TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/04021

N° Portalis 352J-W-B7G-CWFO7

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

29 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LUNETTE OPTIC

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0987

DÉFENDERESSE

S.C.I. PASUNNOM

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Edouard RIGAUD de la SELASU ER AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0615

Décision du 19 Décembre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 22/04021 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWFO7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2024,tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 6 décembre 2013, Mme [H] [J], veuve [N], et M. [L] [N], auxquels vient aux droits la SCI Pasunnom, ont donné à bail renouvelé à la SARL Lunette Optic un local à usage commercial situé [Adresse 1], pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2014 jusqu’au 31 décembre 2022et moyennant le versement d’un loyer annuel de 51 600 euros HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2021la société SCI Pasunnom a mis en demeure la société Lunette Optic de payer la somme de 18 000 euros au titre de l’arriéré lcoatif.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 mars 2021, la société Lunette Optic a rappelé à sa bailleresse les difficultés rencontrées en raison de la crise sanitaire et son absence de retour face aux demandes de remise de loyers pour la première fermeture de mars 2020 ; elle annonçait également avoir procédé à un virement partiel de 2 500 euros pour le règlement du mois de février 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 avril 2021, l’avocat de la SCI Pasunnom a de nouveau mis en demeure la société Lunette Optic de régler un arriéré locatif de 18 552,83 euros pour la période du 1er janvier au 1er avril 2021.

Par lettre du 14 mai 2021, il a été répondu à la société SCI Pasunnom que son décompte était erroné puisqu’il ne prenait pas en compte tous les versements effectués par la société Lunette Optic. Invoquant en outre les périodes de fermeture gouvernementale et les restrictions imposées aux commerces, la preneuse a invoqué le caractère contestable des loyers et charges des périodes du 15 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 20 mars au 3 mai 2021, invitant la bailleresse à trouver une issue amiable.

La société SCI Pasunnom n’ayant pas donné suite à ce courrier, par acte extra judiciaire délivré le 29 mars 2022, la SARL Lunette Optic l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

“Sur les loyers Covid

— Juger qu’en raison de l’impossibilité d’exécuter le contrat de bail, de l’exception d’inexécution et de la perte partielle des locaux loués, les loyers, charges, taxes et accessoires ne sont pas dus par la société Lunette Optic à la société SCI Pasunnom pour les périodes suivantes :

* du 15 mars au 11 mai 2020,

* du 30 octobre au 29 novembre 2020,

* du 20 mars 2021 jusqu’au 18 mai 2021.

— Juger que la société Lunette Optic n’est pas redevable de 5 mois de loyers, charges et taxes du 15 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 29 novembre 2020 et enfin du 20 mars au 19 mai 2021, correspondant aux périodes de fermeture et ou de confinement des populations, soit la somme de 25.764,27 €.

— Condamner la société SCI Pasunnom à payer à la société Lunette Optic la somme de 10.679,95 € au titre des loyers, charges et taxes payés indûment pendant les périodes de fermetures des locaux et de confinement des populations précitées.

Sur la réduction du loyer en raison de l’impossibilité d’utiliser une partie des locaux loués

— Juger qu’en raison de l’impossibilité pour la société Lunette Optic d’utiliser le sous-sol inclus dans l’assiette du bail, constituant une perte partielle de la chose louée, il convient de diminuer le loyer de 50% sur l’année 2021 et sur les loyers à venir.

— Par conséquent, condamner la société SCI Pasunnom à rembourser à la société Lunette Optic la somme de 28.005,66 €.

A titre subsidiaire, en cas d’existence d’un arriéré locatif

— Accorder à la société Lunette Optic 24 mois de délais pour régler son éventuel arriéré locatif incontestable.

— Dire que l’échéancier ne commencera à courir qu’un mois après la signification de l’ordonnance.

— Juger qu’en cas de non-respect de l’échéancier, l’intégralité des sommes ne sera due qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de 15 jours.

Sur les travaux de reprise du sous-sol des locaux de la société Lunette Optic

— Juger que la société SCI Pasunnom ne respecte pas son obligation de délivrance envers la société Lunette Optic en ne lui permettant pas de jouir du sous-sol inclus dans l’assiette du bail du 6 décembre 2013.

— Par conséquent, condamner la société SCI Pasunnom, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à faire réaliser les travaux de remise en état du sous-sol des locaux de la société Lunette Optic afin de mettre un terme aux troubles affectant les lieux : humidité ambiante et odeurs empêchant l’utilisation de cette partie des locaux.

