Du 17 janvier 2025

5AF

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/01367 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XXGC

[C] [U]

C/

S.A. GAN ASSURANCES, [F] [P], Syndic. de copro. SDC de l’immeuble « [Adresse 22] »

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 17/01/2025

Avocats : M^e Marie BAISY

M^e Béatrice DEL CORTE

M^e Julien LE CAN

M^e Mathieu RAFFY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 17 janvier 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [U]

né le 06 Avril 1978 à [Localité 20]

[Adresse 2]

[Adresse 21]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marie BAISY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

S.A. GAN ASSURANCES

RCS de [Localité 19] 542 063 797

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [F] [P]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représenté par M^e Julien LE CAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 22] » représenté par son syndic en exercice, la SARL AQUIGESTION immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 503 463 952, dont le siège social est situé [Adresse 8]) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ;

sis [Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Béatrice DEL CORTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2017 à effet de la même date, Monsieur [F] [P], par l’intermédiaire de son mandataire de gestion locative la SARL FINANCIÈRE DE GESTION, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [U], portant sur un logement situé dans la résidence [Adresse 15] soumise au statut de la copropriété, [Adresse 13] à [Localité 18], moyennant un loyer révisable de 551 euros, outre une provision sur charges de 25 euros.

Un constat amiable de dégât des eaux daté du 7 mai 2021 a été établi par Monsieur [C] [U] le 5 mai 2022.

Par courriers datés des 22 novembre 2021 et 14 mars 2022, Monsieur [C] [U] a mis en demeure Monsieur [F] [P] de réaliser les travaux nécessaires à la cessation de la fuite et à la rénovation du plafond et du sol ainsi que de l’indemniser des préjudices matériel et de jouissance.

Par courrier daté du 7 novembre 2022, Monsieur [C] [U] a donné congé à Monsieur [F] [P] à l’expiration du délai d’un mois à compter de la réception ou de la première présentation du présent courrier.

Monsieur [C] [U] a quitté les lieux loués le 9 décembre 2022.

Par courrier daté du 17 février 2023, Monsieur [C] [U] a mis en demeure Monsieur [F] [P] de l’indemniser de ses préjudices de jouissance, moral et matériel.

Une tentative de conciliation, ayant pour objet le litige entre Monsieur [C] [U], et son bailleur, Monsieur [F] [P], suite au dégât des eaux, s’est soldée par un échec, constaté le 28 février 2023 par Monsieur [X] [K], conciliateur de justice.

Par requête réceptionnée le 24 mars 2023, Monsieur [C] [U] a saisi le Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux d’un recours contre Monsieur [F] [P] aux fins d’indemnisation des préjudices subis.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 23/01367.

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du 30 mai 2023 et l’affaire a fait l’objet de reports successifs à la demande des parties.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 2 janvier 2024, Monsieur [F] [P] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] « représenté par son syndic la SARL AQUIGESTION à l’audience du 7 février 2024 devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins principalement d’ordonner la jonction de l’affaire avec l’instance principale enrôlée sous le numéro RG 23/01367 et de déclarer la procédure enrôlée sous le numéro RG 23/01367 commune et opposable au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble » [Adresse 22] " représenté par son syndic la SARL AQUIGESTION. Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 24/00009.

A l’audience du 7 février 2024, les deux instances ont été jointes et se sont poursuivies sous le numéro RG 23/01367.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " représenté par son syndic la SARL AQUIGESTION a fait assigner la SA GAN ASSURANCES à l’audience du 20 mars 2024 devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins principalement d’ordonner la jonction de l’affaire avec l’instance principale enrôlée sous le n°RG 23/01367 et de déclarer la procédure enrôlée sous le n°RG 23/01367 commune et opposable à la SA GAN ASSURANCES et à la MACIF. Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG 24/00685.

A l’audience du 20 mars 2024, les deux instances ont été jointes et se sont poursuivies sous le numéro RG 23/01367.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été débattue à l’audience du 18 novembre 2024.

Lors de cette audience, Monsieur [C] [U], représenté par son conseil, demande de :

— Le déclarer recevable et bien fondé en son action et ses demandes ;

— Juger n’y avoir lieu à la mise en cause de la MACIF, son assureur habitation ;

— Juger que Monsieur [F] [P] a manqué à son obligation de lui garantir une jouissance paisible ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [F] [P] à lui régler la somme de 2.353,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Condamner Monsieur [F] [P] à lui régler la somme de 1.820 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner Monsieur [F] [P] à lui régler la somme de 380 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— Assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2021, date de la mise en demeure notifiée par lettre recommandée avec avis de réception à Monsieur [F] [P] ;

— Juger que les intérêts seront capitalisés pour porter eux-mêmes intérêts à compter du 22 novembre 2022, puis à chaque échéance annuelle ultérieure ;

— Débouter Monsieur [F] [P] de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

— Condamner Monsieur [F] [P] à lui régler une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [F] [P] à supporter les entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d’exécution éventuels.

