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 et de l’assignation du 23 avril 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMOBILIERE 3F les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 350 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DIT que l’action de la SA IMMOBILIERE 3F est recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 4 janvier 2002 entre la SA IMMOBILIERE 3F et M. [I] [M] concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 16 septembre 2024,

ORDONNE à M. [I] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [M] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 4.893,46 € au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 28 août 2025,

CONDAMNE M. [I] [M] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 29 août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [I] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 et de l’assignation du 23 avril 2025,

CONDAMNE M. [I] [M] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

le greffier la Présidente