En tout état de cause,

— Condamner la société SCI Pasunnom à verser à la société Lunette Optic une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens et autoriser Maître Rémy Conseil (SELARL Barbier Associés) à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.”

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance.

La SCI Panusom a constitué avocat mais n’a jamais conclu malgré les délais accordés par le juge de la mise en état pour le faire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur les demandes de donner acte ou de constat

Le dispositif de l’assignation de la partie demanderesse contient diverses demandes de “Déclarer”, “Constater”, “Dire et juger”.

Il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l’objet d’une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert.

Sur l’exigibilité des loyers pendant la crise sanitaire et la demande de remboursement de la société Lunette Optic.

La société Lunette Optic fait valoir que la société SCI Pasunnom ne pouvait lui réclamer les loyers et charges pour les périodes du 15 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 29 novembre 2020 et enfin du 20 mars au 19 mai 2021, correspondant aux périodes de fermeture et ou de confinement des populations, soit la somme de 25 764,27 euros. Elle sollicite en conséquence la condamnation de la société SCI Pasunnom à lui payer la somme de 10.679,95 euros au titre des loyers, charges et taxes qu’elle soutient avoir payés indûment pendant ces périodes.

Au soutien de sa demande, la société Lunette Optic fait valoir que les loyers ne sont pas dus à raison de la force majeure ou fait du prince entrainant la suspension du contrat, de l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de la perte de la chose louée.

Sur la suspension du contrat pour force majeure ou fait du prince

La société Lunette Optic fait valoir que pendant les périodes de fermeture administrative, l’exécution du bail commercial lui-même était impossible puisque le local, objet du bail, était inexploitable, et que la réception des clients était interdite.

Elle précise que la réglementation, imprévisible et par définition irrésistible, présentait les caractères de la force majeure ou du fait du prince.

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus;

Aux termes de l’article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit

C’est à tort que la société Lunette Optic soutient que les mesures réglementaires d’interdiction d’accueil du public, imposées de manière imprévisible et irrésistible, revêtent l’ensemble des caractéristiques de la force majeure et que dès lors elle devait être dispensée de régler les loyers et charges, le contrat étant suspendu.

En effet, il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure, laquelle se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible rendant impossible l’exécution de l’obligation.

Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant par la voie forcée, sur le patrimoine du débiteur et n’est donc pas, par nature, impossible mais seulement plus difficile ou onéreuse.

En l’espèce, la société Lunette Optic ne justifie d’ailleurs nullement de son impossibilité totale de régler les loyers et charges dus à la société SCI Pasunnom, et ne produit aucun élément comme des documents comptables de nature à démontrer qu’elle ne disposait pas d’une trésorerie lui permettant d’honorer son obligation de paiement des loyers.

Pas plus le fait du Prince, défini traditionnellement comme « une décision de l’autorité publique qui a pour conséquence de porter atteinte à l’équilibre financier de situations contractuelles et qui, en matière civile, peut constituer un cas de force majeure » (Gérard Cornu, Association Henri Capitant, Vocabulaire juridique, 8ème édition, 2007) ne saurait justifier que la société Lunette Optic ne s’acquitte pas des sommes d’argent dont elle est redevable à l’égard de la société SCI Pasunnom en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le moyen soulevé de ce chef par la société Lunette Optic sera donc rejeté.

Sur l’exception d’inexécution pour manquement à l’obligation de délivrance

La société Lunette Optic soutient que la SCI Pasunnom aurait manqué à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux loués et un usage conforme à la destination de la chose louée durant les périodes de fermeture administratives imposées par le gouvernement dans la lutte contre le Covid 19 et qu’ainsi les loyers et charges afférents à cette période ne seraient pas dus en vertu du principe de l’exception d’inexécution.

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Dans le prolongement de ce texte, il a été jugé que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. L’exception d’inexécution ne saurait être invoquée qu’à propos d’obligations nées d’une même convention.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

La délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

En l’espèce, la société Lunette Optic ne conteste pas que les lieux loués ont été mis et maintenus à sa disposition par la SCI Pasunnom pendant toutes les périodes de fermeture ordonnées par les pouvoirs publics. Dès lors, l’impossibilité d’exploiter qu’elle allègue, imputable à une mesure générale de police administrative, n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance et de l’obligation de jouissance paisible du bailleur.

Dans ces conditions, la société Lunette Optic n’est pas fondée à exciper de l’inexécution de ses obligations par la bailleresse pour justifier de l’inexécution de ses propres obligations locatives.

Sur la perte de la chose louée

La société Lunette Optic fait valoir que les mesures de police administratives l’ont contrainte à interrompre son activité et que la perte totale pendant une période provisoire entraîne la suppression du loyer et des charges pendant cette période;

Selon l’article 1722 du code civil, « si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail».

La perte visée à l’article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais selon la jurisprudence, également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l’utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée.

Si les locaux loués ont été concernés par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 et de ses décrets d’application, ainsi que de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, il est constant que durant les périodes successives de confinement dues à la pandémie mondiale de Covid-19, la société SCI Pasunnom a maintenu les locaux loués à la disposition de la société Lunette Optic, dans le cadre de l’exécution du bail commercial liant les parties.

Il n’existe pas de disposition particulière de nature à influer sur le principe d’exigibilité des loyers pendant le temps d’interdiction au public des commerces dits non essentiels et l’effet de l’interdiction de recevoir du public, qui était générale et temporaire, avait pour seul objectif de préserver la santé publique et était sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte qu’elle ne peut être assimilée à la perte de la chose, ni totale, ni même partielle, au sens de l’article 1722 du code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation dans des arrêts de principe ( 3e civ. 30 juin 2022. Pourvois n° 21-19.889, 21-20.127 et 21-20.190).

Le moyen soulevé de ce chef par la société Lunette Optic sera donc rejeté.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la société Lunette Optic sera déboutée de sa demande visant à voir condamner la société SCI Pasunnom à lui payer la somme de 10 679,95 euros au titre des loyers, charges et taxes qu’elle soutient avoir payés indûment pendant les périodes de fermeture administrative.

Sur la demande de réduction du loyer en raison de l’inexploitation de la réserve comprise dans l’assiette du bail

La société Lunette Optic demande au tribunal d’ordonner la diminution du loyer à hauteur de 50% sur l’année 2021 et sur les loyers à venir compte tenu de la restriction de l’utilisation des locaux de condamner la société SCI Pasunnom à rembourser à la société Lunette Optic la somme de 28.005,66 euros (soit les loyers et charges 2021 : 56.011,32 € /2).

Elle soutient qu’une importante humidité au sein du sous-sol ne permet pas d’exploiter cette partie du local et que les machines d’optique qui avaient été implantées se dégradant, elle a dû réinstaller le laboratoire de préparation au rez-de-chaussée. Elle ajoute être également dans l’impossibilité d’y déposer son stock sous peine de voir les produits se détériorer et de constater l’apparition de moisissure sur ces derniers.

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (…)”

En l’espèce, la société Lunette Optic allègue mais ne justifie par aucune pièce probante versée aux débats de la réalité, de l’ampleur, et de l’imputabilité des désordres qu’elle invoque, le seul échange de courrier et courriel versés aux débats, dont la teneur est au demeurant laconique, étant insuffisamment probant.

En outre, la société Lunette Optic ne justifie pas avoir adressé une quelconque mise en demeure à la bailleresse portant sur la nécessité de remédier aux désordres qu’elle allègue.

Sa demande de réduction de loyers sera donc rejetée.

Sur la demande de travaux

La société Lunette Optic demande au tribunal de condamner la société SCI Pasunnom, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à faire réaliser les travaux de remise en état du sous-sol des locaux de la société Lunette Optic afin de mettre un terme aux troubles affectant les lieux et permettre une exploitation entière des locaux loués.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’absence de pièces justificatives portant sur la réalité et l’ampleur des désordres allégués et compte tenu de l’absence de précision concernant les travaux qui seraient rendus nécessaires pour y remédier, la demande de la société Lunette Optic ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de délais

La société Lunette Optic sollicite des délais de paiement à titre subsidiaire “en cas d’existence d’un arriéré locatif”.

En l’absence de toute demande en paiement formée dans le cadre de la présente instance par la société SCI Pasunnom, cette demande est sans objet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

la société Lunette Optic qui succombe supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ; elle sera en outre déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Déboute la SARL Lunette Optic de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société SCI Pasunnom ;

Rejette la demande de délais de la SARL Lunette Optic, laquelle est sans objet ;

Rejette la demande de la SARL Lunette Optic formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Lunette Optic aux dépens.

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME