TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

14 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00917 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBUX

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A. [Localité 7] RESIDENCES C/ S.A.S. SMA BATIMENT

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 7] RESIDENCES, au capital de 2 091 470,25 €, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 308 435 460, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 9]; agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1808202397

DEFENDERESSE

S.A.S. SMA BATIMENT, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 831 682 075, au capital de 8 000 €, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 5], et occupant d’un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Partie défaillante

Débats tenus à l’audience du : 26 Août 2025

Nous, Géraldine LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Magali BEAUVALLET, Greffier à l’audience, et de Wallis REBY, Greffier lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 26 Août 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 juillet 2024, la SA [Localité 7] RESIDENCES a donné à bail commercial à la SAS SMA BATIMENT les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] [Adresse 10] ([Adresse 4]).

Suite à un impayé, la SA [Localité 7] RESIDENCES a fait commandement, par exploit de commissaire de justice du 4 mars 2025, à la SAS SMA BATIMENT visant expressément la clause résolutoire insérée au bail, de payer la somme de 2.183,11 euros au titre des loyers et charges dus, terme du mois de mars 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 juin 2025, la SA [Localité 7] RESIDENCES a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé la SAS SMA BATIMENT afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux, et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dus,

— condamner la locataire à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 3.296,92 euros au titre des loyers et charges dus, arrêté e au 5 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus,

— condamner la locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges échus, et ce depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits.

A l’audience du 26 août 2025, la SA [Localité 7] RESIDENCES a repris les termes de son assignation à laquelle il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens et arguments et a réitéré ses demandes.

La SAS SMA BATIMENT, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. La présente ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire.

La partie présente a été informée que l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Suivant l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Intégré au commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus ainsi que les versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SA [Localité 7] RESIDENCES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été acquittées dans le mois de sa délivrance datant du 4 mars 2025, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 5 avril 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS SMA BATIMENT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

La SA [Localité 7] RESIDENCES ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit par la SA [Localité 7] RESIDENCES arrêté au 5 mai 2025 conforme aux conditions contractuelles.

Par ailleurs, la SAS SMA BATIMENT étant, depuis la résiliation du bail à effet du 4 mars 2025, occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la SA [Localité 7] RESIDENCES, cette dernière se trouve bien fondée, à ce titre, à solliciter le paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter de cette date.

Il y a lieu donc lieu de condamner à titre provisionnel la SAS SMA BATIMENT à payer à la SA [Localité 7] RESIDENCES la somme de 3.105,80 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 5 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, les frais de poursuite pour 139,62 euros et le débit de 51,50 euros dont il n’est pas justifié devant être extournés dès lors qu’ils ne se rapportent pas à la dette locative.

Force est de constater que la SA [Localité 7] RESIDENCES sollicite une condamnation à paiement et non pas une condamnation provisionnelle et ne fait pas mention du terme provision dans le corps de son assignation s’agissant de l’indemnité d’occupation à devoir à compter du mois de juin 2025.

Cette demande relative à l’indemnité d’occupation sera déclarée irrecevable pour ne pas avoir été formulée à titre provisionnel, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de prononcer des condamnations définitives.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS SMA BATIMENT, succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SA [Localité 7] RESIDENCES et de lui allouer à ce titre la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Géraldine LUNVEN, Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 10 juillet 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 5 avril 2025,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la SAS SMA BATIMENT et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 3] à [Localité 8],

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la SAS SMA BATIMENT conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons à titre provisionnel la SAS SMA BATIMENT à payer à la SA [Localité 7] RESIDENCES la somme de 3.105,80 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 5 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus,

Déclarons irrecevable la demande de la SA [Localité 7] RESIDENCES relative à l’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2025,

Rejetons les demandes plus amples ou contraires de la SA [Localité 7] RESIDENCES,

Condamnons la SAS SMA BATIMENT au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

Condamnons la SAS SMA BATIMENT à payer à la SA [Localité 7] RESIDENCES la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit,

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Géraldine LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Wallis REBY Géraldine LUNVEN