A l’appui de ses demandes, il se fonde sur les articles 1104, 1719 et 1721 du code civil et sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et indique que Monsieur [F] [P] n’a pas satisfait à son obligation de jouissance paisible à son égard. Il précise que ce dernier n’a effectué aucune démarche destinée à réduire le montant de son loyer ou à le reloger.

Concernant son préjudice de jouissance, il fait valoir l’indisponibilité durant 18 mois de la chambre, dont la surface correspond à ¼ de la surface locative.

Concernant son préjudice moral, il précise avoir eu le sentiment que sa situation n’était pas sérieusement prise en compte. Il ajoute que ce préjudice résulte de la durée des travaux, des démarches entreprises et de son déménagement contraint.

Concernant le préjudice matériel, il indique que les frais de réparation de son MacBook n’ont pas été pris en compte car ce dernier était en réparation au jour de l’expertise. Il ajoute qu’un lien de causalité certain et direct est établi entre l’humidité ayant atteint les composants de l’ordinateur et l’humidité de la pièce affectée par le goutte à goutte.

Il précise également que ses préjudices n’ont pas fait l’objet d’une prise en charge de la part de son assureur.

En défense, Monsieur [F] [P], représenté par son conseil, demande de :

A titre principal :

— Débouter Monsieur [C] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Monsieur [C] [U] à lui verser une juste indemnité d’un montant de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [C] [U] aux entiers dépens

A titre subsidiaire :

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " Résidence [16] " sis [Adresse 6] à [Localité 17], représenté par son syndic en exercice la SARL AQUIGESTION, à le relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre dans le cadre de la présente procédure ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " Résidence [16] " sis [Adresse 6] à [Localité 17] représenté par son syndic en exercice la SARL AQUIGESTION à lui verser une juste indemnité d’un montant de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " Résidence [16] " sis [Adresse 6] à [Localité 17], représenté par son syndic en exercice la SARL AQUIGESTION, aux entiers dépens de la procédure ;

En tout état de cause :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " Résidence [16] " sis [Adresse 6] à [Localité 17], représenté par son syndic en exercice la SARL AQUIGESTION, de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre.

A l’appui de ses demandes principales, il se fonde sur l’article 9 du code de procédure civile et les articles 1353, 1724 et 1725 du code civil et indique que le dégât des eaux trouve son origine dans une défaillance de la toiture qui est une partie commune sur laquelle il n’a, en tant que propriétaire de l’appartement et copropriétaire de l’immeuble, aucune maîtrise. Il ajoute avoir été particulièrement diligent dans la gestion du sinistre puisque son mandataire de gestion a tout mis en œuvre pour répondre de manière rapide aux demandes formulées par son locataire. Il indique également que les demandes indemnitaires formées par Monsieur [C] [U] auraient dû être formulées auprès de son assureur. Or, il précise que Monsieur [C] [U] ne justifie pas avoir procédé à une déclaration auprès de son assureur ni auprès de l’assureur du responsable du sinistre.

Concernant la réparation du MacBook, il indique qu’aucune pièce n’est produite par Monsieur [C] [U] permettant de prouver que l’ordinateur était dans la chambre au moment du dégât des eaux ni que sa panne était liée à ce dernier.

Concernant le préjudice de jouissance, il explique que ce goutte à goutte n’était pas continu de sorte que Monsieur [C] [U] ne peut arguer avoir subi un préjudice continu sur 18 mois d’autant que des travaux conservatoires puis réparatoires ont permis de remédier à l’éventuel préjudice qu’il allègue. Il ajoute que l’insalubrité du logement n’est pas démontrée.

Concernant le préjudice moral, il indique ne pas être responsable du dégât des eaux, avoir été diligent et avoir alerté et invité le syndic à agir. Il précise que Monsieur [C] [U] ne démontre pas l’existence de son préjudice ni une faute qui lui soit imputable.

A l’appui de ses demandes subsidiaires, il se fonde sur l’article 1231-1 du code civil et sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et rappelle que les désordres causés par le dégât des eaux, dont l’origine est située dans une partie commune, engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui doit donc répondre des préjudices en découlant. Il ajoute que malgré la vente de son bien immobilier le 5 octobre 2023 il reste titulaire du droit et de la qualité à agir à l’encontre du syndicat puisqu’il était copropriétaire de l’immeuble au moment du sinistre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " représenté par son syndic la SARL AQUIGESTION, représenté par son conseil, demande de :

A titre liminaire

— Ordonner la jonction de l’affaire l’opposant à la SA GAN ASSURANCES avec l’instance principale enrôlée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux sous le n°RG 23/01367.

— Déclarer la procédure enregistrée sous le n°RG 23/01367 commune et opposable à la SA GAN ASSURANCES.

A titre principal :

— Débouter Monsieur [C] [U] et Monsieur [F] [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son égard ;

— Condamner Monsieur [F] [P] à lui verser une indemnité d’un montant de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [F] [P] aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

— Condamner la SA GAN ASSURANCES à le garantir et à le relever indemne de l’ensemble des condamnations qui pourrait être prononcée à son encontre.

A l’appui de ses demandes liminaires, il se fonde sur l’article 331 du code de procédure civile. Il observe que les diligences ont été accomplies suite à la découverte de l’origine du dégât des eaux dans une partie commune de l’immeuble, que le devis de travaux de réfection de l’étanchéité a été approuvé par vote des copropriétaires en assemblée générale et que les travaux ont été entrepris hors période d’intempérie. Il précise avoir souscrit un contrat d’assurance multirisques auprès de la SA GAN ASSURANCES qui couvre les dommages aux biens mobiliers et immobiliers issus d’un dégât des eaux concernant les locataires et occupants. Il indique que la mise en cause de l’assureur s’impose dès lors que Monsieur [C] [U] sollicite l’indemnisation d’un préjudice à l’encontre de son bailleur qui demande à être relevé indemne de toute condamnation. Il ajoute que la MACIF, assureur de Monsieur [C] [U], aurait dû préfinancer auprès de son assuré les réparations qu’il sollicitait et que ce dernier doit justifier de l’absence d’indemnisation et de ses raisons.

A l’appui de sa demande de débouter Monsieur [C] [U], il se fonde sur les articles 9 du code de procédure civile et 1240 et 1353 du code civil et indique qu’il n’est pas démontré que ce dernier était propriétaire d’un ordinateur MacBook, qu’il aurait été détérioré par l’infiltration et que cette prétendue détérioration lui soit imputable. Il ajoute que la facture de diagnostic a été établie plus de 7 mois après le sinistre et qu’elle ne démontre pas que l’usure de la carte mère résulte de l’infiltration d’eau. Il soutient également que Monsieur [C] [U] n’a pas subi de préjudice moral dès lors que la recherche de l’origine des fuites et les travaux propres à y remédier ont été entrepris rapidement. Il ajoute que si le tribunal entend faire droit à cette réclamation, il la limiterait à l’euro symbolique. Il argue que le préjudice de jouissance ne peut avoir duré 18 mois car le goutte à goutte n’a jamais été continu et des mesures conservatoires ont immédiatement été prises. Il considère que l’indemnisation formulée n’est pas justifiée et doit être réduite à de plus justes proportions.

A l’appui de sa demande de débouter Monsieur [F] [P], il se fonde sur les articles 31, 125 et 118 du code de procédure civile et indique que ce dernier n’a plus qualité à agir sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il a vendu son bien immobilier à Monsieur [S] qui est, à défaut de clause insérée dans l’acte sur ces points, subrogé dans les droits et actions de l’ancien propriétaire. Ainsi, à défaut de preuve contraire, la demande de Monsieur [F] [P] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est irrecevable, ce dernier n’étant plus co-propriétaire.

Il indique également que la convention IRSI s’applique car l’origine des désordres provient d’une toiture terrasse et précise qu’il appartient à la MACIF d’indemniser son assuré Monsieur [C] [U] et d’exercer son action récursoire à l’égard de l’assureur du bailleur et du syndicat. Il ajoute avoir fait diligence à chaque fois auprès de son assureur, GAN ASSURANCES, et que les assureurs du locataire et du copropriétaire bailleur n’ont pas considéré que Monsieur [C] [U] avait pu subir des préjudices et qu’il était en mesure de les justifier.

A l’appui de sa demande subsidiaire, il se fonde sur l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et indique que la cause du sinistre est un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse qui est une partie commune. Il précise avoir souscrit un contrat d’assurance qui couvre et garantit les conséquences pécuniaires de telles infiltrations à l’égard des locataires ou occupants.

La SA GAN ASSURANCES, représentée par son conseil, demande de :

— Débouter les parties de l’intégralité de leurs demandes,

En conséquence,

— La mettre purement et simplement hors de cause,

— Condamner toutes parties succombantes au paiement d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle indique que [C] [U] ne donne aucune indication des suites données à sa déclaration de sinistre auprès de son assureur la MACIF ainsi que de l’éventuelle indemnisation qu’il aurait pu percevoir et que Monsieur [C] [U] ne peut donc être indemnisé deux fois pour un seul et même préjudice. Elle ajoute que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble " Résidence [16] " ne saurait être recherchée en ce qu’il a tout mis en œuvre pour pallier aux infiltrations.

Concernant les demandes d’indemnisation formulées par Monsieur [C] [U], elle argue qu’il ne fournit aucun élément permettant de rapporter la preuve que les dommages causés à son ordinateur sont liés au dégât des eaux. Elle ajoute que le sinistre était un goutte à goutte dans un coin limité de la chambre et uniquement à l’occasion de certains épisodes pluvieux particulièrement intenses et que Monsieur [C] [U] est mal fondé à invoquer un préjudice de jouissance subi de façon continue sur 18 mois. Elle indique également que le préjudice moral sollicité fait double emploi avec le préjudice de jouissance et n’est pas justifié.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la jonction

L’article 367 alinéa 1er du code de procédure civile prévoit que « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " sollicite la jonction de l’affaire l’opposant à la SA GAN ASSURANCES avec l’instance principale enrôlée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux sous le n°RG 23/01367.

Or, lors de l’audience 20 mars 2024, l’instance enrôlée sous le numéro RG 24/00685 a été jointe à celle enrôlée sous le numéro RG 23/01367 et s’est poursuivie sous ce même numéro RG.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " est devenue sans objet.

Sur la mise en cause de la MACIF

En l’espèce, dans son acte introductif d’instance délivré le 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " a notamment demandé de déclarer la procédure enrôlée sous le n°RG 23/01367 commune et opposable à la MACIF.

Or, aucun élément ne permet de démontrer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " a dénoncé cet acte à la MACIF en dépit des demandes initiales formulées à son encontre. La MACIF n’est donc pas partie à l’instance.

En outre, lors de la dernière audience aucune demande n’a été maintenue par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " Résidence [16] " à l’encontre de la MACIF.

Par ailleurs, la demande de Monsieur [C] [U] tendant à juger n’y avoir lieu à la mise en cause de la MACIF, son assureur habitation, ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, sur laquelle le juge doit statuer.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur le défaut de jouissance paisible

L’article 1719 du code civil énonce que "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations".

L’article 1720 du même code prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le manquement du bailleur à ses obligations, et notamment celle de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent, est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement, quand bien même l’origine des désordres proviendrait de parties communes dont le bailleur n’a pas la responsabilité, à charge pour lui d’exercer son recours contre le tiers responsable.

Au demeurant lorsque les dommages ont pour origine des parties communes de la copropriété, en qualité de copropriétaire, il ne peut alléguer une cause étrangère exonératoire.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’un dégât des eaux est survenu dans l’appartement pris à bail par Monsieur [C] [U] le 7 mai 2021.

Afin de démontrer l’existence de désordres, Monsieur [C] [U] verse aux débats :

— Un constat amiable de dégât des eaux du 7 mai 2021 établi le 5 mai 2022

— Un rapport définitif simplifié de l’expert mandaté par son assureur la MACIF suite à sa visite du 4 juin 2021 qui relève qu’il " s’agit d’une infiltration d’eau par la façade de l’immeuble qui a plus de 10 ans, au niveau de la corniche. L’eau qui s’infiltre endommage les embellissements murs et plafond ainsi que le parquet contrecollé de la chambre. […] "

— Un rapport télé-expertise de l’expert mandaté par son assureur la MACIF suite à la télé-expertise du 9 décembre 2022

— Un courrier daté du 22 novembre 2021 qu’il a adressé à Monsieur [F] [P] dans lequel il indique « or à ce jour, je constate que j’ai toujours une fuite au niveau de mon plafond dans la chambre, sinistre déclaré le 07/05/2021. » et met en demeure ce dernier de faire réaliser des travaux afin de mettre fin à l’écoulement du plafond et de rénover les endroits touchés. Monsieur [F] [P] a été mis en demeure par un autre courrier daté du 14 mars 2022. Ces courriers mentionnent également des microfissures, un écaillement de la peinture ainsi qu’une forte humidité

— Trois courriers électroniques des 23 et 28 décembre 2021 et 21 février 2022 envoyés à la SARL FINANCIERE DE GESTION, mandataire de gestion locative de Monsieur [F] [P], afin de la relancer sur les travaux précités.

Ces désordres sont également corroborés par les photographies produites par Monsieur [F] [P] ou jointes aux courriels communiqués entre les parties.

En outre, Monsieur [C] [U] justifie avoir informé son bailleur ainsi que son mandataire de gestion locative des désordres par les mises en demeures et par les courriers électroniques susvisés.

Monsieur [F] [P] ne saurait se dégager de sa responsabilité en indiquant qu’il a été diligent dans la gestion du sinistre en ce que son mandataire de gestion a tout mis en œuvre pour répondre de manière rapide aux demandes formulées par son locataire. En effet, bien qu’un rendez-vous d’expertise a été fixé au 4 juin 2021 et que l’origine de l’infiltration a été identifiée selon le courrier électronique du 10 juin 2021 qui indique que « l’eau de pluie pénètre par la corniche en façade », il apparaît au regard des échanges de courriers électroniques versés aux débats par le bailleur qu’après avoir donné mission en juin 2021 à la société DSA AQUITAINE d’intervenir pour un devis, c’est finalement la société HEXAGONE 33 qui est intervenue pour reprendre la corniche défectueuse en octobre 2021.

La SARL FINANCIERE GESTION, qui a été informée d’une nouvelle fuite dans le plafond de la chambre du logement de Monsieur [C] [U] par son courrier du 22 novembre 2021 précité, a, par un courrier électronique du 25 novembre 2021 puis par un courrier daté du 28 décembre 2021, mis en demeure la SARL AQUIGESTION de faire réaliser les travaux permettant de faire cesser cette fuite.

La SARL FONTANERO & CO est intervenue le 8 décembre 2021 afin notamment de mettre en place un mastic d’étanchéité sur la façade extérieure puis la SARL TEBAG est intervenue le 7 janvier 2022 afin de reprendre l’étanchéité en chape alu sur entrée d’eau pluviale, ce qui est confirmé par le courrier électronique daté du 21 février 2022 de Monsieur [C] [U].

Ainsi, ces documents permettent d’établir que trois entreprises sont intervenues afin de réaliser des mesures conservatoires sur la façade et le toit-terrasse permettant de faire cesser le dégât des eaux.

En tout état de cause, il apparaît qu’une reprise de l’étanchéité de toute la toiture a été réalisée selon facture n°23031545 du 27 mars 2023 de la SARL ETANCHEITE TEBAG suite à l’accord constaté dans le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 22 septembre 2022.

En outre, il ressort du courrier électronique envoyé le 6 mai 2022, faisant référence au devis n°19340 du 11 avril 2022 de la SARL SPDI concernant des travaux de peinture et revêtement suite à un dégât des eaux, que le technicien de l’entreprise " a testé les supports infiltrés et a constaté qu’ils étaient encore très humides, en indiquant à Monsieur [U] que les travaux ne peuvent être faits à ce jour. ". Or, Monsieur [F] [P] ne verse aucun autre élément permettant de démontrer que des travaux de réfection des désordres consécutifs au dégât des eaux ont été réalisés avant le départ des lieux de Monsieur [C] [U] le 9 décembre 2022.

Par ailleurs, Monsieur [F] [P] ne saurait non plus invoquer la responsabilité du syndicat des copropriétaires en indiquant que l’origine du dégât des eaux provient des parties communes pour se décharger de sa responsabilité dès lors que le bailleur à l’égard du locataire est tenu à l’obligation d’assurer la jouissance paisible du logement, et que le manquement à cette obligation le soumet à une obligation d’indemnisation, sauf son recours contre le syndicat des copropriétaires si le désordre provient des parties communes.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [F] [P] a manqué à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement affecté d’infiltrations, en méconnaissance de l’obligation de louer un logement décent le prémunissant de tels désordres.

Sur la réparation des préjudices

Il convient de rappeler que conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice allégué ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué. La réparation du préjudice est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le fait dommageable, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte ni perte ni profit.

Il incombe de plus à celui qui demande réparation d’un dommage de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions, et de fournir les justificatifs propres à établir le préjudice subi et à chiffrer l’indemnisation.

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, Monsieur [C] [U] verse aux débats un courrier daté du 3 mai 2024 de son assureur, la MACIF, qui atteste qu’il ne lui a versé aucune indemnité pour le sinistre déclaré le 7 mai 2021.

Les infiltrations liées au dégât des eaux subies par Monsieur [C] [U] ont été établies du 7 mai 2021 au mois d’octobre 2021 puis du 22 novembre 2021 au 7 janvier 2022, soit pendant 7 mois. Toutefois, il ressort des éléments produits par Monsieur [F] [P] que ces fuites ont été favorisées par des épisodes pluvieux intenses et prolongés ce qui permet de démontrer qu’elles n’étaient pas continues sur les deux périodes précitées.

En outre, il a été établi que les travaux de réfection des désordres consécutifs au dégât des eaux n’ont pas été réalisés avant le départ des lieux de Monsieur [C] [U] le 9 décembre 2022, soit durant 11 mois.

Monsieur [C] [U] invoque une indisponibilité de la chambre concernée par les désordres et produit à cet effet trois attestations de témoins pour le démontrer. Or, il apparaît que seules les deux attestations établies par Madame [A] [N] et Madame [L] [N], épouse et belle-fille de Monsieur [C] [U], indiquent une impossibilité d’utiliser la chambre lors des épisodes de fuites. En effet, la troisième attestation réalisée par Monsieur [Z] [U] mentionne « qu’ils n’ont eu d’autres choix que de continuer à utiliser cette chambre insalubre le temps que mon frère trouve un autre logement. » ce qui contredit l’allégation de Monsieur [C] [U].

Les éléments précités permettent d’établir que les désordres liés au dégât des eaux subis par Monsieur [C] [U] l’ont conduit à ne plus faire un usage normal de sa chambre lors des épisodes pluvieux intenses et prolongés. En revanche, ces mêmes éléments sont insuffisants à démontrer que Monsieur [C] [U] n’a pas pu jouir normalement de la chambre suite à la cessation des inflitrations malgré l’absence de réalisation des travaux de réfection, les photographies produites montrant des dommages aux embellissements circonscrits à un angle de la chambre, et ne permettant pas de caractériser le préjudice allégué.

Il convient d’en déduire l’existence d’un préjudice de jouissance réel dont la matérialité est démontrée par Monsieur [C] [U] sur les périodes du 7 mai 2021 au mois d’octobre 2021 puis du 22 novembre 2021 au 7 janvier 2022.

Le préjudice sera donc réparé sur une période de 7 mois, à hauteur de 770 euros, sur la base d’une indemnité de 110 euros par mois établie en fonction de l’ampleur de l’infiltration et de son caractère discontinu, de la surface de la chambre concernée ainsi que du loyer contractuellement convenu.

Monsieur [F] [P] sera condamné à payer à Monsieur [C] [U] la somme de 770 euros au titre de son préjudice de jouissance augmentée des intérêts au taux légal à compter de la réception de la requête, soit du 24 mars 2023, en l’absence de preuve de la date de réception de la mise en demeure datée du 22 novembre 2021.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, les courriers de mise en demeure précités adressés par Monsieur [C] [U] à Monsieur [F] [P], les courriers électroniques susvisés adressés par ce dernier à la SARL FINANCIERE DE GESTION ainsi que l’échec de la tentative de résolution amiable du litige constaté le 28 février 2023 démontrent l’ensemble des démarches effectuées par Monsieur [C] [U] pour qu’il soit mis fin à l’ensemble des désordres.

Par ailleurs, il ressort du courrier daté du 7 novembre 2022 par lequel Monsieur [C] [U] a donné congé à son bailleur que les désordres liés au dégât des eaux que les travaux propres à remettre en état la chambre n’avaient pas été réalisés à cette date et ont donc eu une incidence sur sa décision de quitter son logement.

Dès lors, un lien de causalité entre le préjudice moral subi par Monsieur [C] [U] et le manquement de Monsieur [F] [P] à l’obligation d’assurer au locataire la jouissance

paisible du logement est démontré du 7 mai 2021 au 9 décembre 2022, quand bien même des suites ont été données à ses réclamations.

En conséquence, Monsieur [F] [P] sera condamné à payer à Monsieur [C] [U] la somme de 500 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la réception de la requête.

Sur le préjudice matériel

En l’espèce, il ressort de la facture n°FA4101 du 31 janvier 2021 de l’entreprise Assistance Micro 7/7 que Monsieur [C] [U] a réglé la somme de 380 euros au titre de l’installation de nouveaux composants de la carte mère de son MacBook Air.

Or, si Monsieur [C] [U] indique que les composants de son ordinateur ont été affectés par l’écoulement d’eau issu du dégât des eaux et verse à cet effet le constat amiable de dégât des eaux ainsi que les courriers de mise en demeure précités reprenant ses déclarations, aucun élément, pas même la facture précitée, ne permet d’établir un lien de causalité direct et certain entre les désordres de son ordinateur et le dégât des eaux.

En conséquence, Monsieur [C] [U] sera débouté de cette demande.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sera ordonnée.

Sur la responsabilité et la garantie du syndicat des copropriétaires

Sur la qualité à agir de Monsieur [F] [P]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " conteste la qualité à agir de Monsieur [F] [P] sur le fondement des articles 31, 125 et 118 du code de procédure civile

En l’espèce, il est constant que par acte notarié du 4 octobre 2023, Monsieur [F] [P] a vendu à Monsieur [V] [S] son bien immobilier situé au [Adresse 7] ", [Adresse 12] à [Localité 18].

Monsieur [F] [P] était donc propriétaire du 7 mai 2021, date du constat amiable de dégât des eaux, jusqu’au 9 décembre 2022, date du départ de Monsieur [C] [U] du logement litigieux, de même qu’au jour de l’introduction de l’instance.

En outre, il ressort de l’avis de mutation établi le 5 octobre 2023 par l’Office Notarial d'[Localité 17] et adressé à la SARL AQUIGESTION qu’il a été convenu dans la partie « convention des parties sur les procédures » que " l’acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dans les procédures pouvant être révélées concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du vendeur. […] ".

Or, il a été démontré que Monsieur [F] [P], propriétaire et bailleur, a manqué à son obligation d’assurer à Monsieur [C] [U] la jouissance paisible de son logement jusqu’au 9 décembre 2022, ce qui constitue un manquement contractuel de sa part. Monsieur [V] [S] n’est pas subrogé dans les droits et obligations de Monsieur [F] [P] pour cette dernière. D’ailleurs Monsieur [F] [P] n’a pas dénié sa responsabilité personnelle à l’égard du locataire, nonobstant la vente, et n’a pas mis en cause Monsieur [S].

En conséquence, il ne peut être opposé à Monsieur [F] [P] son défaut de qualité à agir ni lui être reproché de fonder ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble " Résidence [16] " sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que ce dernier n’est plus copropriétaire depuis l’acte notarié de vente.

Sur le bienfondé de la demande

L’article 14 dernier alinéa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires . »

La responsabilité du syndicat fondée sur l’article précité est une responsabilité objective dont il ne peut s’exonérer en invoquant le fait qu’il n’a commis aucune faute.

En l’espèce, il ressort, d’une part du rapport définitif simplifié de l’expert mandaté par la MACIF suite à sa visite du 4 juin 2021 qu’il « s’agit d’une infiltration d’eau par la façade de l’immeuble », et d’autre part du rapport d’expertise commun du 30 août 2023 réalisé par Monsieur [G] [E] que le dégât des eaux a pour cause des infiltrations par la toiture-terrasse suite à de la grêle.

Le règlement de copropriété versé aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " Résidence [16] " précise que les murs des façades et la couverture de l’immeuble constituent des parties communes, ce qui n’est contesté par aucune des parties.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " Résidence [16] " ne saurait se dégager de sa responsabilité en arguant avoir été diligent dans la gestion du sinistre alors qu’il a précédemment été démontré que les premiers travaux ont été réalisés le 8 décembre 2021 par la SARL FONTANERO & CO afin de mettre en place un mastic d’étanchéité sur la façade extérieure et le 7 janvier 2022 par la SARL TEBAG afin de reprendre l’étanchéité en chape alu sur entrée d’eau pluviale, soit 6 mois après la déclaration du sinistre. En outre, les travaux de reprise de toute l’étanchéité de la toiture ont été effectués le 27 mars 2023, soit plus de 21 mois après la déclaration du sinistre.

Monsieur [F] [P] est donc fondé à demander à être garanti et relevé indemne par le syndicat des copropriétaires.

Il convient donc que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " garantisse Monsieur [F] [P] des indemnités pour préjudice de jouissance et moral pour lesquelles il a été précédemment condamné.

Sur la garantie de la SA GAN ASSURANCES en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] "

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " Résidence [16] " oppose l’application de la convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI) qu’il verse aux débats.

Il résulte de la partie 1.1.1 Causes exclues du champ d’application de la présente convention et plus spécifiquement de la partie 1.1.1.a En dégâts des eaux que " sont exclus :

— les infiltrations par façades, […]

— les pénétrations d’eau […] par absence ou destruction partielle de toiture, […] "

Il est établi que les infiltrations trouvent leur cause dans la façade et la toiture-terrasse endommagée par la grêle de l’immeuble donc dans des parties qui sont toutes deux exclues du champ d’application de la convention IRSI. Elle n’est pas applicable au litige.

Il est constant que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " a souscrit un contrat d’assurance multirisques immeuble n°161215574 auprès de la SA GAN ASSURANCES.

Les conventions spéciales du contrat de copropriété de la SA GAN ASSURANCE prévoient en leur article 10 relatif au dégât des eaux et gel des installations la disposition suivante " Nous garantissons, dans les limites fixées au titre 6 : les dommages matériels d’origine accidentelle causés aux biens immobiliers et mobiliers assurés :

— Par l’eau

— Par les fluides divers servant notamment à l’entretien, à la prévention et/ou au chauffage des locaux, et résultant de l’un des événement suivants :

[…]

b. infiltrations accidentelles à travers tous les éléments de toiture, toitures-terrasses, balcons, planchers et plafonds,

[…]

d. infiltrations accidentelles se produisant au travers des murs extérieurs ainsi que des gaines d’aération, de ventilation et de fumée,

[…] "

Les rapports précités indiquent que le dégât des eaux qui a touché le bien immobilier ayant appartenu à Monsieur [F] [P] a pour cause des infiltrations par la toiture-terrasse suite à de la grêle et par la façade de l’immeuble qui constituent donc des dommages présentant une origine accidentelle.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " est donc bien fondé à appeler en garantie son assureur la SA GAN ASSURANCES.

Les conventions spéciales du contrat de copropriété précitées indiquent en leur article 6 relatif aux responsabilités assurables liées à l’occupation de l’immeuble que " nous garantissons, à concurrence des sommes fixées au titre 6, les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’assuré peut également encourir à la suite d’un incendie, d’une explosion ou d’un dégât des eaux atteignant les biens assurés et indemnisable au titre du présent contrat :

1. A l’égard des locataires ou occupants (recours des locataires – cas du copropriétaire non occupant ) :

— pour les dommages matériels causés aux biens du ou des locataires en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien de l’immeuble (article 1721 du code civil),

— pour le trouble de jouissance consécutif à des dommages matériels causés au(x) locataire(s) (article 1719 du code civil),

— pour des dommages immatériels consécutifs à des dommages matériels garantis. […] "

La SA GAN ASSURANCES ne fait valoir aucune clause de limitation ou d’exclusion de garantie à l’exception d’une indemnisation que Monsieur [C] [U] aurait perçu de son assureur. Or, ce dernier a versé aux débats le courrier émanant de son assureur qui contredit cette allégation.

En outre, la réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral qui constituent des dommages immatériels subis par Monsieur [C] [U] soumettent Monsieur [F] [P] à un préjudice financier qui rentre dans la définition de la garantie souscrite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " susvisée.

En conséquence, il convient que la SA GAN ASSURANCES garantisse le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " Résidence [16] " des indemnités pour préjudice de jouissance et moral pour lesquelles il a été précédemment condamné à garantir Monsieur [P].

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [F] [P], qui succombe, sera tenu aux dépens de l’instance principale.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [F] [P] sera condamné à payer à Monsieur [C] [U] la somme de 1.200 euros et sera en conséquence débouté de sa demande à l’encontre de ce dernier sur le même fondement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " sera condamné à garantir Monsieur [F] [P] de ces condamnations et supportera les dépens de l’instance en garantie diligentée par Monsieur [P] à son encontre et sera condamné à lui verser la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La SA GAN ASSURANCE, qui succombe, sera tenue aux dépens de l’instance en garantie initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " et garantira le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que la demande de jonction formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " est devenue sans objet ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de mettre hors de cause la MACIF formulée par Monsieur [C] [U] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Monsieur [C] [U] :

— la somme de 770 euros au titre de son préjudice de jouissance augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 ;

— la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2023 ;

DÉBOUTE Monsieur [C] [U] de sa demande d’indemnisation de son préjudice matériel ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 22] " à garantir et relever indemne Monsieur [F] [P] des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE la SA GAN ASSURANCES à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " de la condamnation ci-dessus prononcée ;

REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [F] [P] aux dépens de l’instance principale ;

CONDAMNE Monsieur [F] [P] à payer à Monsieur [C] [U] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [P] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "Résidence [16] " à garantir et relever indemne Monsieur [F] [P] de ces condamnations ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 22] " aux dépens de l’instance en garantie initiée par Monsieur [F] [P] et à payer à Monsieur [F] [P] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 22] " de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

CONDAMNE la SA GAN ASSURANCES à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] " de ces condamnations ;

CONDAMNE la SA GAN ASSURANCES aux dépens de l’instance en garantie initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " [Adresse 22] » ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE